Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam góp ý dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Dự án luật này đang được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, diễn ra từ ngày 15-18/1.

Theo đó, tại khoản 3 Điều 200 quy định về chuyển nhượng tài sản bảo đảm, quy định "Tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án bất động sản (BĐS) là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải thực hiện theo quy định về chuyển nhượng của Luật Kinh doanh BĐS".

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, nếu giữ nguyên quy định như dự thảo có thể dẫn đến "ách tắc" hoạt động xử lý "nợ xấu" của các tổ chức tín dụng do phải đáp ứng điều kiện của Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

Theo HoREA, thực tế các năm qua có nhiều dự án hoặc 1 phần dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan.

HoREA đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 200 thành "Tổ chức tín dụng… được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS của Luật Kinh doanh BĐS và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định của Luật Kinh doanh BĐS về điều kiện, hồ sơ về chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án được chuyển nhượng. Chính phủ quy định chi tiết khoản này".

Tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý "nợ xấu"

Chưa hết, tại khoản 15 Điều 210 về "quy định chuyển tiếp" có quy định "Tổ chức tín dụng… được chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ thể của bên chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh BĐS nhưng phải đáp ứng các điều kiện: Dự án BĐS chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm a, d, đ, g và h khoản 1 Điều 40 của Luật Kinh doanh BĐS 2023 và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" tương tự như quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội. Tức là, không yêu cầu chủ đầu tư của dự án hoặc 1 phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tuy nhiên, khoản 15 Điều 210 chỉ quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ".

Còn đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm sau ngày luật có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ" thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 200. Có nghĩa, dự án, phần dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi mới được thế chấp tài sản.

Ngoài ra, HoREA đánh giá, khoản 3 Điều 200, khoản 15 Điều 210 đều sử dụng cụm từ "chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án, được chuyển nhượng" là chưa chính xác và chưa đồng bộ, thống nhất với quy định về "chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở" hoặc "chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS" của Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Bài liên quan

Đề xuất bỏ quy định giới hạn thời gian xử lý tài sản bảo đảm

Nợ xấu 28 ngân hàng vượt 200.000 tỷ đồng

Bất động sản phát mãi - 'món hời' lắm rủi ro

Du thuyền và siêu xe họ FLC phát mại bị ‘ế’ khách