Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước về việc đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023 trước khi thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 để cho phép cá nhân được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Cụ thể, hồi cuối tháng 12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Thông tư 22 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Tuy nhiên, bên cạnh nhiều điểm tích cực nổi bật, HoREA quan ngại quy định tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) quy định "khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản (BĐS) đối với cá nhân để mua nhà" bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà "đã được hoàn thành để bàn giao" (nhà ở có sẵn). Trong đó có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "bảo đảm bằng BĐS" là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp "nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao" (nhà ở thương mại có sẵn).

HoREA cho rằng, Thông tư 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được thế chấp bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" thì phải thực hiện các biện pháp thế chấp khác hoặc thế chấp bằng tài sản khác.

"Nếu không sửa đổi ngay tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 trước khi Thông tư 22 có hiệu lực có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường BĐS, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS cả trước mắt và về lâu dài", văn bản của HoREA nêu.

Phân tích lý do, HoREA nhận thấy, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.

Đầu tiên, việc cá nhân mua nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" và thực hiện "biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" bằng việc "thế chấp tài sản" là nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" đó là giao dịch dân sự hợp pháp theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015; với quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014; phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2014; phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010.

Tiếp theo, đây cũng là giao dịch hợp pháp, phù hợp với quy định của Luật Đầu tư 2020, cụ thể tại khoản 2 Điều 5 quy định "Nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định của luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài nguyên khác theo quy định của pháp luật".

Đồng thời, khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 giải thích "Khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua BĐS, thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án BĐS hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".

Ngoài ra, tại tiết (iv) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) cũng quy định "Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập với nguyên tắc thận trọng theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài" đã hàm chứa trường hợp "nhà ở hình thành trong tương lai".

Bài liên quan

Chủ tịch HoREA: Những số 18 'may mắn' và kỳ vọng đột phá từ Luật Đất đai (sửa đổi)

HoREA đề nghị tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý 'nợ xấu' là bất động sản

HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

HoREA đề nghị sửa đổi một số thông tư để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận tín dụng