Một thập kỷ và giấc mơ tỷ đô của Vinaconex tại Cát Bà Amatina

Trong ĐHĐCĐ thường niên cuối tháng 6/2019, một thông tin quan trọng được Chủ tịch HĐQT Tổng công ty CP Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam (Vinaconex) ông Đào Ngọc Thanh đưa ra là Vinaconex sẽ chuyển hướng mạnh mẽ từ lĩnh vực xây lắp sang đầu tư bất động sản, với dự án chủ lực là tổ hợp nghỉ dưỡng 172ha tại đảo Cát Bà, Hải Phòng.

Bài liên quan

Nửa năm về tay tư nhân, Vinaconex hoạt động ra sao?

Ông Thanh khẳng định như "đinh đóng cột" với cổ đông rằng dự án có tên thương mại Cát Bà Amatina sẽ mang về dòng lợi nhuận rất lớn, mỗi năm 1 nghìn tỷ đồng trong 6 năm tới. Dù vậy, cựu CEO Ecopark chưa đề cập rõ về chiến lược phát triển của Cát Bà Amatina - một dự án không mấy nổi bật trong các báo cáo trước đây của Vinaconex, nếu đặt cạnh loạt tên tuổi như 264ha đất Splendora Bắc An Khánh hay KCN Công nghệ cao quy mô 270ha tại Hoà Lạc.

Bởi vậy, không ít cổ đông băn khoăn rằng vì sao Vinaconex lại quyết định dồn lực đầu tư vào một dự án không nằm trong danh sách trọng điểm trước đó.

"Giấc mơ" thập kỷ

Đầu tiên phải điểm lại lịch sử dự án. Trong thời kỳ hoàng kim với mảng xây lắp, Vinaconex tiến hành cổ phần hoá (năm 2006) và không giấu diếm tham vọng tham gia vào lĩnh vực bất động sản, vốn đang ở đầu cơn sốt vào giữa thập kỷ trước. Song song với dự án Bắc An Khánh hợp tác cùng Posco của Hàn Quốc, Vinaconex năm 2005 thành lập Ban quản lý dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà, 3 năm sau quyết định góp vốn cùng Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam và CTCP Chứng khoán Agriseco thành lập CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex-ITC), trong đó Vinaconex đứng vai trò công ty mẹ, chiếm 53% cổ phần. Hai đối tác góp tổng cộng 23% cổ phần. Năm 2009, Vinaconex còn "hồi môn" thêm cho công ty con Khách sạn Holiday View 4 sao - là hàng hiếm thời điểm bấy giờ ở Cát Bà.

Vinaconex ITC 1 năm sau đó lên sàn chứng khoán (HNX) với mã VCR và ngay lập tức thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư. Khi đó, VCR đưa ra tầm nhìn trở thành nhà phát triển bất động sản du lịch hàng đầu Việt Nam, bên cạnh thành lập một sàn giao dịch bất động sản của riêng mình.

Ngay trong năm thứ 2 hoạt động, VCR đã ghi nhận doanh thu hơn 50 tỷ đồng cùng khoản lợi nhuận 23,4 tỷ đồng, nhờ đưa khu biệt thự Tùng Thu đi vào kinh doanh. Lợi thế lớn của dự án là có quỹ đất sạch, các nguyên liệu chính như cát, đá được chủ động tại chỗ. Năm 2010, VCR tiếp tục tăng trưởng khả quan với doanh thu 155 tỷ đồng, lợi nhuận 81,2 tỷ đồng, là mức cao kỷ lục trong hơn 1 thập kỷ hoạt động. Thời điểm đó, doanh nghiệp này công bố đã bán được 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue.

Cuộc suy thoái của thị trường bất động sản sau đó diễn ra, VCR cũng như các công ty địa ốc khác nhanh chóng rơi vào cảnh khó khăn: lợi nhuận năm 2011 giảm mạnh về còn 21,3 tỷ đồng, trước khi lỗ lớn giai đoạn 2012-2013 (lỗ tổng cộng 77 tỷ đồng). Trong 3 năm 2014-2016, VCR hoạt động cầm chừng, vẫn có lãi chủ yếu dựa vào hoạt động của khách sạn Holiday View. Năm 2016, công ty con của Vinaconex quyết định đấu giá "của hồi môn" Holiday View và nhận về 13,4 tỷ đồng.

Sau nhiều năm đình trệ, dự án có nguy cơ bị thu hồi. Đầu năm 2017, CTCP Tập đoàn Mặt trời có đề xuất tiến hành khảo sát, nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể phát triển bền vững quần đảo Cát Bà để đầu tư vào đây. UBND huyện Cát Hải trên cơ sở đó đã có thông báo đề nghị VCR tạm dừng triển khai dự án Amatina. Đến ngày 25/10/2017, UBND TP. Hải Phòng ra quyết định số 2786 về việc thu hồi đất dự án và giao cho Trung tâm Phát triển Quỹ đất quản lý.

Chặng đường đòi lại dự án của VCR kéo dài suốt hơn 1 năm sau đó. Thành viên của Vinaconex thậm chí đã thuê một công ty luật để khiếu nại, kiến nghị các cấp. Nhờ vậy, UBND TP. Hải Phòng ngày 5/11/2018 đã ban hành Quyết định số 2918 huỷ bỏ Quyết định 2786, đồng thời trả lại đất dự án cho VCR quản lý.

Cơn khát dòng tiền của nhà đầu tư mới

Dù đã bỏ ra rất nhiều công sức giành lại dự án, song Cát Bà Amatina chưa bao giờ là mối quan tâm lớn nhất của Vinaconex.

Cuối tháng 11/2018, tức là chỉ sau ít tuần lấy lại được dự án ở Hải Phòng, hai phiên đấu giá cổ phần Vinaconex thuộc sở hữu của SCIC và Viettel diễn ra đã định hình lại rõ nét cơ cấu sở hữu của tổng công ty này. Theo đó, "cá bé" An Quý Hưng đã chi đậm 7.400 tỷ đồng để mua trọn 57,71% cổ phần Vinaconex từ SCIC, trong khi Bất động sản Cường Vũ bỏ 2.002 tỷ đồng mua 21,28% cổ phần từ Viettel. Star Invest - một pháp nhân cùng nhóm với Cường Vũ sau đó gom tiếp 6% từ quỹ ngoại và trở thành đối trọng chính của An Quý Hưng ở Vinaconex.

Bài liên quan

ĐHĐCĐ Vinaconex: Khi cổ đông lớn yếu thế

Mục tiêu lớn nhất của cả hai nhóm này, theo giới đầu tư, không gì khác ngoài dự án Splendora Bắc An Khánh cùng 264ha đất ở vị trí đắc địa bậc nhất khu Tây Hà Nội - nơi Địa ốc Phú Long - một doanh nghiệp cùng phe Cường Vũ, Star Invest đã mua lại 50% vốn từ Posco từ cuối năm 2017. Vinaconex lúc này, dù đã trở thành công ty con và chịu sự chi phối của An Quý Hưng, song cũng chỉ nắm được 50% còn lại ở Splendora. Dự án có slogan "Nơi ước đến, chốn mong về" bởi vậy tiếp tục chìm trong bế tắc khi hai cổ đông không cùng quan điểm phát triển, và cũng đang "tỳ đè" nhau.

An Quý Hưng, hay chính xác hơn là nhóm nhà đầu tư đứng sau, đã bỏ khoản tiền khổng lồ 7.400 tỷ, với áp lực tài chính rất lớn rõ ràng là bên sốt sắng nhất để tái khởi động Splendora, như chia sẻ của ông Đào Ngọc Thanh trong ĐHĐCĐ cuối tháng 6. Trước đó, doanh nhân sinh năm 1946 hồi đầu năm từng cho biết Splendora hiện có 75ha đất thương phẩm kinh doanh và có thể mang về khoản lợi nhuận không dưới 20.000 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, cùng với KCN Công nghệ cao Hoà Lạc không mấy khả quan, thì Vinaconex với sự chi phối của An Quý Hưng buộc phải tìm kiếm một dự án lớn khác để làm dịu sức ép tài chính đang ngày một đè nặng. Cát Bà Amatina, với quy mô 172ha và tổng vốn đầu tư 1 tỷ USD, có chăng là cái tên phù hợp hơn cả, giúp mang về dòng tiền cho Vinaconex cũng như công ty mẹ An Quý Hưng, có thể từ khách hàng, nhưng nhanh và nhiều nhất phải là tín dụng ngân hàng.

Tương lai nào cho Cát Bà Amatina?

Dòng tiền này có thể giải toả áp lực trước mắt cho Vinaconex và nhóm chủ An Quý Hưng, tuy nhiên về lâu dài liệu có tích cực cho Vinaconex hay không thì là một bài toán không dễ có lời giải. 172ha tại Cái Giá quay về thời điểm 10 năm trước là dự án nghỉ dưỡng lớn nhất miền Bắc, tuy nhiên hiện nay bản thân Cát Bà Amatina nói riêng và đảo Cát Bà nói chung đang chịu cạnh tranh gay gắt tới từ các sản phẩm bất động sản tại Hạ Long, Vân Đồn, thậm chí là TP.Hải Phòng. Bên cạnh đó, cổ đông Vinaconex cho đến nay chưa được tiếp cận một cách cụ thể và đầy đủ về chiến lược phát triển dự án. Trước đây, Vinaconex cùng công ty con VCR ban đầu chỉ tính xây dựng hạ tầng cơ bản rồi mời gọi các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên theo khẳng định lợi nhuận nghìn tỷ mỗi năm trong 6 năm tới của tân Chủ tịch Vinaconex Đào Ngọc Thanh, Cát Bà Amatina rất có thể đã thay đổi chiến lược kinh doanh, sang hoàn thiện sản phẩm để bán với biên lợi nhuận cao hơn.

Muốn triển khai được theo hướng này, VCR sẽ cần rất nhiều tiền, mà gánh nặng lớn nhất ắt hẳn thuộc về công ty mẹ Vinaconex, khi cổ đông lớn còn lại Agriseco gần như chắc chắn sẽ không đổ thêm tiền vào, trong đó Eximbank trong hai đợt vào đầu tháng 7 và đầu tháng 8 vừa qua đã thoái hết vốn khỏi VCR. Ở diễn biến mới đây, Vinaconex đầu tháng Tám vừa qua đã "bơm" 300 tỷ đồng qua kênh trái phiếu cho VCR, phần lớn được dùng để nộp tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp nhằm tránh cho dự án khỏi một lần nữa bị thu hồi.

Để phát triển một cách đồng bộ nhằm cạnh tranh sòng phẳng với các đối thủ trong vùng, VCR sẽ cần thêm nhiều nghìn tỷ đồng. Đây thực sự là áp lực không nhỏ với Vinaconex, bởi theo báo cáo vừa công bố, nợ phải trả hợp nhất của tổng công ty này tới cuối quý II/2019 đã lên tới 12.044 tỷ đồng, trong đó vay nợ tài chính là hơn 3.900 tỷ đồng, tăng khoảng 300 tỷ đồng so với đầu năm.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang bị siết chặt đẩy lãi suất cho vay tăng cao, cùng tính khả thi và hiệu quả của dự án vẫn đang là dấu hỏi, Cát Bà Amatina thực sự là canh bạc lớn đối với Vinaconex, trong đó 57,7% của An Quý Hưng, và nên nhớ rằng các cổ đông khác nằm hơn 42% còn lại - là tỷ lệ không hề khiêm tốn. Bởi vậy, trong các vấn đề hệ trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới tương lai của Vinaconex có chăng cần tiếng nói và ý kiến của họ.

Trước mắt, Cát Bà Amatina sẽ là phép thử quan trọng với tham vọng chuyển hướng sang bất động sản của Vinaconex "phiên bản" An Quý Hưng. Có lẽ Chủ tịch Đào Ngọc Thanh, Tổng giám đốc Nguyễn Xuân Đông cùng các cộng sự cần thêm thời gian để có được niềm tin nơi cổ đông - những người tới nay vẫn hoài nghi về chiến lược kinh doanh thiếu rõ ràng của giới "cầm cương" ở Vinaconex.

Trong nửa đầu năm, doanh thu từ xây dựng - mảng lõi của Vinaconex suốt nhiều chục năm qua đã giảm tới 21% so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ còn chiếm 54% tổng doanh thu, dù cho thời điểm mới nhậm chức, ông Đào Ngọc Thanh khẳng định sẽ đưa Vinaconex trở lại Top 3 ngành xây dựng ở Việt Nam.

Bài liên quan

Vì sao Tổng giám đốc Vinaconex Nguyễn Xuân Đông bị công an triệu tập?

Vinaconex: Loại bỏ 1 số ngành nghề để nới room ngoại lên 49%, kế hoạch lãi 743 tỷ đồng năm 2019

Không cần đi vay, An Quý Hưng được "cho mượn" hơn 11.000 tỷ để mua Vinaconex và đầu tư các dự án khác?

Công ty mẹ Vinaconex không huy động được 5.300 tỷ đồng