Nhiều thay đổi về tính tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất

Một trong những nội dung được các địa phương, doanh nghiệp quan tâm tại Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16/9/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất ("Nghị định 115/2024/NĐ-CP") là liên quan đến cách tính về tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước. Việc xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước trước đây quy tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP gọi là "giá sàn nộp ngân sách nhà nước" (giá trị "m3").

Về nguyên tắc, giá sàn nộp ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (m3) cao sẽ làm chi phí đầu vào bất động sản tăng cao, phần chi phí này được doanh nghiệp tình vào giá bán và ngược lại. Do vậy, giá trị m3 sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản, thậm chí ở một khía cạnh nào đó sẽ có tác động đến sự phát triển đô thị của địa phương.

Mặc dù có vai trò quan trọng như trên, tuy nhiên trước thời điểm 115/2024/NĐ-CP được ban hành, việc xác định m3 theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT các địa phương gặp khó khăn do: (i) không có quỹ đất tham chiếu vì chưa có kết quả đấu giá hoặc có quá nhiều quỹ đất tham chiếu dẫn đến khó khăn trong việc tổng hợp; (ii) khó xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; (iii) khó phối hợp giữa các cơ quan tại địa phương trong công tác thẩm định giá trị này. Đây là một trong những lý do dẫn đến việc nhiều địa phương lúng túng khi tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Để khắc phục những bất cập trên, Điều 48 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước (gọi chung là giá trị m) khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị; khu dân cư nông thôn tính theo tỷ lệ % thay vì số tiền cụ thể như trước đây. Quy định xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước đã thay đổi theo hướng rõ ràng, dễ áp dụng hơn, qua đó được kỳ vọng giúp được phương thu hút được vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Tỷ lệ % được tính trên cơ sở tham chiếu tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá QSDĐ (chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá) các khu đất thực hiện dự án tại địa phương. Khu đất đấu giá thực hiện dự án được tham chiếu mà không sử dụng kết quả đấu giá đất riêng lẻ cho người dân làm như trước đây. Khu đất, quỹ đất dùng để tham chiếu phải có kết quả đấu giá thành công trong thời gian 3 năm liền kề (tối đa 7 năm trong một số trường hợp đặc biệt) và tương đồng về địa điểm (cùng địa bàn cấp huyện hoặc huyện khác thuộc tỉnh) với khu đất đấu thầu.

Có thể nói quy định mới đã thay đổi cách xác định tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất theo hướng áp dụng"tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước" thay vì xác định giá trị này bằng tiền cụ thể như trước đây. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế (giá trị M) sẽ bằng tỷ lệ nộp ngân sách do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án.

Để dễ hình dung, chúng tôi minh họa việc xác định giá trị m như sau:

UBND tỉnh A đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án khu đô thị. Địa phương A sẽ sử dụng kết quả đấu giá của 04 dự án này để tính tỷ lệ tăng bình quân sau trúng đấu giá (tỷ lệ giữa giá sàn và giá trúng đấu giá), được kết quả là 10%. Tỷ lệ 10% được quy định trong trong hồ sơ mời thầu là tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu mà nhà đầu tư phải nộp (giá trị m).

Các nhà đầu tư phải đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước từ 10% trở lên. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế sẽ bằng tỷ lệ do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất (ví dụ 20%) nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp (ví dụ: 200 tỷ đồng). Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo quy định pháp luật về đất đai. Như vậy, nhà đầu tư sẽ nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài nghĩa vụ về tiền sử dụng đất (giá trị M) là 40 tỷ đồng.

Quy định nêu trên đã tháo gỡ các khó khăn được các địa phương phản ánh, như: lược bỏ thành tố khó xác định là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất "dự kiến" như trước đây. Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã xác định rõ mức sàn cụ thể tại hồ sơ mời thầu với phương pháp và công thức minh bạch, dễ tính toán hơn. Phương pháp tính đã phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương, bảo đảm tăng thu ngân sách nhà nước và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính cạnh tranh trong đấu thầu.

Mặt khác, để khắc phục một số trường hợp có thể sẽ phát sinh do địa phương chưa từng tổ chức đấu giá dự án nên sẽ không có quỹ đất tham chiếu để đưa vào công thức, Nghị định cũng quy định trường hợp không có quỹ đất đấu giá để tham chiếu thì được sử dụng tỷ lệ tăng bình quân của giá trị nộp ngân sách của các dự án đã tổ chức đấu thầu trong 5 năm liền kề trước ngày có quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Nếu địa phương không có quỹ đất thực hiện dự án theo phương thức đấu giá, đấu thầu để tham chiếu thì hồ sơ mời thầu không quy định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (m). Tỷ lệ này do NĐT tự đề xuất trong hồ sơ dự thầu. Giá trị nộp ngân sách nhà nước do NĐT đề xuất (M) sẽ được nộp cùng với thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức, tiến độ quy định tại Hợp đồng dự án.

Như vậy, việc xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (m) đã rõ ràng, đầy đủ, gỡ khó cho nhiều địa phương. Cùng với việc thay đổi yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án "khu đô thị", "khu dân cư nông thôn" sẽ buộc phải đấu thầu rộng rãi; không áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư như trước nữa. Quy định mới về xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước (m) được kỳ vọng sẽ đem lại nguồn thu đáng kể cho các địa phương, cải thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch và hấp dẫn.