Kiều hối lập đỉnh mới, bất động sản đón lực đẩy ra sao?

Theo số liệu tổng hợp từ Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức quốc tế, năm 2023 Việt Nam nhận khoảng 16 tỷ USD kiều hối. Sang năm 2024, con số này ước đạt khoảng 16,7-17 tỷ USD. Năm 2025, ước tính đạt khoảng 18-18,5 tỷ USD, tăng thêm gần 1,5 tỷ USD so với năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Riêng TP.HCM, tiếp tục là địa phương dẫn đầu, với lượng kiều hối năm 2025 đạt hơn 10 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng lượng cả nước.

Đáng chú ý, Việt Nam nhiều năm liền nằm trong Top 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất thế giới, theo báo cáo của World Bank. Điều này cho thấy nguồn lực tài chính từ cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài không phải là dòng tiền ngắn hạn, mà có tính ổn định cao.

Giả định, nếu chỉ 20-30% kiều hối chuyển vào BĐS, thị trường có thể đón thêm 4-5 tỷ USD mỗi năm. Đây là nguồn vốn có tính ổn định cao, ít chịu áp lực lãi suất và không phụ thuộc hệ thống tín dụng trong nước.

Hành lang pháp lý rộng mở

Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã mở rộng và làm rõ quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khi quyền tài sản được xác lập minh bạch hơn, rủi ro pháp lý giảm xuống, dòng tiền kiều hối có xu hướng dịch chuyển từ gửi tiết kiệm hoặc nắm giữ ngoại tệ sang các tài sản hữu hình như BĐS.

Một luật sư chuyên về BĐS tại TP.HCM cho rằng, thay đổi lớn nhất không nằm ở việc "cho phép thêm", mà ở chỗ chuẩn hóa quy trình và giảm rủi ro pháp lý. Trước đây, nhiều Việt kiều phải nhờ người thân đứng tên thì nay quyền sở hữu trực tiếp rõ ràng hơn, điều này tác động rất lớn đến tâm lý đầu tư dài hạn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nêu rõ, các quy định mới đã mang lại sự thay đổi quan trọng đối với người Việt Nam ở nước ngoài. Những điều chỉnh này giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, đồng thời cho phép người Việt ở nước ngoài được tiếp cận và thực hiện các quyền giao dịch bất động sản tương đương với người Việt đang sinh sống trong nước.

Khung pháp lý rõ ràng là yếu tố then chốt giúp gia tăng mức độ an tâm cho nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh nhiều người Việt ở nước ngoài vẫn duy trì mối liên hệ gia đình, kinh tế và tần suất di chuyển thường xuyên giữa Việt Nam và nước sở tại. Những sửa đổi này góp phần giúp nhà đầu tư có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn khi đưa ra quyết định.

Đồng thời, sự ổn định chính trị tiếp tục là một trong những nền tảng quan trọng tạo niềm tin dài hạn cho nhà đầu tư người Việt ở nước ngoài.

Ngoài ra, các động lực khác như dòng vốn FDI, những điều chỉnh trong chính sách đầu tư, cùng với việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, bao gồm đường bộ, đường sắt và hệ thống sân bay, đang mở ra thêm nhiều khu vực phát triển mới trên phạm vi cả nước.

Bất động sản nào hưởng lợi?

Theo các nghiên cứu gần đây, phần lớn người Việt Nam ở nước ngoài khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam thường ưu tiên phân khúc căn hộ chung cư. Lý giải cho xu hướng này, giới chuyên gia cho rằng cơ chế thanh toán linh hoạt là một trong những yếu tố quan trọng.

Căn hộ thường được bán theo hình thức hình thành trong tương lai, với tiến độ thanh toán giãn theo từng giai đoạn, phù hợp hơn so với việc mua nhà đất yêu cầu thanh toán một lần với giá trị lớn. Trong nhiều trường hợp, các chủ đầu tư còn có chính sách hỗ trợ tài chính, giúp giảm áp lực dòng tiền cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư Việt kiều có mức độ quen thuộc nhất định với các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp có yếu tố quốc tế, từ đó tạo thêm niềm tin khi tham gia thị trường. Căn hộ thường được xem là bước tiếp cận ban đầu phù hợp để "thử thị trường" trước khi đưa ra các quyết định đầu tư với quy mô lớn hơn.

Về các tiêu chí lựa chọn bất động sản, người Việt ở nước ngoài nhìn chung không có nhiều khác biệt so với các nhóm nhà đầu tư khác. Các yếu tố được cân nhắc bao gồm vị trí, hạ tầng khu vực, tiềm năng tăng giá vốn, khả năng cho thuê và lợi suất thuê.

Đối với những nhà đầu tư không sinh sống tại Việt Nam, bất động sản thường mang mục tiêu đầu tư hoặc cho thuê. Do đó, khả năng khai thác, mức độ thu hút người thuê và tính minh bạch trong quy trình đầu tư là những yếu tố đặc biệt quan trọng.

Bên cạnh các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, một số thị trường phát triển ổn định như Đà Nẵng cũng đang được xem là lựa chọn phù hợp để nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm người Việt ở nước ngoài, tiếp cận thị trường, nhờ quy hoạch tương đối rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và cơ cấu sản phẩm dễ đánh giá hiệu quả khai thác.

Ngoài ra, hệ thống tiện ích, chất lượng dự án, sự phát triển tổng thể của khu vực cùng với các yếu tố pháp lý rõ ràng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong quá trình ra quyết định đầu tư dài hạn.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhận định, kiều hối đang trở thành một trong những nguồn ngoại tệ ổn định nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, để nguồn lực này thực sự trở thành động lực bền vững cho thị trường BĐS, cần tránh 2 kịch bản.

Thứ nhất, dòng tiền đổ vào phân khúc đầu cơ, đẩy giá tăng nóng. Thứ hai là thiếu minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư nước ngoài mất niềm tin.

"Thị trường giai đoạn 2026 được dự báo bước vào chu kỳ hồi phục - tăng trưởng có chọn lọc. Việt kiều với lợi thế nguồn vốn dài hạn, ít phụ thuộc tín dụng, có thể trở thành lực đỡ quan trọng nếu thị trường giữ được kỷ luật pháp lý và chất lượng dự án", ông nhấn mạnh và đặt vấn đề, cánh cửa đã mở, dòng tiền đã sẵn sàng, vấn đề còn lại là thị trường có đủ minh bạch và ổn định để giữ chân nguồn vốn ấy lâu dài hay không?