IPO Tổng công ty Tín Nghĩa định giá 'bèo' quỹ đất hàng nghìn ha?

Theo công văn số 10712 của UBND tỉnh Đồng Nai ngày 22/12/2015 về duyệt phương án sử dụng đất của Tổng công ty Tín Nghĩa, sau khi chuyển thành công ty cổ phần, Tín Nghĩa sẽ quản lý 22.056.242m2 (tương đương 2.205,6ha) đất ở Đồng Nai.

Trong đó, đất đang quản lý và sử dụng là 8.145.734m2 (814,6ha). Đất đang triển khai thực hiện dự án đầu tư là 13.910.507m2 (1.391ha). Phần lớn diện tích đất là thuê dài hạn nhưng trả tiền thuê đất hằng năm. Số còn lại là mua quyền sử dụng đất hoặc tự thoả thuận, bồi thường với người dân.

Bài liên quan

Những thương vụ bán đất kín tiếng cho tư nhân của Tổng công ty Tín Nghĩa

UBND tỉnh Lâm Đồng cũng duyệt phương án sử dụng đất của Tín Nghĩa tại công văn số 4586/UBND-ĐC ngày 7/8/2015. Theo đó, Tín Nghĩa được sử dụng 55.006m2 (5,5ha) tại xã Lộc Nga, TP. Bảo Lộc. Đây là địa điểm có Nhà máy chế biến cà phê, được mua lại từ BIDV chi nhánh Bảo Lộc.

Tại thời điểm cổ phần hóa, Tín Nghĩa có 10 công ty con có vốn góp từ trên 50% đến dưới 100% vốn điều lệ; 5 công ty liên kết có vốn góp từ 20% đến dưới 50% vốn điều lệ.

Tại 22/12/2015, Tín Nghĩa quản lý đầu tư và kinh doanh 6 khu công nghiệp với diện tích 2.673ha, chiếm 28% tổng diện tích các khu công nghiệp ở Đồng Nai.

Đến 30/6/2018, Tổng Công ty Tín Nghĩa đang đầu tư 8 khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu với tổng diện tích 3.500ha, thu hút hơn 250 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư hơn 5,3 tỷ USD. Công ty xếp thứ 4 tại thị trường miền Nam về bất động sản khu công nghiệp với 8% thị phần.

Các khu công nghiệp lớn do Tín Nghĩa đang phát triển tại Đồng Nai gồm: Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 với tổng diện tích 697ha tại 25B, xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch; Khu công nghiệp Ông Kèo có tổng diện tích 855,6ha ở xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch; Khu công nghiệp An Phước tại huyện Long Thành có quy mô hơn 200ha....

Các công ty con của Tín Nghĩa là những đơn vị quản lý hàng trăm ha đất như Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (do Tổng công ty Tín Nghĩa nắm giữ 56,73%) quản lý 323ha, kinh doanh trong lĩnh vực hạ tầng và các dịch vụ khu công nghiệp.

Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Tín Nghĩa - Phương Đông (do Tín Nghĩa nắm giữ 70% vốn điều lệ) là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Đất đỏ rộng 496ha và Khu dân cư Đất Đỏ rộng 131ha ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bài liên quan

Tổng công ty Tín Nghĩa: 'Vua' đất Đồng Nai chào sàn UpCoM ngày 12/12

Công ty con - Công ty Cổ phần Du lịch Đồng Thuận do Tín Nghĩa nắm giữ 88,6% vốn điều lệ quản lý 7ha đất.

Công ty Cổ phần Đầu tư Tín Nghĩa - Á Châu, do Tín Nghĩa nắm 51% vốn điều lệ, là chủ đầu tư Khu dân cư, dịch vụ và nghỉ dưỡng Cù Lao Tân Vạn với diện tích 47ha.

Công ty Tín Nghĩa - Lào quản lý, triển khai dự án và chăm sóc 500ha cà phê tại huyện Champasak, Lào. Doanh nghiệp này, Tổng công ty Tín Nghĩa nắm 100% vốn điều lệ với hơn 7,5 triệu USD…

Đặc biệt, Công ty Cổ phần đầu tư Nhơn Trạch (Tín Nghĩa chiếm 51,51% vốn điều lệ) thời điểm năm 2015 là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn rộng 942ha ở Khu đô thị mới Nhơn Trạch.

Mặc dù quản lý hơn 2.205ha đất ở Đồng Nai, nhưng tại thời điểm cổ phần hóa (IPO) năm 2016, giá trị bất động sản đầu tư của Tổng công ty chỉ được định giá là hơn 395 tỷ đồng.

Khu đất đáng kể nhất trong quỹ đất của Tổng công ty Tín Nghĩa là nơi thực hiện Khu đô thị Đông Sài Gòn rộng 942ha, nay là dự án Swan Park, nằm ở vị trung tâm của Đô thị mới Nhơn Trạch, thuộc cửa ngõ phía Đông của TP.HCM.

Dự án này ban đầu do Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch (NIC) - công ty con của Tổng công ty Tín Nghĩa làm chủ đầu tư. Đến cuối năm 2017, dự án được đem "hợp tác góp vốn" với tập đoàn bất động sản Trung Quốc CFLD.

Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch và đối tác nước ngoài là VNIC 2 Pte., Ltd (công ty con của CFLD) thành lập liên doanh là Công ty TNHH Thành phố Công nghiệp mới Nhơn Trạch (vốn điều lệ 566,25 tỷ đồng) để thực hiện dự án này.

Trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch góp 20% vốn điều lệ, tương đương 113,25 tỷ đồng. Tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng khu đất có tổng diện tích là 1.061.928m2 (tương đương 106ha). Các bên nhất trí xác định giá trị quyền sử dụng khu đất này là 1.045,57 tỷ đồng. Phần giá trị quyền sử dụng đất cao hơn phần góp vốn của công ty là 932,3 tỷ đồng sẽ được Công ty TNHH Thành phố Công nghiệp mới Nhơn Trạch thanh toán lại bằng tiền.

Như vậy, 106ha đất mang đi hợp tác góp vốn đã mang về cho Tín Nghĩa 932 tỷ đồng lợi nhuận.

106ha của Tín Nghĩa được xác định giá trị quyền sử dụng đất là 1.045,57 tỷ đồng, tương đương gần 10 tỷ đồng/ha. Như vậy, chỉ riêng khu đất 942ha của Tín Nghĩa, nếu tính theo giá trị trong thương vụ hợp tác góp vốn này, đã có giá trị quyền sử dụng đất lên tới hơn 9.200 tỷ đồng.

Thời điểm IPO, tổng giá trị thực tế của Tín Nghĩa là hơn 6.284 tỷ đồng, trong khi đó nợ phải trả là hơn 4.845 tỷ đồng, chiếm hơn ba phần tư tổng giá trị thực tế của doanh nghiệp. Như vậy, giá trị doanh nghiệp của Tín Nghĩa chủ yếu hình thành từ vốn vay chứ không phải từ quỹ đất 2.205ha.

Đáng lưu ý, giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại Tín Nghĩa tại thời điểm cổ phần hóa chỉ là hơn 1.439 tỷ đồng.

Phải chăng việc định giá khi cổ phần hóa Tín Nghĩa đã "bỏ sót" giá trị hàng nghìn ha đất khu công nghiệp, bất động sản đầu tư... mà Tổng công ty này nắm giữ, khai thác và quản lý? Lợi nhuận từ hàng nghìn ha đất này sẽ chảy về đâu?

Bài liên quan

Không chỉ hợp tác với Tân Thuận ở KCN Hiệp Phước, Tuấn Lộc từng kết hợp với Tín Nghĩa làm KCN ở Đồng Nai

Tổng công ty Tín Nghĩa - doanh nghiệp 'con cưng' của Đồng Nai được chấp thuận đưa 200 triệu cổ phiếu lên sàn HNX

Hai ngân hàng Trung Quốc cấp vốn cho Tổng công ty Tín Nghĩa

Thành Thành Công và ẩn số 'vua đất' Tín Nghĩa tại Đồng Nai