Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị Bộ TN&MT xem xét trình Thủ tướng xem xét bổ sung 2 khoản chi phí gồm "chi phí dự phòng" và "chi phí lãi vay" vào khoản 3 Điều 5đ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất.

Theo HoREA, nếu sớm ban hành nghị định sửa đổi sẽ tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, để đủ điều kiện cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Bên cạnh đó, việc làm này cũng bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà (gồm khách hàng là cá nhân nước ngoài) được cấp sổ hồng và chủ đầu tư dự án được thu 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không do lỗi của chủ đầu tư.

HoREA nhận thấy, khoản 8 Điều 1 dự thảo nghị định sửa đổi chưa bao gồm "chi phí dự phòng" trong quá trình xây dựng và "chi phí lãi vay" nên chưa hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về "Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất" tại khoản 3 với cách tính về "Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất" tại khoản 2.

Phân tích, HoREA cho biết, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 5đ về phần "Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất" có tính đến yếu tố "mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án", nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần "Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất" lại chưa tính đến yếu tố "chi phí dự phòng". Bởi, thực tế, quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập "chi phí dự phòng" là rất cần thiết.

Trong khi, "chi phí lãi vay" là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án (có doanh nghiệp bất động sản), bởi khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014 và điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều quy định "Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư".

Trường hợp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện cùng lúc nhiều dự án phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên, nên các doanh nghiệp bất động sản cần huy động thêm các nguồn vốn khác, trong đó có nguồn vốn vay tín dụng. Do đó, "chi phí lãi vay" là khoản chi thực tế của tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Hiện nay, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định 132/2020 quy định "Tổng chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 30% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ + chi phí lãi vay sau khi trừ lãi tiền gửi và lãi cho vay phát sinh trong kỳ + chi phí khấu hao phát sinh trong kỳ của người nộp thuế".

Bài liên quan

HoREA: Cần sửa đổi, bổ sung Thông tư 22 để cá nhân vay tín dụng, mua nhà dễ dàng hơn

Chủ tịch HoREA: Những số 18 'may mắn' và kỳ vọng đột phá từ Luật Đất đai (sửa đổi)

HoREA đề nghị tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý 'nợ xấu' là bất động sản

HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại