Giá nhà ở bình dân TP.HCM lại được 'nâng lên tầm cao mới'?

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM trong quý II của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp tăng 14% theo quý nhưng giảm 3% theo năm xuống 5.635 căn. Nguồn cung mới trong quý tăng 87% theo quý và 215% theo năm lên 1.186 căn từ 2 dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó phân khúc hạng B (trung cấp) chiếm 71% thị phần nguồn cung mới.

Tính chung 6 tháng, nguồn cung sơ cấp duy trì ổn định theo năm ở mức 6.751 căn, trong đó hạng B chiếm 57% thị phần, tiếp theo là hạng C (39% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (quận Bình Tân, huyện Bình Chánh) với 29% thị phần.

Savills cho biết, với việc mở bán thành công cho thấy niềm tin của thị trường đang dần hồi phục, lượng giao dịch trong quý II đã tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm lên 2.302 căn. Lượng giao dịch trong quý II đóng góp gần 70% tổng lượng bán trong nửa đầu năm.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 41%, tăng 18 điểm % theo quý và 36 điểm % theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt 72%, tăng 2 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm; tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức 33%, cải thiện 17 điểm % theo quý và 29 điểm % theo năm.

Chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như trả trước 5% để nhận bàn giao, lãi suất cố định đảm bảo trong 15 năm và chiết khấu lên tới 20%.

Nửa đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình đạt 73 triệu đồng/m2 thông thủy. Trong khi giá bán hàng tồn kho của hạng B và C không đổi, các dự án hạng A tạm đóng bớt 1 phần hàng tồn kho khiến giá sơ cấp trung bình giảm 41% theo năm.

"Cạn kiệt" nhà ở bình dân ở TP.HCM

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố hơn 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới là phân khúc này.

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân ở TP.HCM tiếp tục gặp khó khăn trong nửa cuối năm, bởi các dự án sắp tới tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Phân khúc từ 30-40 triệu đồng phần lớn sẽ tập trung ở các tỉnh vùng ven.

"Thị trường BĐS kỳ vọng vào các luật mới sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, việc thực thi, áp dụng vào thực tế ra sao thì vẫn phải chờ đợi thêm. Do đó, nửa cuối năm, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền sẽ không có nhiều cải thiện", ông Khương cho hay.

Trước đó, hồi giữa tháng 3, trong bài viết của Nhadautu.vn: "Giá nhà ở vừa túi tiền đã vượt xa khái niệm của thị trường", dẫn chứng báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cao cấp có mức giá hơn 50 triệu đồng/m2.

Thực tế, thị trường Hà Nội và TP.HCM đã "tuyệt chủng" phân khúc căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng (không đề cập tới nhà ở xã hội).

TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea) từng chia sẻ rằng, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 PN, diện tích 65m2 có giá khoảng 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2. Song, chuẩn giá nhà bình dân tại Hà Nội và TP.HCM đã nâng lên 20-30%, ở mức từ 2-2,4 tỷ đồng/căn.

Và hiện nay, mức giá nhà bình dân này đã được nâng lên mức mới là 3 tỷ đồng như đề cập ở trên.

Giá chung cư Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM tiếp tục thiết lập kỷ lục mới.

Cụ thể, về giá bán chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng cao nhất trong nhiều năm gần đây, giá ngày càng tiệm cận mức giá tại TP.HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt gần 60 triệu đồng/m2 (chưa VAT). So với quý I, giá bán chung cư Hà Nội đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã góp phần đẩy giá bán sơ cấp tăng cao.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là các tín hiệu tích cực của thị trường BĐS nhà ở trong nửa đầu năm.

Nửa cuối năm, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật mới vào cuộc sống sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý. Nhưng, các chính sách vẫn luôn có độ trễ nhất định. Vì vậy, năm 2025, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn.

Bài liên quan

Bất động sản tồn kho lớn nhưng giá nhà ở vẫn không 'hạ nhiệt'

Thiếu vốn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản kiệt quệ

'Choáng' với giá nhà phố, biệt thự phía Nam, cao nhất 750 tỷ đồng/căn

Trái chiều giá chung cư Hà Nội và TP.HCM