Giá nhà ở vừa túi tiền đã vượt xa khái niệm của thị trường

Như Nhadatu.vn đã từng đề cập trong bài viết "'Cuộc đua song mã' về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM" cho thấy, giá mở bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp ở mức 58 triệu đồng/m2. Tương tự, ở TP.HCM, thị trường không xuất hiện căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Trên thị trường bất động sản (BĐS), với mức giá nêu trên đang được cho là "vừa túi tiền" bởi không có nguồn cung giá thấp hơn. Hiếm hoi, thị trường mới xuất hiện dự án có mức giá ở ngưỡng 40 triệu đồng/m2.

Nếu đối chiếu với các tiêu chuẩn, quy định, luật liên quan thì tại Việt Nam chưa có khái niệm rõ ràng về nhà ở vừa túi tiền. Nhưng, theo các báo cáo của Bộ Xây dựng công bố có thể nhận diện được khoảng giá nhất định ở các phân khúc.

Cụ thể, căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2; căn hộ chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2; căn hộ chung cao cấp có mức giá hơn 50 triệu đồng/m2.

Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, tại Việt Nam, có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Dẫu vậy, VARS cho rằng, hiện nay, rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá thuộc khoảng trên, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM với nhu cầu nhà ở rất cao. Thế nhưng, khó không có nghĩa là không thể nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Trong khi đó, tại Diễn đàn BĐS mùa Xuân lần thứ IV, TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNRea) chia sẻ, theo quan điểm của thị trường, nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2PN, diện tích 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2.

Một nghiên cứu của VNRea chỉ ra, căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện chuẩn giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức từ 2-2,4 tỷ đồng/căn.

"Ngày 14/3, tại hội nghị với Thủ tướng, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi", ông Bình nói.

Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền

Theo Phó Chủ tịch VNRea, trên thế giới đã có một số quốc gia phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Đơn cử như ở Hoa Kỳ, theo Liên minh Nhà ở Thu nhập thấp Quốc gia (National Low-Income Housing Coalition), nước này hiện đang thiếu 5,5-7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền. Còn theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia Hoa Kỳ (NAR), thị trường đang thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD (khoảng 6,3 tỷ đồng). Hoa Kỳ phải xây thêm 550.000 căn/năm để bù vào số lượng căn còn thiếu. 3 bang là California, Florida và Texas chiếm 40% số căn hộ.

Để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền, Hoa Kỳ sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền. Còn ở bang California thì tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư...; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Hay như ở Đức, đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Còn Trung Quốc cũng đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Đối với Việt Nam, về các giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền, ông Bình cho rằng, đầu tiên cần hoàn thiện chính sách, pháp luật, đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển phân khúc này.

Bên cạnh đó, cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn.

Ngoài ra, tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà...

"Nếu để "bàn tay vô hình" của cơ chế thị trường điều chỉnh thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định", ông Bình nhấn mạnh.

Bài liên quan

Chuyên gia: Không ngạc nhiên khi người đi ô tô mua nhà ở xã hội

Đâu là điểm đến hàng đầu cho người mua nhà ở bình dân phía Nam?

Nhà ở phân khúc bình dân đón đầu đà phục hồi của thị trường bất động sản

HoREA: Vướng mắc pháp lý 3 cấp độ tại các dự án bất động sản sẽ cơ bản được giải quyết