Hết thời 'hái ra tiền', condotel Đà Nẵng nhường sân cho căn hộ cao cấp

Thị trường condotel chìm trong trầm lắng

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2017 - 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang trải qua một cuộc "thay máu" mạnh mẽ. Nếu như condotel từng được xem là biểu tượng của đô thị du lịch biển với cam kết lợi nhuận hấp dẫn, thì nay phân khúc này đang rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Theo báo cáo của DKRA Group, phân khúc condotel tại Đà Nẵng trong quý I/2026 tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi nguồn cung sơ cấp giảm 9% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 99% nguồn cung trên thị trường đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi suốt hơn một năm qua không xuất hiện thêm dự án mới.

Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo cao cùng chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, lượng giao dịch condotel giảm khoảng 87% so với quý IV/2025.

Bên cạnh đó, những chính sách kích cầu như hỗ trợ lãi suất, chia sẻ doanh thu hay cam kết lợi nhuận tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhưng chưa tạo được hiệu quả rõ rệt.

Đợ vị này cũng cho biết, phường An Hải tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường khi chiếm 57% tổng nguồn cung sơ cấp và toàn bộ lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý. Tuy nhiên, quy mô giao dịch vẫn ở mức khiêm tốn, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự quay trở lại.

Đặc biệt, sự lao dốc của condotel không chỉ đến từ yếu tố thanh khoản mà còn xuất phát từ những tồn tại kéo dài về pháp lý. Dù du lịch Đà Nẵng đã có khởi sắc nhưng nhiều dự án chưa hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu, tiến độ thi công chậm do thiếu vốn, trong khi áp lực chi phí tài chính ngày càng lớn khiến thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Thực tế này phản ánh quá trình thanh lọc mạnh của phân khúc từng được xem là "gà đẻ trứng vàng" cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng miền Trung. Giai đoạn 2017 - 2019, condotel bùng nổ nhờ làn sóng du lịch tăng trưởng mạnh cùng những cam kết lợi nhuận khủng.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh, nhiều dự án không thể đảm bảo cam kết lợi nhuận, khiến niềm tin nhà đầu tư suy giảm nghiêm trọng.

DKRA Group dự báo, trong thời gian tới nguồn cung mới của bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến vẫn tiếp tục vắng bóng. Các chủ đầu tư đang duy trì tâm lý thận trọng trong bối cảnh thị trường trầm lắng, lãi suất cao và các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Thanh khoản được dự báo tiếp tục khó khăn và khó xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ nét trong ngắn hạn...

Căn hộ cao cấp chiếm sóng

Trong khi condotel suy yếu, thị trường căn hộ Đà Nẵng lại bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh với xu hướng cao cấp hóa ngày càng rõ rệt. Thay vì phụ thuộc vào dòng sản phẩm căn hộ du lịch, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang phát triển căn hộ ở sở hữu lâu dài nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Đơn cử mới đây, tại dự án Đà Nẵng Times Square, có 569/575 căn hộ thuộc tháp CT3 và CT7 đủ điều kiện mở bán sau khi được chuyển đổi từ condotel sang căn hộ ở.

Dự án do CTCP Kim Long Nam làm chủ đầu tư, nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp với tầm nhìn trực diện biển Mỹ Khê. Việc chuyển đổi này được xem là dấu hiệu rõ nét cho thấy xu hướng điều chỉnh sản phẩm nhằm phù hợp hơn với nhu cầu thực và yêu cầu pháp lý.

Theo CBRE Việt Nam, giai đoạn 2024 - 2025, Đà Nẵng ghi nhận hơn 8.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, tăng mạnh so với thời kỳ trước năm 2024 khi mỗi năm chỉ có chưa tới 1.000 căn mở bán. Tính đến quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế toàn thị trường đạt khoảng 16.000 căn.

Điểm đáng chú ý là xu hướng cao cấp hóa thể hiện ngày càng rõ nét khi gần 60% nguồn cung mới trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp. Sang quý I/2026, toàn bộ giỏ hàng mở bán mới đều thuộc phân khúc hạng sang, kéo mặt bằng giá trung bình tăng khoảng 12% so với cùng kỳ.

Dưới áp lực tăng giá, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới vẫn dao động 50–60%, cho thấy sức mua chưa hề suy giảm mạnh. Đà Nẵng tiếp tục là "vùng xanh" hút dòng tiền đầu tư nhờ lợi suất cho thuê khả quan, được hỗ trợ bởi sự phục hồi mạnh của ngành du lịch và thị trường lưu trú ngắn ngày.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trong những năm tới Đà Nẵng sẽ tiếp tục đón lượng cung lớn với trung bình khoảng 5.000 căn hộ. Giá căn hộ được kỳ vọng tiếp tục tăng khoảng 10–12%/năm nhờ định hướng phát triển trung - cao cấp cùng sự khan hiếm quỹ đất ven biển, ven sông và khu vực trung tâm.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất vay còn ở mức cao và nhóm khách hàng chủ yếu vẫn là nhà đầu tư, bài toán hấp thụ đang trở thành ưu tiên hàng đầu của thị trường. Điều này buộc các chủ đầu tư phải xây dựng chiến lược phát triển thận trọng hơn, cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế.