Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025. Đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, tác động lớn đến người dân, doanh nghiệp và các chủ thể khác có liên quan.

Nhân dịp này, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) về những điểm mới trong luật ảnh hưởng của luật, từ đó, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực phát triển đất nước.

Quốc hội đã chính thức thông qua đạo luật Đất đai (sửa đổi), ông đánh giá thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiệp hội HoREA bày tỏ vui mừng vì Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường.

Luật Đất đai mới đảm bảo nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Có thể nói vui, quá trình xây dựng chính sách, pháp luật về đất đai đã gắn liền với "số 18 may mắn", một là Nghị quyết 18, hai là ngày 18/1/2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội đã biểu quyết thông qua luật này.

Luật mới có nhiều điểm thay đổi lớn so với Luật Đất đai 2013. Theo ông, đâu là điểm nổi bật ở luật mới này?

Ông Lê Hoàng Châu: Tại khoản 9 Điều 138 đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước là phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu.

Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Bởi lẽ, Điều 101 Luật Đất đai 2013 tuy đã quy định cấp GCNQSDĐ… nhưng do chưa quy định Nhà nước có trách nhiệm cấp GCNQSDĐ… nên khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014 đã quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ.

Điều này có nghĩa, cơ quan Nhà nước chỉ thực hiện cấp GCNQSDĐ khi người sử dụng đất có yêu cầu, nên có thể nói trước khi luật mới thông qua thì Nhà nước chưa coi việc cấp GCNQSDĐ là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, dẫn đến thực tế là không có địa phương nào có thể hoàn thành được 100% công tác cấp GCNQSDĐ.

Như ở TP.HCM, đã cấp GCNQSDĐ đạt hơn 99% cho các thửa đất, nhưng vẫn còn một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp GCNQSDĐ dù họ đã sử dụng đất ổn định từ lâu đời, hàng chục, hàng trăm năm và cũng không có nhu cầu thực hiện thủ tục xin cấp GCNQSDĐ.

Bên cạnh đó, Điều 79 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định "Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1-31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất" đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như trước đây.

Đồng thời, Chương VII Luật Đất đai mới đã quy định chặt chẽ về công tác "bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất" để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Luật Đất đai 2024 cũng đã bổ sung Chương VIII về "phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất" (luật cũ không có) quy định "nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất" yêu cầu "việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật…

Việc bỏ quy định khung giá đất và người sử dụng đất được lựa chọn hình thức trả tiền sử dụng đất, giúp ích gì cho thị trường và các bên liên quan?

Ông Lê Hoàng Châu: Luật mới đã bỏ khung giá đất và quy định "bảng giá đất" tại Điều 159. Theo đó "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm và "bảng giá đất lần đầu" được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm kế tiếp, giúp cho "bảng giá đất" tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trong trường hợp cần thiết phải quy định "phương pháp định giá đất khác" chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất.

Điều 30 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Cụ thể, người sử dụng đất có quyền trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê… Điều này sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức "trả tiền thuê đất hằng năm" để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Chưa hết, Điều 126 đã quy định cơ chế thực hiện "đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư" đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quy định như vậy đảm bảo được hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan.

Một là, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được "chống lưng" để "mua rẻ" đất của dân.

Hai là, đảm bảo được lợi ích của nhà đầu tư biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng "đầu nậu" núp bóng sau lưng "chủ đất" gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Cuối cùng, toàn bộ "địa tô chênh lệch" được thu vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Hơn nữa, thực hiện được việc này sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng và sẽ làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia.

HoREA đã rất tích cực tham gia góp ý, sửa đổi luật kể từ khi cơ quan soạn thảo lấy ý kiến. Vậy, đến nay, ông đã hài lòng về các quy định trong luật chưa, liệu có điều khoản nào mà hiệp hội còn băn khoăn?

Ông Lê Hoàng Châu: Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh như: Phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh…

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 có thể dẫn đến 5-7 năm tới đây, thị trường BĐS nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung. Nguyên nhân là do tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể "tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội" để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

Với quy định "chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" cùng với khoản 6 Điều 127 quy định "để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" sẽ "làm lợi" cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Vì vậy, hiệp hội hy vọng Quốc hội sẽ cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm, trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Bài liên quan

Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ nhanh chóng đưa Luật Đất đai sửa đổi vào cuộc sống

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở

HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại