TS Cấn Văn Lực: ‘Nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng’

Bất động sản đóng góp rất lớn vào nền kinh tế

Ngày 27/11, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phối hợp với Ban kinh tế Trung ương và Trường Đại học Mở TP.HCM tổ chức “Hội thảo phát triển thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 230, tầm nhìn đến năm 2045”.

Thông tin tại hội thảo, Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, BĐS đóng góp rất lớn vào GDP và nền kinh tế. Đây là một trong 20 ngành nghề kinh tế cấp 1, đứng thứ 5 về quy mô giá trị. 9 tháng năm 2020, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 4,87% GDP. BĐS thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài trong các ngành nghề, chiếm 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết tháng 9/2020 vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS đạt 60 tỷ USD, chiếm 15,5% tổng FDI đăng ký.

Bên cạnh đó, BĐS là ngành cấp I tương đương các ngành lớn như công nghiệp chế biến - chế tạo và nông nghiệp; tỷ trọng ngành BĐS đóng góp 4,5% GDP, 14,9% tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp; doanh thu của doanh nghiệp BĐS chiếm 2,17% và lợi nhuận chiếm 7,12% của toàn bộ khu vực doanh nghiệp (2018); ảnh hưởng lan tỏa của ngành BĐS đối với nền kinh tế lớn (1,7 lần đối với giá trị sản xuất, 0,4 lần đối với giá trị tăng thêm và 0,58 lần đối với nhập khẩu) theo nhóm nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam.

Mặt khác, theo ông Lực, BĐS còn đóng góp cho thị trường việc làm. Cụ thể, số lượng lao động ngành BĐS tăng từ 101.000 lao động năm 2010, tăng lên 303.000 lao động năm 2019, chiếm 0,6% lực lượng lao động toàn bộ nền kinh tế; tốc độ tăng trưởng lao động ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2019 bình quân đạt 13%/năm, gấp 10 lần so với tăng trưởng bình quân lao động toàn bộ nền kinh tế.

“Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự báo quy mô lao động ngành BĐS sẽ đạt khoảng 0,7 - 0,8% tổng lao động toàn bộ nền kinh tế, tương đương 480.000 - 500.000 lao động trong tổng số lao động nền kinh tế khoảng 61 triệu lao động vào năm 2030. Không những vậy, BĐS còn đóng góp vào phát triển cơ sở hạ tầng và tiến trình đô thị hóa tại Việt Nam. Cụ thể, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ở mức 29% năm 2009, tăng 39,2% năm 2019”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.

Ông Lực cho rằng, mục tiêu đạt tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc từ 50 - 52% đến năm 2030, trong đó các loại hình BĐS cần phát triển theo. BĐS đi trước tạo áp lực cải thiện cơ sở hạ tầng hoặc bổ sung theo sau khi cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Chưa hết, BĐS còn góp phần thúc đẩy phát triển hệ thống đường cao tốc, sân bay, cầu cảnh tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Từng dự án BĐS kéo theo nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng riêng như: điện, đường, trường, trạm... từ đó nâng cao chất lượng hạ tầng khu vực lân cận, đặc biệt là khu vực ngoài thành, xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, nói về nguồn vốn thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thị trường này có nhiều nguồn vốn chính như: Nguồn vốn ngân sách, tín dụng, tư nhân (lập doanh nghiệp), cổ phiếu, FDI kiều hối, trái phiếu doanh nghiệp và quỹ đầu tư.

Trong đó, vốn tín dụng vào thị trường BĐS tăng 16% (hết quý III/2020 so với cùng kỳ). Tổng dư nợ tín dụng BĐS, gồm cho vay xây và mua nhà ở khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ của nền kinh tế. Cho vay nhà ở chiếm 63%, khoảng 1 triệu tỷ đồng, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 37% đạt 606.250 tỷ đồng.

Về vốn tư nhân, 10 tháng năm 2020, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới là 5.747 doanh nghiệp, giảm 19%; vốn đăng ký 624.000 tỷ đồng, tăng 35%; tạo 35.800 việc làm, giảm 16%;1020 doanh nghiệp hoạt động trở lại, tăng 26,7% và 1.200 doanh nghiệp tạm dựng hoạt động, tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Dư nợ năm 2010 là 235.000 tỷ đồng đến 6 tháng năm 2020 con số này đã tăng hơn gấp đôi là 580.000 tỷ đồng.

Đối với vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh. Năm 2011 là 846 tỷ USD, chiếm 5,4%, năm 2018 lên tới 6.615 tỷ USD chiếm 18,2%, sau đó hạ xuống 4,925% vào năm 2020 do ảnh của dịch COVID-19. Dự kiến đến năm 2030, vốn FDI thu hút được 7.500USD, chiếm 15%.

“Theo Ngân hàng WB, năm 2020 nguồn kiều hối đạt 15,7 tỷ USD, dự báo đến năm 2030 con số này sẽ tăng gấp đôi lên tới 34,2 tỷ USD. Dòng vốn cho thị trường BĐS giai đoạn 2021 - 2030, chủ lực vẫn là tín dụng ngân hàng, FDI, trái phiếu doanh nghiệp và vốn doanh nghiệp niêm yết”, TS. Cấn Văn Lực cho hay.

Cũng theo ông Lực, hiện nay chính sách thuế và phí chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết, định hướng thị trường BĐS; Thuế tài sản đất phi nông nghiệp còn ở mức thấp 0,03%, trong khi nhiều nước trên thế giới luôn ở mức 1 - 1,5%, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ BĐS; thuế chuyển quyền BĐS do không xác định được giá trị thu thập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền với mức 2% giá trị BĐS tính theo giá nhà nước, gây thất thu lớn cho ngân sách; thuế cộng với mức phí trước bạ 0,5%, công chứng 0,1%, thẩm định 0,1% về cơ bản cũng phù hợp tại đô thị, tuy nhiên tại khu vực nông thôn thì có thể vẫn cao...

Nhu cầu về nhà ở gia tăng

Dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021–2030, TS. Cấn Văn Lực cho biết, nhu cầu này sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị do các nguyên nhân như tốc độ gia tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở.

Theo TS. Cấn Văn Lực tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn, các khu công nghiệp.

“Phía Nam là TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu; phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. 2 thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm”, ông Lực nhận định.

Phát triển kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố tăng lên, tuy nhiên tốc độ gia tăng ngân sách chi tiêu dành cho nhà ở không thay đổi nhiều.

Trong khi đó, xét riêng cho từng phân khúc nhà ở, ông Lực cho rằng, tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng; nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn; nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.

“Tăng trưởng kinh tế dự báo đạt khoảng 7%, thu nhập bình quân đầu người dự báo đạt 6.000 - 6.500 USD (gần gấp đôi hiện nay), xu thế đô thị hóa tiếp tục diễn ra; xu thế nhà ở sẽ thay đổi cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và xu hướng tiêu dùng, đầu tư, lối sống hậu COVID-19”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Đối với xu hướng BĐS xanh, đô thị thông minh, đa tiện ích kết hợp với hạ tầng đồng bộ; sự hạn chế nguồn cung đất trung tâm sẽ tạo ra xu hướng phát triển bất động sản ngoại thành, lân cận từ đó kéo theo phát triển hạ tầng cơ sở;

Xu hướng "Second home" tiếp tục tăng; vấn đề nhà ở xã hội sẽ được quan tâm hơn và dự kiến tiếp tục đưa vào thành mục tiêu chính thức trong chiến lược phát triển nhà ở sắp tới; Công nghệ BĐS (Proptech) sẽ phát triển nhanh; tài chính BĐS gắn với chuyển đổi số thị trường BĐS.

Bài liên quan

Nhu cầu nhà ở xã hội tại vành đai công nghiệp phía nam TP.HCM

Dự án đô thị lớn sẽ giải bài toán nhà ở cho người dân

3 nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội phát triển chậm

Gần 5.000 căn nhà ở hình thành trong tương lai tại TP.HCM được mở bán