[Gặp gỡ thứ Tư] CEO Cushman & Wakefield: Thị trường kho lạnh non trẻ của Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư

Kho lạnh tại Việt Nam là một kênh đầu tư hấp dẫn trong những năm qua. Các doanh nghiệp đều đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường này.

Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield về bối cảnh của lĩnh vực này.

Ngày càng có nhiều khách hàng chuyển sang thương mại điện tử, đặc biệt là để mua thực phẩm và sang thực phẩm hữu cơ, chất lượng tốt hơn vì những lo ngại về sức khỏe trong đại dịch và sau đại dịch. Điều này sẽ tác động như thế nào đến chuỗi kho lạnh của Việt Nam?

Bà Trang Bùi: Sự bùng phát COVID-19 đã tác động đáng kể đến ngành kho lạnh và hậu cần kho bãi (logistics) của Việt Nam ở nhiều thị trường khác nhau.

Việc giãn cách xã hội đã thúc đẩy sự bùng nổ mua sắm trực tuyến trong thời kỳ này. Những người bị cách ly ngày càng mua sắm trực tuyến từ nhà của họ đối với các mặt hàng thực phẩm tươi sống và các bữa ăn được giao tận nhà. Nhiều người chưa bao giờ hoàn toàn chấp nhận mua sắm trực tuyến trước COVID-19, chẳng hạn như thế hệ cũ, phải nhanh chóng thích nghi và áp dụng phương thức mua hàng này.

Việc sử dụng nhiều hơn mua sắm trực tuyến, đặc biệt là đối với các nhu cầu thiết yếu hàng ngày, tiếp tục thúc đẩy khối lượng mua trực tuyến thực phẩm tươi sống và hàng hóa và sản phẩm thuốc.

Theo báo cáo e-Conomy của Google và Temasek, quy mô thị trường thương mại điện tử của Việt Nam dự kiến ​​đạt 15 tỷ USD vào năm 2025. Việt Nam là thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh thứ hai sau Indonesia.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ này đã đặt ra nhu cầu cao đối với dịch vụ hậu cần thương mại điện tử.

Những yếu tố nào khác sẽ thúc đẩy chuỗi cung ứng kho lạnh của Việt Nam trong những năm tới? Các dự án hạ tầng giao thông lớn sẽ đóng một vai trò quan trọng, thưa bà?

Bà Trang Bùi: Cùng với sự gia tăng đột biến của các dịch vụ bán lẻ trực tuyến và giao thực phẩm, dịch vụ hậu cần kho lạnh đã đạt được sức hút trong những năm gần đây do cơ hội nhập khẩu và xuất khẩu dược phẩm và vaccine ngày càng tăng. Tầng lớp trung lưu với thu nhập khả dụng có nhu cầu ngày càng tăng và khả năng tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm hữu cơ tươi ngon và chất lượng. Do đó, nhu cầu về kho lạnh tăng cao, tạo ra xu hướng đầu tư vào chuỗi cung ứng lạnh và cơ hội phát triển mới.

Bài liên quan

Đồng bằng sông Cửu Long thiếu kho lạnh bảo quản nông, thủy sản

Kho lạnh nói chung tập trung thành cụm, phần lớn là ở các khu công nghiệp hoặc gần sông, cảng biển. Hai nhánh chính của thị trường nội địa là kho lạnh thương mại và kho lạnh tự vận hành.

Lĩnh vực kho lạnh phát triển hơn ở khu vực phía Nam, phần lớn là do sự phát triển của ngành thủy sản và nông nghiệp. Cụ thể, tỉnh Long An có tỷ lệ kho lạnh tập trung cao do có liên kết chặt chẽ với Đồng bằng sông Cửu Long như một nguồn cung cấp thực phẩm. Ngoài ra, tỉnh này còn gần TP.HCM, nơi có một lượng dân cư lớn.

Nguồn cung của chuỗi lạnh cho nông nghiệp bao gồm ba kênh chính. Đó là nhập khẩu thực phẩm, thủy sản thành phẩm và rau quả ướp lạnh tại thị trường nội địa. Các hiệp định thương mại tự do mới, ví dụ như thỏa thuận với châu Âu, dỡ bỏ thuế quan và các rào cản thương mại đã "kích thích" nhập khẩu lương thực.

Nguồn cung kho lạnh thủy sản đang tăng trưởng trong những năm gần đây. Các chuỗi giá trị trong nước dài và đa dạng, điều này dẫn đến những hạn chế đối với cả các nhà sản xuất nước ngoài và trong nước trong việc xây dựng các kênh bán hàng trực tiếp.

Tại vùng trọng điểm phía Nam, các tuyến đường vành đai 3 và 4, đường cao tốc đến cửa khẩu Mộc Bài, cảng Cái Mép, sân bay quốc tế Long Thành, Hiệp Phước như một "cảng hàng hóa xa xỉ" đều đang được triển khai. Những phát triển lớn như vậy sẽ thúc đẩy ngành này trong những năm tới.

Tại sao thị trường kho lạnh tại Việt Nam vẫn còn non trẻ và manh mún trong khi nhu cầu sử dụng dịch vụ này rất lớn, thưa bà?

Bà Trang Bùi: Thị trường kho lạnh ở Việt Nam vẫn còn non trẻ và manh mún, trị giá khoảng 169 triệu USD vào năm 2019. Với sự bùng nổ trong lĩnh vực đón đầu việc cung cấp vaccine, tăng trưởng trong chế biến thủy sản và nhu cầu tiêu dùng, dự kiến ​​sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm.

Việc quản lý dây chuyền kho lạnh trong nước còn thấp kém, dẫn đến việc đáp ứng nhu cầu kém hiệu quả và chi phí cao hơn. Trong trung và dài hạn, phát triển cơ sở hạ tầng là chìa khóa cho chuỗi cung ứng lạnh, bao gồm các trung tâm hậu cần chuyên biệt và kết nối đa phương thức.

Kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản với tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng khó khăn là chi phí vốn lớn. Bà nhận định thế nào về vấn đề này?

Bà Trang Bùi: Kho lạnh có giá thuê cao hơn nhiều so với các kho khô thông thường. Tùy thuộc vào loại thiết bị kho lạnh (tủ lạnh hay tủ đông), giá thuê có thể dao động từ 50% đến 100% hoặc thậm chí cao hơn. Giá thuê kho cho các sản phẩm ướp lạnh và đông lạnh từ 45-90 USD cho mỗi m2. Giá thuê kho dược từ 45-160 USD cho mỗi m2.

Các công ty cạnh tranh dựa trên các thông số khác nhau bao gồm sức chứa kho, số lượng pallet (kệ kê hàng), đội xe với xe tải chuyên nghiệp và sửa đổi, phạm vi nhiệt độ, phạm vi mạng lưới và địa điểm. Tỷ lệ lấp đầy kho lạnh hiện tại ở TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long là 95%, với giá thuê trung bình là 0,88 USD/pallet /ngày.

Thị hiếu của các nhà đầu tư trong lĩnh vực kho lạnh tại Việt Nam, thể hiện qua các dự án mới và các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) gần đây như thế nào? Bà có lời khuyên gì với các nhà đầu tư muốn bước vào thị trường này?

Bà Trang Bùi: Kho lạnh nhìn chung tập trung thành cụm, phần lớn nằm trong các khu công nghiệp hoặc trong khu vực sông ngòi, cảng biển. Việc cung cấp điện ổn định và bền vững cũng rất cần thiết. Việc áp dụng Công nghiệp 4.0 cũng sẽ giúp tiết kiệm chi phí vận hành và năng lượng giúp tăng hiệu quả hoạt động. Điều này sẽ giúp cải thiện lợi tức đầu tư vào lĩnh vực này.

Dự kiến ​​sẽ có nhiều M&A hơn khi có nhiều quỹ và nhà phát triển phí trong lĩnh vực bất động sản hậu cần cung cấp các giải pháp xây dựng phù hợp cho kho bãi chuyên dụng. Trong trung hạn, chúng tôi cũng sẽ có thêm nhiều cơ sở kho bãi ở khu vực cấp 2, cũng như kho lạnh theo yêu cầu để phục vụ thị trường đang phát triển. Cushman & Wakefield dự báo rằng đến năm 2025, sẽ có hơn 500.000 pallet được thêm vào thị trường.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, đã có nhiều tài sản thanh khoản ở các thị trường mới nổi và phát triển ở châu Á. Các nhà đầu tư vẫn háo hức tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường ngách này, thông qua các dự án đầu tư mới hoặc M&A.

Thị trường kho lạnh dự kiến ​​sẽ tăng trưởng bùng nổ cùng với những tiến bộ mới nhất trong phát triển vaccine. Ngay cả sau khi đại dịch kết thúc, tốc độ tăng trưởng này sẽ tiếp tục được duy trì bởi một số yếu tố, bao gồm nhu cầu ngày càng tăng của người tiêu dùng đối với thực phẩm dễ hỏng và sự ra đời của các loại dược phẩm mới và tiên tiến hơn.

Trong khi ngành công nghiệp này còn non trẻ và vẫn được coi là một thị trường ngách, có lẽ điều đó sẽ thay đổi trong vài năm tới và trở thành một ngành then chốt.

Do sự khan hiếm của từng loại kho lạnh chuyên dụng, nhiều khả năng cầu sẽ vượt cung nên khả năng tăng giá sẽ cao hơn. Mặc dù chi phí đầu tư thiết bị kho lạnh ngày càng đắt đỏ do chi phí lắp đặt vật liệu cách nhiệt, máy móc nhưng giá thuê cao là động lực mạnh mẽ khiến các nhà đầu tư sẵn sàng xây dựng các dự án kho lạnh mới. Các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản cũng có thể xem xét chuyển đổi nhà kho thông thường thành kho lạnh để khai thác chênh lệch phí thuê.

Chúng tôi cũng dự báo rằng nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập sẽ diễn ra, với các nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn đầu trước khi loại tài sản này trở nên phổ biến sẽ nhận được lợi tức cao hơn.

Xin trân trọng cảm ơn bà!

Bài liên quan

Triển vọng bất động sản kho lạnh hậu COVID-19

Bất động sản công nghiệp: Tiềm năng từ phân khúc kho lạnh

Kho lạnh - phân khúc đầu tư đầy tiềm năng cho nhà phát triển bất động sản

Việt Nam thiếu kho lạnh thực phẩm, dược phẩm