[Góc nhìn chuyên gia] Nhà đầu tư bất động sản nên chọn phân khúc nào để sớm thu hồi vốn?

CHU KÝ
11:44 24/03/2020

Theo TS. Lê Bá Chí Nhân, nên tập trung đầu tư vào những phân khúc BĐS thấp và trung cấp từ 2-3 tỷ đồng, bởi đây chính là phân khúc mà nhu cầu trên thị trường đang cần, qua đó sẽ giúp doanh nghiệp dễ đầu tư, dễ bán và dễ thu tiền nhanh hơn và sớm thực hiện các dự án khác.

Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân, để có cách nhìn tổng quát về dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản (BĐS), cùng với đó là đưa ra những định hướng về phân khúc BĐS nên đầu tư, giúp doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

1_31706

Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Bá Chí Nhân

Hiện dòng tiền đổ vào thị trường BĐS đang bị hạn hẹp, cùng với đó do ảnh hưởng từ dịch COVID-19 đã làm doanh thu của các doanh nghiệp BĐS bị sụt giảm mạnh, là một Chuyên gia kinh tế ông đánh giá thế nào trước tình hình này?

TS. Lê Bá Chí Nhân: BĐS muốn phát triển được phải có dòng tài chính cho cả chủ đầu tư và khách hàng, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng, bởi nếu như không có nguồn tiền thì sẽ làm ảnh hưởng đến toàn bộ cục diện.

Hầu hết các dự án BĐS doanh nghiệp đều phải vay ngân hàng và ngân hàng là nguồn tiền chủ yếu để các doanh nghiệp thực hiện dự án. Nhưng hiện tại BĐS đang bị đưa vào kiểm soát dẫn đến giảm thanh khoản và rủi ro rất lớn, nên ngân hàng Nhà nước đã ra nhiều chỉ thị và thông tư để giải quyết các vấn đề kiểm soát trong BĐS nói chung và kinh tế nói riêng.

Trước việc nguồn tiền dành cho chủ đầu tư bị hạn hẹp, trong thời gian vừa qua chủ đầu tư hầu như là phát hành trái phiếu doanh nghiệp, về nguyên tắc và luật thì Công ty TNHH và CTCP đều được quyền phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, Công ty TNHH thì không được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp chuyển đổi còn CTCP thì được.

Những trái phiếu này sẽ thu hút được nguồn vốn của những cá nhân, tổ chức để mua trái phiếu, nhưng, thời gian qua ngân hàng đã đưa ra các chỉ thị để kiểm soát vấn đề này.

Trường hợp, nếu không kiểm soát được thì việc phát hành trái phiếu sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường, ví dụ như trái phiếu được phát hành gấp 3-4 lần điều lệ nhưng vấn đề là chưa thể kiểm soát được lượng trái phiếu này nên không có nguồn thu chính. Nếu lấy một dự án nào đó để phát hành mà trường hợp dự án đó không bán được, hoặc bị treo sẽ ảnh hưởng đến người mua trái phiếu đó. Dẫn đến nguồn thu nhập BĐS cho chủ đầu tư hiện nay rất khan hiếm.

Vậy đối với khách hàng thì nên đầu tư thế nào thưa ông?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Còn đối với khách hàng, phải có tiền mới mua, đầu tư vào các dự án, nhưng với tình hình dịch COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp và nếu còn kéo dài thì chủ đầu tư hay khách hàng sẽ tiếp tục gặp rất nhiều khó khăn.

Tại thị trường quý I/2020, có thể thấy một bức tranh rất "vất vả" vì chứng khoán rớt dưới vài trăm điểm mà để biết được nguồn tiền có chạy vào hay không thì phải nhìn theo chứng khoán, nếu mã lực chứng khoán tăng thì chúng ta có thể thấy nhà đầu tư chứng khoán đang bán được và cũng chính dòng tiền này sẽ chạy qua BĐS. Nhưng nếu nhìn vào thực tế hiện nay thì chứng khoán đang đỏ sàn và đây cũng là yếu tố cần xem lại.

Ông bình luận gì về dòng tiền chảy vào bất động sản trong 3 tháng đầu năm 2020?

Quay lại với dòng tiền trong 3 tháng đầu năm 2020, xuất nhập khẩu cũng là một vấn đề chúng ta cần quan tâm. Việt Nam là một nước công – nông nghiệp, nông sản vừa qua không thể xuất khẩu vì dịch COVID-19, trong đó thị trường Trung Quốc chiếm đến 2/3 các sản phẩm thô và Châu Âu, Châu Mỹ là 1/3.

Theo đó, việc xuất khẩu giảm đi dẫn đến dòng tiền cũng sẽ yếu và không thể nào chạy vào BĐS và xu hướng này có thể sẽ kéo dài sang quý II, quý III tạo thành một chu kỳ nếu chúng ta không có một bài toán giải quyết thì ngành BĐS có thể sẽ quay ngược trở lại như vào năm 2008 (thị trường BĐS biến động).

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đưa ra những yêu cầu và yếu tố để kéo lại thị trường như các ngân hàng phải giảm lãi từ 0,5 – 1%, điều này sẽ kéo lại được vốn vay của doanh nghiệp hoặc cá nhân. Nhưng với nền kinh tế chỉ có 0,5% hoặc 1% giảm của tổng thể mức GDP và tổng thể của thị trường thì chưa đủ và chưa thể tác động đến thị trường và nếu có thì cũng không nhiều.

Nếu chia theo từng phân khúc bất động sản, thì phân khúc nào đang bị ảnh hưởng từ dịch COVID-19, và trong thời buổi hiện nay, doanh nghiệp BĐS nên đầu tư vào phân khúc nào để có hiệu quả cao?

TS. Lê Bá Chí Nhân: Hiện phân khúc nào cũng đều bị ảnh hưởng, vấn đề ở đây là nhiều hay ít. Hầu như thị trường BĐS hiện tại đang bị tê liệt hoàn toàn, nhưng trong bối cảnh này vẫn có nhiều phân khúc chúng ta có thể thực hiện được, nhưng cũng cần phải cảnh trọng và xác định là bán để ở hay bán để kinh doanh, đầu tư….

Theo đó, doanh nghiệp BĐS cần tập trung nghiên cứu lại thị trường, chứ không nên chạy đua theo thị trường, cần xác định rõ các phân khúc nào nên đầu tư để sớm thu hồi vốn.

Như vậy, doanh nghiệp nên tập trung vào những phân khúc thấp và trung cấp có giá từ 2-3 tỷ đồng (đất nền, căn hộ giá rẻ…), bởi đây chính là phân khúc mà nhu cầu trên thị trường đang cần, qua đó, sẽ giúp doanh nghiệp dễ đầu tư, dễ bán và dễ thu tiền nhanh hơn, sớm thực hiện các dự án khác.

Theo ông với các phân khúc khác như căn hộ, đất nền diễn biến thị trường sẽ thế nào?

Đối với phân khúc căn hộ, thì đây là một phân khúc "khó xơi" bởi trên thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp và không có căn hộ thấp và trung cấp, những sản phẩm này sẽ khó bán, nhất là trong thời điểm khó khăn như hiện nay.

Trong khi đó, phân khúc đất nền lại có thể "xơi được", như ở Long An, Đồng Nai, Nhơn Trạch giá khoảng từ 500 triệu – 1 tỷ đồng, bởi với số tiền này thì người mua, khách hàng đều có để đầu tư.

Theo đó, để đầu tư vào phân khúc này việc đầu tiên là lựa chọn vị trí và vị trí này phải có giá trị dịch vụ, thứ hai là tiện ích (trường học, bệnh viện, siêu thị…) để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng...

Tuy nhiên, chúng ta cũng nên đặt ra câu hỏi đây có phải là thực lực hay không? Xin thưa là không, bởi hầu như trên thị trường chiếm đến 70% là ‘đầu cơ’ và đầu tư, còn mua để ở chỉ chiếm 1/3. Như vậy, chúng ta cũng cần phải quản lý chặt chẽ và xác định rõ đối tượng khách hàng nếu không sẽ gây náo loạn thị trường và người được lợi nhiều là "cò đất", còn người mua khách hàng thì không có.

Xin cảm ơn ông!

  • Cùng chuyên mục
Hình hài cao tốc nối Quảng Bình - Quảng Trị trước ngày thông xe

Hình hài cao tốc nối Quảng Bình - Quảng Trị trước ngày thông xe

Cao tốc Vạn Ninh - Cam Lộ nối hai tỉnh Quảng Bình và Quảng Trị với tổng mức đầu tư hơn 9.900 tỷ đồng dự kiến sẽ thông xe vào cuối tháng 6/2025.

Đầu tư - 12/06/2025 19:26

Đề nghị Exxon Mobil tiếp tục triển khai Dự án mỏ khí Cá Voi Xanh

Đề nghị Exxon Mobil tiếp tục triển khai Dự án mỏ khí Cá Voi Xanh

Chính phủ yêu cầu PVN cần tập trung làm việc với Exxon Mobil để thống nhất phương án giải quyết dứt điểm việc phát triển dự án khai thác mỏ khí Cá Voi Xanh.

Đầu tư - 12/06/2025 14:38

Nhà máy điện gió hơn 5.700 tỷ ở Bình Định tìm nhà đầu tư

Nhà máy điện gió hơn 5.700 tỷ ở Bình Định tìm nhà đầu tư

Dự án Nhà máy điện gió Vân Canh (tại Bình Định) với tổng vốn đầu tư hơn 5.700 tỷ đồng sẽ triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Dự án hứa hẹn sẽ cung cấp sản lượng điện sạch từ nguồn năng lượng tái tạo cho hệ thống quốc gia.

Đầu tư - 12/06/2025 09:59

Thu hút giới tinh hoa nhờ chính sách visa và ưu đãi thuế

Thu hút giới tinh hoa nhờ chính sách visa và ưu đãi thuế

New York, London, Paris hay Tokyo vẫn là điểm đến hàng đầu của giới siêu giàu và các cá nhân có giá trị tài sản lớn. Tuy nhiên, trong làn sóng chuyển dịch hiện nay, nhiều thành phố mới đang dần thu hút dòng vốn đầu tư của giới siêu giàu nhờ chính sách visa đầu tư, ưu đãi thuế và môi trường sống thân thiện.

Đầu tư - 11/06/2025 17:14

Tên mới, chủ cũ tại khu du lịch nghìn tỷ ven biển Hà Tĩnh

Tên mới, chủ cũ tại khu du lịch nghìn tỷ ven biển Hà Tĩnh

UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện Dự án khu du lịch sinh thái biển Xuân Hội.

Đầu tư - 11/06/2025 11:07

Đà Nẵng xác định lại giá đất tại khu đô thị hơn 4.400 tỷ của Trung Nam

Đà Nẵng xác định lại giá đất tại khu đô thị hơn 4.400 tỷ của Trung Nam

Khu đất thuộc khu vực dự án Golden Hills (TP. Đà Nẵng) của CTCP Trung Nam được mời thầu tư vấn xác định giá đất giai đoạn tháng 3/2019.

Đầu tư - 11/06/2025 06:49

Ra mắt trung tâm AI R&D, Qualcomm sẽ tiếp tục đầu tư thêm vào Việt Nam

Ra mắt trung tâm AI R&D, Qualcomm sẽ tiếp tục đầu tư thêm vào Việt Nam

Ngày 10/6, Qualcomm chính thức ra mắt AI R&D mới tại Việt Nam, bước đi tiếp nối thương vụ sáp nhập bộ phận nghiên cứu mảng AI tạo sinh của VinAI.

Đầu tư - 11/06/2025 06:43

Ông lớn Thái SCG thâu tóm toàn bộ Nhựa Duy Tân, hé lộ bức tranh tài chính

Ông lớn Thái SCG thâu tóm toàn bộ Nhựa Duy Tân, hé lộ bức tranh tài chính

Với thương vụ mới nhất, Công ty SCG Packaging (SCGP) sở hữu 100% cổ phần của Nhựa Duy Tân, củng cố vị thế tại Việt Nam ở ngành bao bì.

Đầu tư - 10/06/2025 17:05

Quốc gia có hệ thống đường sắt cao tốc dài thứ 2 thế giới sẵn sàng hợp tác với Việt Nam

Quốc gia có hệ thống đường sắt cao tốc dài thứ 2 thế giới sẵn sàng hợp tác với Việt Nam

Hai Thủ tướng khẳng định lĩnh vực kinh tế, thương mại, đầu tư là một trong những trụ cột quan trọng trong mối quan hệ Đối tác chiến lược Việt Nam - Tây Ban Nha.

Đầu tư - 10/06/2025 10:41

Vẫn chưa có Siri hỗ trợ AI, 'cá nhân hóa hơn' từ Apple

Vẫn chưa có Siri hỗ trợ AI, 'cá nhân hóa hơn' từ Apple

Tại Hội nghị các nhà phát triển toàn cầu năm nay (WWDC 25), Apple đã công bố một loạt các bản cập nhật cho hệ điều hành, dịch vụ và phần mềm của mình, bao gồm giao diện mới được gọi là 'Liquid Glass' và quy ước đặt tên thương hiệu được đổi mới.

Công nghệ - 10/06/2025 10:16

Phát triển nhà ở cho người già liệu có thực sự tiềm năng?

Phát triển nhà ở cho người già liệu có thực sự tiềm năng?

Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa dân số nhanh, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi hứa hẹn sẽ là loại hình tiềm năng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phát triển phân khúc chỉ dành riêng cho đối tượng này là điều khó khả thi.

Đầu tư - 10/06/2025 09:16

Mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành có thể hoàn thành sau 14 tháng

Mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành có thể hoàn thành sau 14 tháng

Nếu được áp dụng hình thức công trình xây dựng khẩn cấp và các cơ chế đặc thù khác, việc mở rộng gần 22 km cao tốc TP.HCM - Long Thành từ 4 làn xe lên 8-10 làn xe có thể cơ bản hoàn thành sau 14 tháng thi công.

Đầu tư - 10/06/2025 09:12

Thị trường sôi động – Đâu là cơ hội đầu tư đáng chú ý trong tháng 6?

Thị trường sôi động – Đâu là cơ hội đầu tư đáng chú ý trong tháng 6?

VN-Index tăng mạnh 8,67% trong tháng 5, đánh dấu mức phục hồi ấn tượng nhất từ đầu năm 2025. Dòng tiền trở lại mạnh mẽ, nhóm ngân hàng, bất động sản, vật liệu xây dựng và xuất khẩu nổi lên là tâm điểm đầu tư trong tháng 6.

Đầu tư thông minh - 09/06/2025 22:29

Cần kết nối doanh nghiệp tư nhân với doanh nghiệp FDI

Cần kết nối doanh nghiệp tư nhân với doanh nghiệp FDI

Sở Tài chính TP. Huế cho rằng, cần tăng cường kết nối doanh nghiệp tư nhân với doanh nghiệp FDI, kết nối các doanh nghiệp FDI với doanh nghiệp nội địa tại các khu công nghiệp, khu kinh tế.

Đầu tư - 09/06/2025 21:52

Thành Phương QT cùng đối tác làm dự án cụm công nghiệp hơn 385 tỷ ở Quảng Trị

Thành Phương QT cùng đối tác làm dự án cụm công nghiệp hơn 385 tỷ ở Quảng Trị

CTCP Bất động sản Thành Phương QT và công ty TNHH Xây dựng Nguyên Hưng vừa được tỉnh Quảng Trị lựa chọn thực hiện dự án Cụm công nghiệp Cam Thành mở rộng.

Đầu tư - 09/06/2025 16:57

Mở rộng cao tốc Bắc - Nam: Cú 'bắt tay' của các ông lớn giao thông

Mở rộng cao tốc Bắc - Nam: Cú 'bắt tay' của các ông lớn giao thông

Tới nay đã có ít nhất 4 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực giao thông đề xuất được tham gia đầu tư mở rộng dự án cao tốc Bắc - Nam phía đông.

Đầu tư - 09/06/2025 07:00