Chưa có nhiều thương vụ lớn

Trước áp lực về dòng tiền, một số doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nói riêng đã tính đến việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc tái cấu trúc toàn diện.

Tuy số lượng giao dịch, thương vụ M&A là chưa nhiều, nhưng nửa đầu năm cũng đã xuất hiện các thương vụ đáng chú ý trong lĩnh vực BĐS. Đơn cử thương vụ Nova F&B (thuộc NovaGroup) chuyển nhượng cho một nhà đầu tư Singapore vào trung tuần tháng 6, đổi tên thành In Dining. Đơn vị vận hành, quản lý là CTCP IN Hospitality - đơn vị vận hành một số trung tâm hội nghị, tổ chức sự kiện như GEM Center, White Palace Hoàng Văn Thụ, White Palace Phạm Văn Đồng...

Thương vụ này diễn ra trong bối cảnh NovaGroup đang trong quá trình tái cấu trúc toàn diện và tập trung dòng tiền cho ngành nghề chính liên quan đến BĐS.

Hồi cuối tháng 2, Novaland cũng hoán đổi cổ phần tại 2 công ty thành viên là Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và CTCP Đầu tư tổng hợp Mũi Né cho nhà đầu tư ngoại Dallas Vietnam Gamma. Đây là một phần trong kế hoạch tái cơ cấu doanh nghiệp và xử lý trái phiếu đến hạn.

Tương tự, cuối tháng 5, Tập đoàn Keppel (Singapore) cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam, gọi chung Keppel Consortium, đã bỏ ra khoảng 3.180 tỷ đồng để mua lại 49% cổ phần từ Tập đoàn Khang Điền trong 2 dự án ở TP. Thủ Đức là Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha). 2 dự án này có hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư. Dự kiến, chi phí phát triển dự án khoảng hơn 10.000 tỷ đồng.

Thương vụ diễn ra trong bối cảnh Khang Điền có kết quả kinh doanh không mấy khả quan, lợi nhuận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ.

Một thương vụ nữa là Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) hồi đầu tháng 4 đã ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng cụm dự án ở TP. Thủ Đức gồm chung cư An Phú Riverview và chung cư An Phú Residences cho Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside, nhận ký quỹ hơn 152 tỷ đồng từ đối tác trong năm 2022. Tổng mức đầu tư của 2 dự án này trên 900 tỷ đồng. Nếu việc chuyển nhượng diễn ra thành công, công ty có thêm nguồn thu 600-650 tỷ đồng.

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, hiện tại, có rất ít nhà phát triển BĐS trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao. Lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án BĐS tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Song, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

VARS cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10-20%. Còn doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. 

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến 2 bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn đặt kỳ vọng quá cao, nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục. Tuy vậy, vẫn có những chủ dự án chấp nhận lỗ sâu để mong sớm có dòng tiền.

Chờ tăng nhiệt

Theo VARS, đầu năm ngoái, hoạt động M&A diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Các doanh nghiệp BĐS thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn, từ dự án căn hộ cho đến các BĐS công nghiệp, văn phòng... Tổng giá trị các giao dịch M&A quý I/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019-2021.

Thời gian gần đây, bước vào giai đoạn "dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến M&A. Do đó, thời gian tới, thị trường M&A hứa hẹn tăng nhiệt với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn.

Vì vậy, để có nhiều hơn nữa các thương vụ diễn ra, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. 

"Khi doanh nghiệp đã 'đuối' làm gì còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Do đó, tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án", VARS nhận định.

Cùng với đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản, dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư BĐS chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. 

Kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường BĐS. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án.

Bài liên quan

Phát triển bất động sản bền vững giúp các thành phần tham gia đều 'sống khỏe'

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tự đẩy mình vào bước đường cùng

'Giao dịch bất động sản qua sàn giúp ngăn chặn hành vi lừa đảo'

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội: Có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường