Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện - Bài cuối: Cần xử lý 'mạnh tay'

LTS: Mua đất, xin chủ trương đầu tư phát triển các dự án bất động sản, song, trái ngược với những lời hoa mỹ như quảng cáo về dự án, nhiều doanh nghiệp địa ốc ở thị trường phía Nam đang "bỏ mặc" khách hàng, người dân dù đã huy động vốn trước khi cơ quan chức năng cho phép.

Thực tế, câu chuyện huy động vốn khi chưa đủ điều kiện không phải hiếm, nhưng đặt trong bối cảnh giá nhà đất tăng chóng mặt, nhu cầu ở thực của người dân vô cùng lớn thì việc không làm đúng như trong cam kết ban đầu của nhiều doanh nghiệp địa ốc khiến khách hàng và người dân vô cùng bức xúc.

Thậm chí, có dự án những "đứng hình" nhiều năm, người dân đi cầu cứu cơ quan chức năng hết năm này qua năm khác vẫn chưa đến hồi kết. Hậu quả, số tiền vay mượn, dành dụm để mua sản phẩm dự án để ở hoặc đầu tư của khách hàng, người dân có thể bị "mất trắng".

Đừng chủ quan

Các chuyên gia nhìn nhận, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi nhuận "khủng" ngay cả trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn.

Với mức giá hấp dẫn và sinh lời kèm những lời "có cánh" từ chủ đầu tư cũng như các đơn vị môi giới thường khách hàng, nhà đầu tư chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)…

Bài liên quan

Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện - Bài 1: Mở bán rầm rộ nhưng pháp lý không rõ ràng

Huy động vốn khi chưa đủ điều kiện - Bài 2: Đất dự án bỏ hoang, người dân kêu trời

Sau nhiều năm, dự án không triển khai thi công thì khách hàng mới biết dự án chưa đầy đủ pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư, khách hàng đứng trước nguy cơ "mất trắng" số tiền đặt cọc, giao dịch.

Khách hàng trót giao dịch vào các dự án kiểu như vậy thì cần cân nhắc vì khi dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra tòa nếu không thỏa thuận được.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, Luật sư Võ Thị Mẫn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, đã có nhiều vụ việc lôi nhau ra tòa kéo dài, phần lớn thiệt hại nghiêng về phía khách hàng. Do đó, trước khi có ý định đầu tư hoặc mua sản phẩm bất động sản nào đó thì khách hàng kiểm tra tính đầy đủ của pháp lý dự án thông qua chính quyền địa phương, hoặc yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ liên quan.

Ngoài ra, hiện nay nhiều chủ đầu tư mang quy hoạch 1/500 hay giấy phép xây dựng hạ tầng để quảng cáo đến khách hàng là dự án pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, cần hiểu dự án có quy hoạch 1/500 tức là công nhận quy hoạch dự án đó, không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hay đất dự án đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Giấy phép xây dựng mà nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án khu dân cư thực tế chỉ là giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay mất nhiều thời gian để một dự án có thể được công nhận pháp lý và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch bất động sản.

"Nếu dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật sẽ nằm trong danh mục của Sở Xây dựng các địa phương công bố, khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không nằm trong danh mục này thì việc mua sản phẩm bất động sản tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư", ông Châu lưu ý.

Cần có chế tài đủ mạnh

Theo Luật sư Mẫn, về nguồn vốn để phục vụ phát triển nhà ở thương mại gồm: Vốn thuộc sở hữu của Chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mau, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Về nguồn vốn từ hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay thì chủ đầu tư chỉ được mở bán căn hộ chung cư ra thị trường khi dự án đã đủ điều kiện mở bán theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, điều kiện mở bán của các dự án chung cư hiện nay gặp phải rất nhiều vướn mắt, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, kèm theo đó là nhu cầu cao về vốn để thực hiện dự án nên thực tế thông qua rất nhiều hình thức khác nhau như giao kết thoả thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ, hợp đồng hợp tác kinh doanh...

Chủ đầu tư các dự án cố tình huy động vốn trái phép từ người mua ngay khi dự án mới còn chỉ nằm trên giấy, chưa có bất cứ hoạt động xây dựng nào. Từ đó dẫn đến những hệ luỵ người mua mua phải những dự án chưa được cấp phép, không có khả năng xây dựng hoặc xây xong một phần thì ngưng.

Trước quy định pháp luật, giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư có khả năng sẽ bị vô hiệu, người mua mặc dù đã bỏ một số tiền không hề nhỏ ra từ rất nhiều năm nhưng khả năng sẽ mất trắng hoặc chỉ được chủ đầu tư trả lại theo hình thức trả dần.

Đối với quy định về việc xử phạt hành chính về việc chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn trái phép, theo quy định tại Nghị định 16 của Chính Phủ mức phạt có thể lên tới 1.000.000.000 đồng. Dẫu vậy, theo Luật sư Mẫn số tiền này đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không đáng kể, vì vậy không đủ tính răng đe, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản biết sai nhưng vẫn làm.

"Cần có chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe các chủ đầu tư "lách luật" khi huy động vốn, mở bán chưa đủ điều kiện. Riêng đối với các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản chủ đích lừa dối khách hàng, đưa ra các thông tin sai lệch, lừa dối người mua nhằm mục đích huy động vốn, về sau có các hành vi chiếm đoạt số tiền này thì cần phải được xem xét các vi phạm theo quy định của pháp luật hình sự để giải quyết vụ việc một cách triệt để, đảm bảo được quyền lợi cho người mua", Luật sư Mẫn nhấn mạnh.

Trong khi đó, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân cho biết, về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99 của Chính phủ là nhằm bảo đảm nâng cao năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở.

Tuy nhiên các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ.

"Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS", ông Quân nhìn nhận.

Theo ông Quân, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của pháp luật khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường.

Vì vậy, ông Quân cho rằng, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.

Bài liên quan

'Vỡ mộng' an cư tại TP.HCM vì dự án nhiều năm không triển khai

Khách hàng đỏ mắt vì doanh nghiệp bán ‘lúa’ non

Thị trường bất động sản Long An: Nở rộ tình trạng bán ‘lúa non’

Hệ lụy từ những dự án bất động sản mở bán, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện