Tiếp bài 'Chiêu lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc': Rộ mốt công ty môi giới, luật sư đóng vai người làm chứng

NHÓM PV
11:00 11/09/2018

Để thực hiện việc lách luật thuế từ 20% xuống còn 2%, để qua mặt cơ quan chức năng, công ty môi giới sẽ thực hiện hình thức mượn người nhà, luật sư để đóng vai người làm chứng. Giới phân tích cho rằng với cách làm này, doanh nghiệp có thể “kêu oan” nếu bị phát hiện.

Du-an-Rio-Land

Đường vào dự án Rio Bonito, đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM) hoang vắng người ở, chỉ có cỏ phát triển

Sau bài viết “Bắt bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc” đăng tải ngày 5/9 trên Nhadautu.vn, Công ty CP Bất động sản Rio Land (gọi tắt là Công ty Rio land) có văn bản phản hồi khẳng định dự án Rio Bonito tại đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM) không phải mua lại từ dự án Centana Điền Phúc Thành và dự án này là đất sử dụng hợp pháp của cá nhân theo hình thức phân lô hộ lẻ không liên quan gì tới dự án Centana Điền Phúc Thành.

Tuy nhiên, thực tế hồ sơ mà PV Nhadautu.vn có được thì đây là dự án trong quần thể khu dự án Centana Điền Phúc Thành do Công Ty TNHH Xây Dựng & Kinh Doanh Nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Luật sư Thành cũng cho biết, tại Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định đối với hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Trong khi đó, dự án Rio Bonito với hơn 120 nền đất, mỗi nền có giá trị hơn 1 tỷ đồng thì chủ đất buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp để đóng thuế 20% chứ không thể phân lô cá thể như nội dung công văn Rio Land phản hồi”, luật sư Phượng phân tích.

du-an-rio-land-1

Để vào được dự án Rio Bonito đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM), người dân phải đi qua khu trung chuyển rác của toàn khu vực với mùi hôi và ô nhiễm nặng

Ngoài ra, Công ty Rio Land trong văn bản phản hồi cũng cho rằng không thực hiện làm hợp đồng 3 bên để lách luật trốn thuế vì không phải là chủ đầu tư được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên Rio land không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng theo quy định của pháp luật.

Về vấn đề này, theo Luật sư Trần Đức Phượng, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Trong khi đó, giao dịch trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng dất thì thường thường người dân thỏa thuận và ký văn bản có nội dung về việc đặt cọc một số tiền để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, đối với đất không phải dự án bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng phải được thực hiện tại công chứng, văn bản thỏa thuận đặt cọc thì không bắt buộc phải thực hiện tại công chứng. Đối với đất của dự án thì chủ đầu tư ký với khách hàng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải thực hiện qua công chứng.

“Cũng chính vì những đặc điểm này mà trên thực tế có những sự nhập nhèm mà nếu khách hàng không tỉnh dễ dẫn đến việc tham gia vào các giao dịch không đúng pháp luật nên bị vô hiệu, không bảo vệ được quyền của mình”, luật sư Phượng nói.

Cũng theo luật sư Phượng, ở những trường hợp này có 2 điều dẫn tới việc chủ đầu tư thực hiện hợp đồng trên với khách hàng.

Rio-Land

Dự án Rio Bonito đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM) được Công ty Rio Land quảng cáo trên website của mình.

Trường hợp thứ nhất, do không có giấy chứng nhận nên bên chuyển nhượng chỉ ký văn bản thỏa thuận đặt cọc (văn bản này không bắt buộc phải công chứng) để thu tiền của khách hàng, trong đó quy định rõ khi nào bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận thì hai bên sẽ ra công chứng mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Ở đây có hai cái sai, chưa có giấy chúng nhận đã đưa ra giao dịch chuyển nhượng (chưa đủ điều kiện theo Điều 188 Luật Đất đai); và nhập nhèm về khoản tiền đặt cọc, văn bản đặt cọc nhưng lại thu cả tiền thanh toán, có khi lên đến 95% giá hứa hẹn chuyển nhượng (thường phải vài tỷ đồng), trong khi tiền đặt cọc chỉ vài chục đến vài trăm triệu đồng.

Trường hợp thứ hai, do chưa có giấy chứng nhận nên khách hàng rất sợ và thường không dám ký kết các văn bản đặt cọc này, mặt khác thời gian có giấy chứng nhận thường phải chờ lâu nên lắm rủi ro (chủ đất vỡ nợ, đất bị thế chấp, chủ đất bỏ trốn, đất có tranh chấp…). Để trấn an và thuyết phục khách hàng thì chủ đất liên kết với công ty môi giới BĐS. Theo đó, công ty môi giới vừa tìm kiếm khách và lên kế hoạch bán hàng, nhiều thương vụ thì công ty môi giới BĐS cũng bỏ tiền ra để mua đất hay xây dựng hạ tầng và nhà trên đất đó. Khi đó, công ty môi giới BĐS không còn là bên môi giới nhưng họ vẫn xưng danh là môi giới.

Do đất chưa có giấy chứng nhận nên các công ty môi giới BĐS không dám đứng ra nhân danh là bên môi giới trong các văn bản đặt cọc, giữ chỗ vì họ sợ bị Cơ quan quản lý nhà nước phát hiện việc môi giới sai quy định Luật Kinh doanh bất động sản (đất chưa có giấy chúng nhận nhưng vẫn cung cấp dịch vụ môi giới) sẽ bị xử lý xử phạt, bị bên khách hàng kiện liên đới về số tiền đã chuyển cho chủ đất,… nên các công ty môi giới BĐS này chỉ đóng vai “người làm chứng”, trên thực tế họ đóng tròn vai “môi giới” và nhảy sang cả đồng chủ đất.

Hình thức mượn danh trong các giao dịch không đúng quy định pháp luật trong lĩnh vực bất động sản này thường mượn danh công ty môi giới BĐS làm “người làm chứng”, đặc biệt hơn còn thấy có cả người mang danh luật sư làm chứng cho có vẻ đúng pháp luật, ký tên và đóng dấu trên các văn bản thỏa thuận.

“Thực tế thì công ty môi giới BĐS và hành nghề luật sư thì vai trò làm chứng này đều không có giá trị vì việc “làm chứng” đều ngoài phạm vi ngành nghề hoạt động của công ty môi giới BĐS, hành nghề luật sư”, luật sư Phượng nói.

Cũng theo ông Phượng thì với khách hàng, cần cẩn trọng các giao dịch và hiểu đúng về thủ tục và nội dung giao dịch, không bị hoa mắt vì người làm chứng là các công ty môi giới BĐS, luật sư,… vì bản chất họ không có chức năng hoạt động để làm chứng.

  • Cùng chuyên mục
4 dự án PPP cao tốc lựa chọn nhà đầu tư

4 dự án PPP cao tốc lựa chọn nhà đầu tư

Sau một thời gian chuẩn bị, 4 dự án PPP đầu tư 4 tuyến đường cao tốc đã đồng loạt thông báo mời thầu trong nửa đầu tháng 11. Với hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi, cuộc chơi đang mở cho nhiều doanh nghiệp tham gia vào các dự án PPP mới.

Đầu tư - 18/11/2024 18:22

VinFuture công bố Tuần lễ Khoa học công nghệ 2024

VinFuture công bố Tuần lễ Khoa học công nghệ 2024

Quỹ VinFuture chính thức công bố lịch trình Tuần lễ Khoa học công nghệ và lễ trao giải VinFuture 2024 diễn ra từ ngày 4-7/12/2024 tại Hà Nội.

Đầu tư - 18/11/2024 18:21

Đầu tư hơn 38.600 tỷ đồng mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận

Đầu tư hơn 38.600 tỷ đồng mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận

Dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường bộ cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận có tổng mức đầu tư sơ bộ là 38.693 tỷ đồng. Dự kiến, 100% vốn thực hiện dự án sẽ do nhà đầu tư thu xếp, trong đó, vốn chủ sở hữu là 5.804 tỷ đồng (chiếm 15%), vốn vay và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác 32.889 tỷ đồng (chiếm 85%).

Đầu tư - 18/11/2024 15:43

Doanh nghiệp địa ốc toan tính gì dịp cuối năm?

Doanh nghiệp địa ốc toan tính gì dịp cuối năm?

Dù đã tung nhiều chính sách ưu đãi, kích cầu mùa bán hàng dịp cuối năm, nhưng, dường như trên thị trường sức mua vẫn không nhiều cải thiện, trái ngược với kỳ vọng của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Trên thị trường, cá biệt một vài dự án ra mắt nhận được lượng đặt cọc, giữ chỗ ấn tượng.

Đầu tư - 18/11/2024 14:49

Hà Nội sắp có thêm gần 6.000 căn nhà ở xã hội đưa vào sử dụng

Hà Nội sắp có thêm gần 6.000 căn nhà ở xã hội đưa vào sử dụng

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự kiến, trong giai đoạn 2024 - 2025, sẽ hoàn thành khoảng 5.923 căn hộ tại 11 dự án nhà ở xã hội.

Bất động sản - 18/11/2024 14:26

Cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh để thu hút vốn FDI

Cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh để thu hút vốn FDI

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) đã có những trao đổi với báo chí xung quanh vấn đề thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài và giữ chân nhà đầu tư.

Đầu tư - 18/11/2024 10:32

Dưới thời Trump 2.0, các tập đoàn đa quốc gia có thể tiếp tục chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam

Dưới thời Trump 2.0, các tập đoàn đa quốc gia có thể tiếp tục chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam

(ĐTCK) Theo KBSV, căng thẳng từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung sẽ tạo thêm động lực cho các công ty lớn chuyển dịch sản xuất ra khỏi Trung Quốc để giảm rủi ro.

Đầu tư - 18/11/2024 10:27

Thừa Thiên Huế ra tiêu chí cho các dự án đầu tư có sử dụng đất

Thừa Thiên Huế ra tiêu chí cho các dự án đầu tư có sử dụng đất

UBND tỉnh Thừa Thiên Huế vừa có tờ trình gửi HĐND về quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Đầu tư - 18/11/2024 09:59

Quảng Ninh nỗ lực phục hồi kinh tế sau siêu bão

Quảng Ninh nỗ lực phục hồi kinh tế sau siêu bão

Bão số 3 (Yagi) đã gây thiệt hại nặng nề cho tỉnh Quảng Ninh với con số ước tính lên tới 28.000 tỷ đồng, tương đương một nửa ngân sách thu được của toàn tỉnh năm 2023. Tuy nhiên, Quảng Ninh đã và đang thực hiện hàng loạt giải pháp đồng bộ để vượt qua khó khăn, duy trì tốc độ tăng trưởng trên 10% trong năm 2024.

Đầu tư - 18/11/2024 07:00

Vì sao Thừa Thiên Huế giải thể Quỹ Bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa?

Vì sao Thừa Thiên Huế giải thể Quỹ Bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa?

UBND tỉnh Thừa Thiên Huế vừa có tờ trình gửi HĐND tỉnh thông qua phương án giải thể Quỹ Bảo lãnh tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa do hoạt động không hiệu quả.

Đầu tư - 17/11/2024 15:25

Quỹ Vì tầm vóc Việt: Kết nối triệu 'cánh én' làm nên mùa xuân mới cho tầm vóc Việt

Quỹ Vì tầm vóc Việt: Kết nối triệu 'cánh én' làm nên mùa xuân mới cho tầm vóc Việt

Trong một thập kỷ qua, Quỹ Vì tầm vóc Việt (Quỹ VTVV - tên viết tắt tiếng Anh là VSF) đã chứng minh khả năng kết nối và huy động sức mạnh cộng đồng để tạo nên những thay đổi tích cực, bền vững cho xã hội.

Đầu tư - 17/11/2024 13:22

Giá thuê văn phòng tại Hà Nội tiếp tục giảm

Giá thuê văn phòng tại Hà Nội tiếp tục giảm

Sau nửa năm tương đối im ắng, thị trường văn phòng quý 3/2024 có những chuyển biến tích cực cả về nhu cầu, nguồn cung và công suất, tuy nhiên giá thuê vẫn giảm nhẹ.

Đầu tư - 17/11/2024 13:20

Bình Định có thêm dự án nhà máy may mặc gần 500 tỷ từ Singapore

Bình Định có thêm dự án nhà máy may mặc gần 500 tỷ từ Singapore

Nhà máy sản xuất sản phẩm thời trang TnB Việt Nam có vốn đầu tư gần 500 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, nhà máy sẽ cho ra thị trường 7 triệu sản phẩm/năm.

Đầu tư - 17/11/2024 08:52

Mục sở thị dự án Nhà máy điện khí LNG tỷ USD

Mục sở thị dự án Nhà máy điện khí LNG tỷ USD

Dự án Nhà máy điện Nhơn Trạch 3&4 là dự án Nhà máy điện khí LNG đầu tiên tại Việt Nam, có tổng mức đầu tư 1,4 tỷ USD.

Đầu tư - 17/11/2024 08:49

Cư dân chung cư Bông Sen ở Nghệ An cầu cứu, chủ đầu tư nói gì?

Cư dân chung cư Bông Sen ở Nghệ An cầu cứu, chủ đầu tư nói gì?

Gần đây, cư dân chung cư Bông Sen tại số 39, đường Quang Trung, TP. Vinh (Nghệ An) đã yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa các hạng mục tại tòa nhà sau hơn một thập kỷ chung cư đi vào hoạt động.

Đầu tư - 17/11/2024 08:47

Người dân không muốn vay ngân hàng để mua nhà giá 'chát'

Người dân không muốn vay ngân hàng để mua nhà giá 'chát'

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, do giá nhà quá cao khiến người dân không mặn mà vay ngân hàng để mua nhà chứ không phải do lãi suất cao, bởi mặt bằng lãi suất đã giảm 3% so với năm 2023.

Đầu tư - 17/11/2024 06:30