Trong báo cáo phân tích mới đây, Chứng khoán VNDirect nhận định ngành bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều thách thức gồm: chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN); lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Bên cạnh đó, VNDirect ước tính có khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

"Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu chao đảo và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt", VNDirect đánh giá.

Tuy nhiên, nhóm phân tích này nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2021-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng "đóng băng" nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.

"Chúng tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-2025", VNDirect cho biết.

Nhóm phân tích này khuyến nghị nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những mã cổ phiếu chất lượng, sở hữu những đặc điểm như quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong 2023; sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực và mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS.

Bài liên quan

VN-Index giảm gần 45 điểm, thanh khoản lên cao nhất 8 tháng

VNDirect: Tăng trưởng GDP chậm lại từ quý 4

Nới 'room' tín dụng-Cửa sáng cho ngân hàng vừa cắt giảm lãi suất cho vay?

SSI Research: Chứng khoán đang đi vào vùng nhạy cảm