Tiếp bài 'Chiêu lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc': Rộ mốt công ty môi giới, luật sư đóng vai người làm chứng

Sau bài viết “Bắt bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc” đăng tải ngày 5/9 trên Nhadautu.vn, Công ty CP Bất động sản Rio Land (gọi tắt là Công ty Rio land) có văn bản phản hồi khẳng định dự án Rio Bonito tại đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM) không phải mua lại từ dự án Centana Điền Phúc Thành và dự án này là đất sử dụng hợp pháp của cá nhân theo hình thức phân lô hộ lẻ không liên quan gì tới dự án Centana Điền Phúc Thành.

Bài liên quan

Bắt bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc

Tuy nhiên, thực tế hồ sơ mà PV Nhadautu.vn có được thì đây là dự án trong quần thể khu dự án Centana Điền Phúc Thành do Công Ty TNHH Xây Dựng & Kinh Doanh Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Luật sư Thành cũng cho biết, tại Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định đối với hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Trong khi đó, dự án Rio Bonito với hơn 120 nền đất, mỗi nền có giá trị hơn 1 tỷ đồng thì chủ đất buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp để đóng thuế 20% chứ không thể phân lô cá thể như nội dung công văn Rio Land phản hồi”, luật sư Phượng phân tích.

Ngoài ra, Công ty Rio Land trong văn bản phản hồi cũng cho rằng không thực hiện làm hợp đồng 3 bên để lách luật trốn thuế vì không phải là chủ đầu tư được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên Rio land không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng theo quy định của pháp luật.

Bài liên quan

Sau bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc: Cận cảnh dự án Rio Bonito tại Quận 9 TP.HCM

Về vấn đề này, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Trong khi đó, giao dịch trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng dất thì thường thường người dân thỏa thuận và ký văn bản có nội dung về việc đặt cọc một số tiền để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, đối với đất không phải dự án bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng phải được thực hiện tại công chứng, văn bản thỏa thuận đặt cọc thì không bắt buộc phải thực hiện tại công chứng. Đối với đất của dự án thì chủ đầu tư ký với khách hàng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải thực hiện qua công chứng.

“Cũng chính vì những đặc điểm này mà trên thực tế có những sự nhập nhèm mà nếu khách hàng không tỉnh dễ dẫn đến việc tham gia vào các giao dịch không đúng pháp luật nên bị vô hiệu, không bảo vệ được quyền của mình”, luật sư Phượng nói.

Cũng theo luật sư Phượng, ở những trường hợp này có 2 điều dẫn tới việc chủ đầu tư thực hiện hợp đồng trên với khách hàng.

Trường hợp thứ nhất, do không có giấy chứng nhận nên bên chuyển nhượng chỉ ký văn bản thỏa thuận đặt cọc (văn bản này không bắt buộc phải công chứng) để thu tiền của khách hàng, trong đó quy định rõ khi nào bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận thì hai bên sẽ ra công chứng mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Ở đây có hai cái sai, chưa có giấy chúng nhận đã đưa ra giao dịch chuyển nhượng (chưa đủ điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai); và nhập nhèm về khoản tiền đặt cọc, văn bản đặt cọc nhưng lại thu cả tiền thanh toán, có khi lên đến 95% giá hứa hẹn chuyển nhượng (thường phải vài tỷ đồng), trong khi tiền đặt cọc chỉ vài chục đến vài trăm triệu đồng.

Trường hợp thứ hai, do chưa có giấy chứng nhận nên khách hàng rất sợ và thường không dám ký kết các văn bản đặt cọc này, mặt khác thời gian có giấy chứng nhận thường phải chờ lâu nên lắm rủi ro (chủ đất vỡ nợ, đất bị thế chấp, chủ đất bỏ trốn, đất có tranh chấp…). Để trấn an và thuyết phục khách hàng thì chủ đất liên kết với công ty môi giới BĐS. Theo đó, công ty môi giới vừa tìm kiếm khách và lên kế hoạch bán hàng, nhiều thương vụ thì công ty môi giới BĐS cũng bỏ tiền ra để mua đất hay xây dựng hạ tầng và nhà trên đất đó. Khi đó, công ty môi giới BĐS không còn là bên môi giới nhưng họ vẫn xưng danh là môi giới.

Do đất chưa có giấy chứng nhận nên các công ty môi giới BĐS không dám đứng ra nhân danh là bên môi giới trong các văn bản đặt cọc, giữ chỗ vì họ sợ bị Cơ quan quản lý nhà nước phát hiện việc môi giới sai quy định Luật Kinh doanh bất động sản (đất chưa có giấy chúng nhận nhưng vẫn cung cấp dịch vụ môi giới) sẽ bị xử lý xử phạt, bị bên khách hàng kiện liên đới về số tiền đã chuyển cho chủ đất,… nên các công ty môi giới BĐS này chỉ đóng vai “người làm chứng”, trên thực tế họ đóng tròn vai “môi giới” và nhảy sang cả đồng chủ đất.

Hình thức mượn danh trong các giao dịch không đúng quy định pháp luật trong lĩnh vực bất động sản này thường mượn danh công ty môi giới BĐS làm “người làm chứng”, đặc biệt hơn còn thấy có cả người mang danh luật sư làm chứng cho có vẻ đúng pháp luật, ký tên và đóng dấu trên các văn bản thỏa thuận.

“Thực tế thì công ty môi giới BĐS và hành nghề luật sư thì vai trò làm chứng này đều không có giá trị vì việc “làm chứng” đều ngoài phạm vi ngành nghề hoạt động của công ty môi giới BĐS, hành nghề luật sư”, luật sư Phượng nói.

Cũng theo ông Phượng thì với khách hàng, cần cẩn trọng các giao dịch và hiểu đúng về thủ tục và nội dung giao dịch, không bị hoa mắt vì người làm chứng là các công ty môi giới BĐS, luật sư,… vì bản chất họ không có chức năng hoạt động để làm chứng.

Bài liên quan

Bắt bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc

Sau bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc: Cận cảnh dự án Rio Bonito tại Quận 9 TP.HCM