Sống ở đô thị lớn nên thuê hay mua nhà trả góp?

Thuê hay mua nhà trả góp là câu hỏi chưa có hồi kết và luôn được đặt ra đối với nhiều người, đặc biệt đối với các bạn trẻ đang sinh sống làm việc ở các thành phố lớn. Nhất là khi bạn đến tuổi trưởng thành, khoảng 28-30 tuổi hoặc sắp kết hôn hoặc mới kết hôn vấn đề này càng được đưa ra xem xét kỹ càng.

Trường hợp này không đề cập đến những trường hợp bạn trẻ có đầy đủ tài chính để mua đứt 1 căn nhà hoặc không bị áp lực cân đối tài chính dù với lý do gì.

Ở đây chỉ bàn đến những bạn trẻ trong các trường hợp điều kiện: Bạn là người ngoại tỉnh đang sinh sống làm việc tại thành phố và muốn lâu dài, hoặc bạn sinh ra và lớn lên tại thành phố nhưng muốn sống riêng, tách rời gia đình/cha mẹ; Bạn sắp, vừa mới kết hôn và muốn có cuộc sống độc lập riêng; Bạn có kinh nghiệm làm việc và thậm chí có sự thăng tiến đáng kể trong công việc, và điều đó cũng có nghĩa là có thu nhập tạm ổn đạm bảo cho chi phí cuộc sống thường ngày. Đồng thời bạn bắt đầu có một khoản tích lũy dù ít dù nhiều.

Cùng với quan điểm truyền thống "an cư lạc nghiệp", người lớn tuổi thường có câu "mua được là được" hoặc "nếu không vay nợ mua nhà thì sẽ không nỗ lực cố gắng, không có động lực và sẽ không bao giờ có được nhà" và điều đó làm yên tâm hơn khi vay mua nhà trả góp. Bạn đang đi thuê và bạn đợi làm đủ tiền rồi mới mua thì bạn sẽ cứ mãi chạy theo vì giá nhà dù có thời điểm chững lại nhưng xu hướng vẫn tăng dài hạn.

Một ví dụ điển hình ở TP.HCM, căn hạng C năm 2016 khoảng 16-18 triệu đồng/m2, nhưng năm 2014 đã là 35 triệu đồng/m2 (thấp nhất). Sau 8 năm giá đã tăng hơn gấp đôi.

Thậm chí, ngay cả khi mức lương của bạn tăng gấp đôi sau cũng 8 năm thì bạn vẫn không mua được nhà nếu chờ đủ tiền. Nếu bạn mua căn hộ 65 m2 hạng C vào thời điểm 2016 với giá 1,28 tỷ đồng (đã thuế) và vay 50-70% kéo dài 10-15 năm thì khoản tiền 1,28 tỷ đồng đó (có khoản vay) không tăng giá (trừ khi bạn bán đi tại thời điểm giá tăng). Tất nhiên, tiền lãi vay được tính theo dư nợ giảm dần sau khi tiền gốc đã trả từng phần hàng tháng. Ở đây, chúng ta cũng chưa đề cập đến rất nhiều trường hợp vì cố gắng nỗ lực mua nhà trả góp nhưng lại vượt quá khả năng thu nhập và trả nợ để từ đó ảnh hưởng đến cuộc sống.

Bên cạnh đó, hiện nay, giá nhà ở đang rất cao mà công việc và thu nhập có những biến động khó đảm bảo sự ổn định chắc chắn thì làm sao có đủ tiền để mua nhà, dù là mua trả góp. Từ đó, nhiều người trẻ có tâm lý sẽ đi thuê nhà xác định không thời hạn.

Thay vì mua nhà thì số tiền có thể trả góp đó họ sẽ tiếp tục thuê nhà và dùng để tiết kiệm hoặc đầu tư kinh doanh. Ngoài ra việc thuê nhà còn là xu hướng của nhiều bạn trẻ có ảnh hưởng phong cách sống của các nước phát triển là không cần sở hữu nhà cửa hoặc nhiều tài sản.

Với những giả định đặt ra về hoàn cảnh mỗi người như đã nêu trên, lúc này bạn cân nhắc xem nên mua nhà trả góp hay đi thuê (hoặc tiếp tục thuê đối với các bạn đang ở nhà thuê). Căn nhà ở đây được hiểu có thể là một căn hộ phù hợp với điều kiện mong muốn của bạn hoặc kể cả là một căn nhà nhỏ gắn liền với đất.

Tuy nhiên, do nhà gắn liền với đất có những đặc điểm khác biệt và thường có giá trị lớn nên đa số các bạn trẻ sẽ so sánh việc thuê hay mua một căn hộ. Qua khảo sát thì với các bạn trẻ khi có dự định mua nhà lần đầu thường sẽ lựa chọn căn hộ hạng B hoặc hạng C để phù hợp với thu nhập. Ở đây, cũng không đề cập đến loại hình căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội với những quy định điều kiện chặt chẽ, mặc dù giá bán có thể rẻ hơn đáng kể so với căn hộ hạng C nhà ở thương mại.

Những điểm cần thiết phải lưu ý

Trước khi so sánh và cân nhắc việc thuê hay mua thì việc đầu tiên là các bạn phải xác định điều kiện hiện tại. Chúng ta có thể khái quát lại bằng cách đặt ra những câu hỏi và phải có câu trả lời như sau:

- Công việc và thu nhập có tính chất ổn định hay có triển vọng thăng tiến và tăng thu nhập hoặc nguồn thu nhập phụ không?

- Tiền thuê nhà hiện nay đang chiếm bao nhiêu phần trăm của thu nhập? Bạn có thể chấp nhận mức tăng giá tiền thuê này như thế nào? (thực tế là tiền thuê nhà thường cũng tăng sau mỗi 2-3 năm).

- Chi phí phí sinh hoạt hàng ngày chiếm bao nhiêu %?

- Tổng thu nhập hiện tại trừ đi tiền thuê nhà, các khoán chi phí sinh hoạt, tiết kiệm mỗi tháng thì còn lại được bao nhiêu? Bạn có thể cắt giảm các chi phí sinh hoạt này được bao nhiêu?

- Có sẵn hoặc đã tiết kiệm tích luỹ được bao nhiêu và khả năng gia tăng thế nào?

- So sánh với khoản tiền thuê nhà gia tăng thì bạn có thể trả khoản tiền vay ngân hàng định kỳ hàng tháng lên đến bao nhiêu?

- Có những dự phòng rủi ro hoặc giải pháp cho những rủi ro chưa? (ví dụ như ốm đau bệnh tật, lo việc gia đình, mua sắm phương tiện/trang thiết bị nào đó hoặc dự định bỏ vốn đầu tư/kinh doanh gì tạo thêm thu nhập).

Khi đã trả lời được những câu hỏi này sẽ giúp bạn xác định điều kiện hiện trạng, từ đó mới tính toán được là nên thuê hay mua nhà trả góp.

So sánh giữa việc thuê hay mua nhà/trả góp (chỉ mang tính gợi ý)

Đối với từng điểm yếu của mỗi bên, chúng ta phải có những giải pháp phù hợp khi tính toán đến các vấn đề mua hay thuê nhà.

Bao trùm cho việc so sánh này là vấn đề tài chính mà trong đó để giải quyết điểm yếu là bạn phải có một công việc gì tạo ra thu nhập ổn định và triển vọng thu nhập tăng dần. Cá nhân tôi thì vẫn không đồng ý lắm với thuật ngữ "nhà thu nhập thấp" bởi vì khi thu nhập thấp thì đã khó đảm bảo cuộc sống và tích luỹ, vậy làm sao có thể mua được nhà dù nhà giá rẻ.

Trở lại với việc tính toán thuê hay mua nhà trả góp, chúng ta còn phải chú ý tính toán đến các điểm như sau:

- Luôn có một khoản dự phòng cho những việc lớn như ốm đau bệnh tật của bản thân hoặc người thân hoặc những rủi ro bất thường có thể xảy ra.

- Tính toán cân đối giữa số tiền tự có đối ứng để đi vay ít nhất là 30% vì ngân hàng có thể cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà, rất ít trường hợp ngân hàng cho vay lên đến 80% giá trị căn nhà hoặc chương trình nhà ở xã hội có những điều kiện đặc biệt riêng.

- Trên cơ sở số tiễn sẵn có, cần phải cân đo đong đếm số tiền đi vay cùng với thời gian vay và lãi suất vay của ngân hàng nào thấp phù hợp nhất, cùng với điều kiện vay. Thông thường những ngân hàng có lãi suất cạnh tranh nhất thì cũng có điều kiện khó hơn và ngân hàng có lãi suất cao hơn nhưng điều kiện vay lại dễ dàng thuận tiện hơn.

- Tính toán cân đối giữa số tiền trả gốc/lãi hàng tháng với các chi phí khác như chi phí sinh hoạt cuộc sống hàng ngày, tiết kiệm, đầu tư… Thông thường thì số tiền trả ngân hàng (bao gồm cả lãi và gốc) không nên vượt quá tối đa 40% thu nhập hàng tháng mà qua đó 60% còn lại phải đảm bảo chi phí sinh hoạt cuộc sống và tích luỹ.

- Yếu tố tâm lý trả nợ lâu dài (cả đời) vì thông thường mua nhà trả góp khoảng từ 7 năm hoặc 10-15 năm tuỳ theo số tiền bạn vay.

Giả định
- Bạn 29 tuổi, sắp kết hôn.
- Mức lương/thu nhập 20-25 triệu đồng/tháng.
- Bạn đang thuê nhà với khoản tiền 3-5 triệu đồng/tháng,
- Có khoản tiết kiệm khoảng 500-700 triệu đồng.
- Bạn muốn mua một căn hộ trung bình hiện nay trên thị trường có giá khoảng 2,5-3 tỷ đồng (chưa tính các khoản chi phí liên quan khác).

(*Chuyên gia bất động sản độc lập)