Vì sao nhiều người thích đầu tư mua nhà để cho thuê?

Tại các thành phố và đô thị lớn, thông thường khi đã ổn định được cuộc sống, thu nhập, tiết kiệm và có chút dư dả thì người ta luôn tính đến chuyện mua thêm bất động sản (BĐS) là căn nhà/căn hộ vừa để đảm bảo vững chắc vừa để gia tăng thêm tài sản, đồng thời họ vẫn muốn có thêm thu nhập từ khoản tiền nhàn rỗi đó.

Bên cạnh việc gửi tiết kiệm lấy lãi thì việc mua một căn nhà/căn hộ thứ 2 (ở hạng trung bình) với mục đích cho thuê cũng luôn là một trong các phương án ưu tiên lựa chọn hàng đầu ngay cả khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái trầm lắng.

Tuy nhiên phải xác định 2 yếu tố quan trọng của chủ đề này là đối tượng và ngân sách.

Đầu tiên, đối tượng ở đây không phải là người đầu tư kinh doanh cho thuê chuyên nghiệp mà là những người có khoản tiền nhàn rỗi (ví dụ người vừa mới về hưu, người đi làm công sở, người được thừa kế…) nhưng không đủ điều kiện (kiến thức ngành nghề, hiểu biết thị trường, thời gian đầu tư kinh doanh, mức độ chấp nhận rủi ro...) để đầu tư kiểu mua đi bán lại hoặc đầu tư kinh doanh sản xuất hàng hoá dịch vụ, hoặc đầu tư chứng khoán, hoặc mở quán ăn uống hoặc bán hàng khác...

Phương thức này lại càng được cân nhắc lựa chọn khi mà trong thời gian mấy năm qua kinh tế vĩ mô nhiều biến động, giá vàng, giá USD liên tục tăng cao, lạm phát dù được kiểm soát nhưng vẫn ở mức cao, giá BĐS dù thị trường trầm lắng nhưng vẫn không giảm…

Yếu tố thứ 2 là ngân sách ở mức khoảng 2,5-3 tỷ đồng, là mức mà khá nhiều người có được để họ có thể sẵn sàng để đầu tư mua, đồng thời là mức căn hộ là mức vừa đủ mua 1 căn hộ tầm trung ở thời điểm hiện tại như vậy thì việc cho thuê với mức giá vừa phải cũng sẽ dễ dàng thuận tiện hơn so với những căn hộ có giá trị và giá thuê cao hơn (giá thuê từ khoảng 1.000 USD, tương đương 25 triệu đồng trở lên là bắt đầu giới hạn khách thuê và khó hơn).

Giả định một người có tài chính 2,5-3 tỷ đồng (không vay ngân hàng) mua 1 căn hộ cho thuê. Không đề cập đến trường hợp tài chính không đủ để mua một căn hộ nhỏ, khi đó gửi tiết kiệm là phương án an toàn đầu tiên. Hoặc trường hợp ngân sách tài chính chỉ khoảng 50% giá trị căn hộ và người mua phải vay ngân hàng khoản còn lại thì khi đó bài toán sẽ được tính theo chi phí lãi vay.

Trở lại với giả định 1 căn hộ giá 3 tỷ đồng và mang cho thuê. Giai đoạn 2018 trở về trước, căn hộ như vậy có thể cho thuê với mức giá 18-20 triệu đồng/tháng, tức khoảng 7-8%/năm và tương đương hoặc cao hơn lãi suất tiết kiệm, cho nên luôn được lựa chọn là một hình thức đầu tư an toàn cho những người có tiền nhàn rỗi.

Tuy nhiên, từ 2019 trở lại đây, với nguồn cung căn hộ hoàn thiện ngày một nhiều nên mức giá cho thuê đã giảm mạnh. Cũng với căn hộ khoảng giá 3 tỷ đó, giá thuê hiện tại được 13-15 triệu đồng/tháng, lợi nhuận tương đương 4%/năm trong khi lãi suất tiết kiệm 12 tháng khoảng 5-5,5%.

Rõ ràng là cho thuê rất thấp hơn với lãi suất, mặc dù là khi thị trường BĐS đã suy giảm và rơi vào trạng thái trầm lắng từ giữa 2022. Nhưng rất nhiều người vẫn tính toán và lựa chọn phương án đầu tư cho thuê này và tại sao lại như vậy?

Qua khảo sát nhiều người đang có nhà cho thuê và có ý định sẽ mua nhà cho thuê thì một số các lý do đưa ra.

Thứ nhất, có thêm dòng tiền thu nhập đều đặn hàng tháng (thông thường tiết kiệm lãi suất lấy 1 lần cuối kỳ, nhưng nếu lấy hàng tháng thì có thể sẽ thấp hơn) bên cạnh thu nhập từ lương, tiền công hoặc việc kinh doanh nào đã có.

Thứ hai, niềm tin vào giá căn nhà sẽ tiếp tục tăng theo thời gian mà tỷ lệ gia tăng còn cao hơn tỷ lệ lãi suất trừ đi lạm phát.

Thứ ba, căn hộ dù đang cho thuê nhưng vẫn có thể thế chấp để vay một khoản tiền lớn cho mục đích nào khác.

Thứ tư, đặc biệt với một số người việc có căn nhà/căn hộ đang cho thuê là thêm một hình thức chứng minh tài sản, thu nhập đủ để đảm bảo khi xin visa hoặc cho con đi du học ở một số nước cần phải chứng minh theo yêu cầu hoặc đảm bảo tài chính cho con cái học trường quốc tế trong nước

Cuối cùng, trong thời gian gần đây khi có những thông tin tiền trong tài khoản ngân hàng, tài khoản tiết kiệm bị chiếm đoạt hoặc bị lừa đảo tài khoản gây ra tâm lý lo sợ rủi ro (dù hơi thái quá) gửi tiền trong ngân hàng hoặc tâm lý lo sợ khoản tiền tích luỹ được sẽ bị mất giá khi mà lãi suất tiết kiệm đã giảm mạnh so với trước kia, lạm phát vẫn cao, giá vàng giá đô la tăng chóng mặt… thì quyết định mua nhà đất là một kênh đảm bảo tài sản an toàn hàng đầu.

Cần tính toán từng ưu và nhược điểm

Lý do là vậy, dù đúng hay sai với người này người khác, nhưng việc so sánh giữa mua nhà cho thuê và gửi tiết kiệm luôn được xem xét tính toán cẩn trọng với từng đặc tính ưu điểm và nhược điểm của mỗi hình thức.

Đầu tiên là tính thanh khoản, việc chuyển hoá thành tiền mặt nhanh nhất thì rõ ràng là để bán lại một căn nhà thì lâu và phức tạp hơn so với rút tiền từ ngân hàng.

Tiếp theo, gia tăng giá trị theo thời gian thì BĐS luôn được đảm bảo giá trị thậm chí tăng thêm ngay cả khi căn nhà/căn hộ đã không còn mới, đặc biệt là nhà gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê vẫn có những lợi ích ưu điểm hơn so với lợi nhuận từ lãi suất tiết kiệm được tính cuối kỳ hoặc định kỳ.

Lãi suất tiết kiệm có thể cao hơn lợi nhuận cho thuê nhưng trừ đi tỷ lệ lạm phát khoảng 3-4% thì hiệu quả có khi chỉ tương đương hoặc thậm chí không bằng cho thuê.

Tuy nhiên việc cho thuê phải tính đến các chi phí thêm khác như phí môi giới, phí quản lý, sửa chữa bảo trì, mua sắm đồ nội thất, thuế thu nhập cá nhân từ tiền cho thuê nhà... còn tùy thuộc thỏa thuận giữa 2 bên mà từ đó tác động đến thu nhập thực tế (lợi nhuận ròng).

Một điểm nữa đôi khi ít được chú ý là do nguồn cung ngày một gia tăng nhiều hơn nên giá cho thuê đã giảm nhiều (giai đoạn từ 2017-2020, giá cho thuê đã bắt đầu giảm mạnh dẫn đến tỉ lệ lợi nhuận chỉ ở mức 4-5%, thấp hơn so với lãi suất tiết kiệm, trong khi đó trước giai đoạn này thì lợi nhuận từ cho thuê có thể ở mức từ 6-8%/năm) và có thể sẽ còn tiếp tục giảm khi số lươngj nhà cho thuê nhiều hơn nữa.

Với những ưu điểm và nhược điểm đan xen, việc gửi tiết kiệm hoặc mua nhà cho thuê thì còn tuỳ vào điều kiện tài chính, hoàn cảnh và nhu cầu của mỗi cá nhân. Ngay cả khi xác định mua để cho thuê cũng cần phải tính toán đến ngân sách hoặc khoản vay phù hợp để tránh trường hợp kéo cày trả nợ mà lợi nhuận tích luỹ từ việc gia tăng giá và tiền cho thuê vẫn không đủ bù đắp tiền lãi vay ngân hàng.

(*Chuyên gia BĐS độc lập)

Bài liên quan

'Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất'

Nguồn cung căn hộ phía Nam tăng mạnh, đất nền chưa thoát cảnh ảm đạm

Mỗi năm, TP.HCM cần khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở

Lượng chào bán căn hộ chung cư ở TP.HCM thấp nhất 15 năm