Làm BT kiểu Ecopark

Văn Giang - 15 năm nhìn lại

Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang nằm trên địa bàn 3 xã Xuân Quan, Phụng Công, Cửu Cao tại huyện Văn Giang, Hưng Yên quy mô 500ha là dự án bất động sản lớn nhất miền Bắc vào thời điểm được cấp phép (2004). Để lấy được khu đất này, CTCP Đầu tư & Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico) đã triển khai Dự án xây dựng đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên đoạn từ huyện Văn Giang đến xã Dân Tiến – Khoái Châu.

Phương thức thực hiện là đổi đất lấy hạ tầng được quy định tại Luật Đất đai 1993 - là hình thức sơ khai của BT sau này. Dự án được thông qua sau 3 quyết định chớp nhoáng trong 3 ngày 28-30/6/2004 của UBND tỉnh Hưng Yên, Bộ Tài nguyên Môi trường và Chính phủ. Việc dự án được cấp phép quá nhanh chóng, ngay trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (1/7/2004) dẫn tới nhiều dư luận trái chiều, đặc biệt là người dân trong diện thu hồi đất tại Văn Giang.

Bài liên quan

Lộ diện ông lớn đứng sau Be Group

Giáo sư Đặng Hùng Võ - người khi đó mang hàm Thứ trưởng và ký công văn tham mưu phê duyệt dự án, sau này trong cuộc đối chất với nông dân Văn Giang đã khẳng định đó là con đường chiến lược, mang lại lợi ích cho Hưng Yên, Hà Nội và ngay cho người dân Văn Giang. "Khi ký trình tôi đã cân nhắc kỹ, nếu dừng lại dự án sẽ phải chậm 1,5-2 năm vì phải làm lại từ đầu", ông Võ nói.

Ông Võ là một nhà khoa học đất đai, và đồng thời là một doanh nhân thành đạt. Góc nhìn của vị Giáo sư năm nay bước qua tuổi 74 bởi vậy không phải không có lý. Các dự án cơ sở hạ tầng được đầu tư càng sớm thì tác động tích cực lan toả với xã hội càng lớn. Đường xá đi tới đâu, dân cư, thương mại phát triển đến đó. Đường càng rộng thì thông thương càng lớn. Thực tế, dự án đường Văn Giang - Khoái Châu mà Vihajico triển khai tới nay đã trở thành con đường huyết mạch, rút ngắn đáng kể chặng đường Hà Nội - Hưng Yên, là những đóng góp cần ghi nhận.

Về phần mình, đã là doanh nghiệp thì phải hoạt động trên nguyên tắc tìm kiếm lợi nhuận, miễn là lợi nhuận này có được một cách minh bạch, tuân thủ pháp luật. Vihajico cũng không phải ngoại lệ.

Cái tên có phần kém tiếng Vihajico được thành lập tháng 8/2003 với vốn điều lệ vỏn vẹn 70 tỷ đồng, năm 2004 được chỉ định thực hiện cặp đôi dự án (hạ tầng và khu đô thị) với tổng vốn nhiều nghìn tỷ đồng cho thấy tầm nhìn lẫn quyền lực của vợ chồng doanh nhân Phố Cổ Lương Xuân Hà - Đặng Thị Ngọc Bích, những người trước đó được biết đến nhiều trong lĩnh vực đồng hồ, nhà hàng, khách sạn hơn là một nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp.

Sau 15 năm phát triển, Ecopark đã và đang là một trong những tổ hợp đáng sống bậc nhất Hà Nội, dù thuộc Hưng Yên. Hiện nay, dự án vẫn chưa phát triển hết, song nhóm chủ Ecopark đang tích cực gia tăng quỹ đất trên phạm vi cả nước.

Một tờ báo điện tử mới đây đưa tin CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị TDH Ecoland - thành viên của Ecopark hiện đang được Quảng Ninh giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị sinh thái Móng Cái quy mô 320ha. Hồi tháng 11/2018, TDH Ecoland đã được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ủng hộ đề xuất đầu tư các dự án phát triển đô thị thương mại du lịch và đô thị ven biển trên địa bàn thành phố Vũng Tàu. Đầu tháng 8/2019, doanh nghiệp này đã ký thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Nhà đất LH Hàn Quốc về việc nghiên cứu quy hoạch và phát triển dự án Khu công nghiệp sạch (thuộc dự án phát triển Khu công nghiệp và Đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt, tỉnh Hưng Yên).

Dù vậy, hơn ai hết, Ecopark hiểu rằng thị trường màu mỡ nhất đối với họ vẫn là Thủ đô, và với hệ sinh thái 500ha đã dày công xây dựng, sẽ là tối ưu nhất khi mở rộng quỹ đất xung quanh đại dự án của mình, nhằm kết nối với cơ sở hạ tầng vốn có.

Phép tính mới của nhóm chủ Ecopark

Tháng 2/2010, CTCP Comaland Đầu tư và Phát triển Bất động sản (Comaland BT) được thành lập nhằm thực hiện Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường liên tỉnh Hà Nội - Hưng Yên dài gần 4,2km, tổng mức đầu tư 379 tỷ đồng (sau được điều chỉnh thành 497 tỷ đồng), theo hình thức BT. Khu đất đối ứng là 63ha ở Đa Tốn, Gia Lâm (theo Quyết định số 4852/QĐ-UBND ngày 18/9/2014 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất đối ứng thực hiện dự án xây dựng tuyến đường Hà Nội - Hưng Yên, tỷ lệ 1/500).

Dự án khánh thành năm 2014, được quảng bá nhiều do liên danh Cotana Group - Tổng công ty Cơ khí Xây dựng (Coma) thực hiện. Cotana Group là một cổ đông thiểu số của Vihajico. Chủ tịch HĐQT Cotana ông Đào Ngọc Thanh từng nhiều năm đảm trách vị trí Tổng giám đốc Vihajico. Bởi vậy không khó hiểu khi xuất hiện thông tin về mối quan hệ giữa Comaland BT và Ecopark. Những bàn tán này là có cơ sở, song e rằng chưa đánh giá chính xác "hậu trường" của dự án.

Vào thời điểm thành lập, Vihajico chính là cổ đông lớn nhất và là công ty mẹ của Comaland BT với tỷ lệ sở hữu chi phối 55%, 3 cổ đông còn lại là Coma (28%), Cotana (10%) và CTCP Kỹ nghệ và Hạ tầng Telin (7%). Chỉ ít tháng sau, cuối năm 2010, cơ cấu cổ đông của Comaland BT bất ngờ có sự thay đổi lớn khi Vihajico và Telin "biến mất"; danh sách cổ đông sáng lập công ty chỉ còn 3 cái tên là: Coma (28%); Cotana (71%) và bà Đặng Thị Ngọc Bích (1%).

Biết thêm rằng quỹ đất 63ha đối ứng cho Comaland BT có vị trí ngay cạnh Ecopark, nằm hai bên đường 379 và quan trọng hơn cả là thuộc địa phận Hà Nội. Với quỹ đất đối ứng đẹp đến vậy, Vihajico có lý do gì để rút khỏi Comaland BT, nếu không phải là tránh thu hút sự chú ý của công luận. Nhận định này không phải là không có cơ sở, khi dự án Ecopark không lâu sau đó vướng lùm xùm cưỡng chế thu hồi đất và bị một bộ phận người dân Văn Giang phản đối gay gắt.

Và nữa, tỷ lệ sở hữu 71% của Cotana thực ra cũng chỉ là "đứng hộ", được thể hiện rõ qua nghiệp vụ uỷ thác đầu tư trong báo cáo tài chính hàng năm của doanh nghiệp này. Tới giữa năm 2017, khi vụ việc Văn Giang dần trôi vào dĩ vãng, Công ty TNHH MTV Đầu tư & Phát triển BB và Công ty TNHH MTV Đầu tư & Phát triển DB - bộ đôi doanh nghiệp của vợ chồng ông bà Lương Xuân Hà & Đặng Thị Ngọc Bích đã trực tiếp nhận lại một phần vốn ở Comaland BT, sau 7 năm "gửi gắm" cho Cotana.

Thương vụ Comaland BT tới nay vẫn chưa hoàn tất, dù dự án đường 4,2km đã hoàn thành từ năm 2014. Khu đất đối ứng cũng đã được duyệt cùng trong năm đó. Chắc hẳn vẫn còn những vướng mắc, nhưng cần nhấn mạnh rằng, với hợp đồng BT đã ký kết, Comaland BT gần như đã nắm trong tay với 63ha "hộ khẩu" Hà Nội nằm ngay cạnh Ecopark.

Đáng chú ý là dự án 4,2km chỉ có chi phí 447 tỷ đồng (giảm 51 tỷ đồng sau kiểm toán), thấp hơn rất nhiều giá trị khu đất. Hợp đồng BT cho phép nhà đầu tư nộp phần chênh lệch với giá trị tạm tính theo phụ lục hợp đồng ký giữa Comaland BT với UBND huyện Gia Lâm tháng 7/2017 là 1.055 tỷ đồng.

Dĩ nhiên con số phải nộp có thể còn cao hơn, song phải khẳng định rằng với việc không phải đấu giá, nhóm chủ Ecopark, thông qua Comaland sẽ thu lợi rất lớn từ quỹ đất thuộc địa giới hành chính Hà Nội này.

Sau "bài toán" thập kỷ Comaland BT, Vihajico, mà nay đổi tên thành CTCP Tập đoàn Ecopark tiếp tục những toan tính có phần tương tự.

Ngày 31/10/2017, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 7605/QĐ-UBND phê duyệt đề xuất của Vihajico xây dựng 3 tuyến đường theo hình thức BT, gồm Đường Đa Tốn đi đường Hà Nội – Hải Phòng (2,4 km); Đường từ khu đô thị Ecopark đi đường 179 (3,2 km); Đường 179 từ đường Nguyễn Huy Nhuận đến sông Bắc Hưng Hải (5,7 km).

Tổng vốn đầu tư theo đề xuất là 3.433 tỷ đồng, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 1.659 tỷ đồng, đầu tư xây dựng 1.290 tỷ đồng. Giá trị công trình BT dự kiến là 3.360 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán dự kiến là khoảng 74,6ha tại xã Đông Dư, xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Hà Nội.

3 tuyến đường này, cùng tuyến 4,2 km của Comaland BT, thật trùng hợp, sẽ tạo thành hệ thống giao thông đồng bộ, phục vụ, kết nối Ecopark và các dự án mà tập đoàn này đề xuất với Hà Nội, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng...bởi vậy, sẽ nhân lên đáng kể giá trị quỹ đất mà Ecopark đang và dự tính sở hữu.

Không rõ một khi chấp thuận chủ trương đầu tư cho Ecopark, lãnh đạo Hà Nội có tính đến yếu tố này?

Bài liên quan

Đô đốc Nguyễn Văn Hiến từng đề xuất bán 16.000 m2 đất quốc phòng cho BĐS Bản Việt

Dự án VietCapital Center: Đường về tay Bất động sản Bản Việt của lô đất ‘kim cương’ 3A-3B Tôn Đức Thắng

Một thương vụ kín tiếng của cựu Chủ tịch Sacombank Kiều Hữu Dũng

Đường vào Việt Nam của 'ông lớn' bất động sản Trung Quốc