Vừa qua, nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai, đồng thời cũng là một trong những nội dung quan trọng nhất được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới đây.

Tuy nhiên, câu chuyện làm sao để xác định giá đất cụ thể, hay giá đất sát với giá thị trường lại đang trở nên "nóng" hơn bao giờ hết.

Theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, UBND cấp tỉnh sẽ định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định. Quá trình thực hiện, cơ quan này thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Căn cứ kết quả này, cơ quan định giá trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan, đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp hội đồng thẩm định tổ chức thẩm định giá đất; được thuê đơn vị tư vấn thẩm định lại kết quả.

Liên quan đến vấn đề này, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định, thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công.

Theo ông, giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, một trong những nguyên nhân chính đó là Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất...

"Điều này khó tránh khỏi tình trạng 'vừa đá bóng, vừa thổi còi' trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất", ông Tuyến nói.

Bên cạnh đó, hội đồng thẩm định giá cũng chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Theo quy định như tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật Đất đai thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

"Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá hay không?", PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Để giải quyết vấn đề trên, ông Tuyến đề xuất thành lập một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) để quyết định giá đất cụ thể. Ngoài ra, cơ quan này cũng được thuê tổ chức tư vấn định giá đất. 

Không chỉ vậy, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất sẽ bao gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Bài liên quan

Kiến nghị bỏ khung giá đất, quy định bảng giá phù hợp với thị trường

Đấu giá đất làm khu dân cư 880 tỷ TP. Thanh Hóa

Đà Nẵng khảo sát giá đất thị trường trên toàn thành phố

Lãi suất cho vay lên tới 11%, chấp nhận giá đắt vẫn khó xoay tiền làm ăn