Kho lạnh - phân khúc đầu tư đầy tiềm năng cho nhà phát triển bất động sản

Phân khúc đầy tiềm năng

Theo JLL Việt Nam, kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm... Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 đến -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 đến -16 độ C) và kho mát (từ 2 đến 4 độ C). Kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Đơn cử như ở Australia, Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu (GCCA) ước tính cần có 0,15 m3 kho lạnh trên mỗi người dân thành thị, nhưng thực tế con số này chỉ đạt khoảng một nửa.

Tại Việt Nam, điển hình là lĩnh vực xuất khẩu thủy sản, lớn thứ 3 trên thế giới và cũng là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30 - 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL nhận định, với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại đây.

Nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Úc xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty CP Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010).

Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống.

Với sự toàn cầu hóa của ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới. "Tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ", bà Trang nhận định.

Nguồn cung hạn chế

Nguồn cung bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.

“Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp 2, 3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lên đến 6 tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài từ 15 - 20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn”, bà Trang chia sẻ.

Còn quan điểm của ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL Châu Á Thái Bình Dương cho biết: “Tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tại châu Á làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh”.

Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo dự đoán, khối lượng xây dựng kho lạnh sẽ đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm.

“Nhưng ngay cả với tốc độ xây dựng này, tình trạng thiếu kho lạnh có thể vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống”, ông Ignatiadis nói.

Trong diễn biến khác, nghiên cứu của Forrester dự báo, dịch vụ đi chợ trực tuyến tại châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, tăng gấp đôi thị phần trực tuyến lên 10,6%. Tại Mỹ, tỷ trọng mua thực phẩm trực tuyến được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào năm 2025 lên 21,5%, theo nghiên cứu của hãng thương mại điện tử Mercatus và công ty Incisiv.

Tại Anh, có đến 80% thực phẩm thô được nhập khẩu và tình trạng thiếu hụt trái cây và rau quả tươi ngày càng trầm trọng. Nhu cầu này sẽ tăng lên theo thời gian khi xu hướng tự trồng và bảo quản thực phẩm tại nhà trở nên phổ biến hơn.

Chuyên gia JLL nhận định, để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, ngành hậu cần của Việt Nam cần vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Ngoài ra, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, cần phải thay đổi. Chi phí giao dịch qua biên giới như tuân thủ tài liệu thủ tục, xuất nhập khẩu tại Việt Nam đang kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản Đà Nẵng: Điểm sáng đến từ bất động sản nhà ở, thương mại và công nghiệp

Giá thuê cao khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam giảm lợi thế trong thu hút FDI

Bắt mạch 'gu' đầu tư bất động sản công nghiệp

Việc thiếu hụt chip có thể khiến ngành công nghiệp ô tô năm nay mất 110 tỷ USD doanh thu