Bất động sản công nghiệp: Tiềm năng từ phân khúc kho lạnh

Theo Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong vài năm gần đây. Mặc dù vậy, phân khúc kho lạnh lại khá kén chọn khách hàng, và cũng vì thế mà xảy ra hiện tượng nguồn cung tương đối khan hiếm tại hầu hết khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay các quốc gia Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc hàng tươi sống. Hầu hết các mặt hàng thực phẩm đều sẽ được bảo quản trong các kho lạnh. Nhưng không chỉ riêng mỗi loại mặt hàng đó, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị.

Nhận định về tiềm năng của phân khúc kho lạnh, ông Simon Smith, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Châu Á Thái Bình Dương cho rằng: “Sự thịnh vượng ngày một gia tăng ở các nước Châu Á phát triển đang thúc đẩy nhu cầu về các thực phẩm cao cấp , điều này cho thấy nhu cầu trữ lạnh ngày càng gia tăng. Các nhà đầu tư cần phải hiểu về nhu cầu thị trường, cũng như nhu cầu của những người thuê, cũng vì thế, việc đầu tư vào phân khúc này cũng hứa hẹn sẽ mang lại những giá trị lợi nhuận đáng kể ".

Trong khi đó, tại Việt Nam, sau khi hoàn thành nhiều nghiên cứu thị trường về tính khả thi của việc đầu tư kho lạnh, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đặc biệt, đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này.

“Chúng tôi ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ sẽ thay đổi cách các thành phố lớn của Việt Nam tìm nguồn thực phẩm tươi sống. Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh đã được kiểm chứng sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới”, ông Troy Griffiths nhận định và cho rằng: “Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao".

Đồng tình với quan điểm trên, JLL Việt Nam cũng cho rằng, xu hướng người tiêu dùng chuyển sang ‘đi chợ’ trực tuyến đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc vốn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở tất cả các nước trên thế giới.

Theo JLL Việt Nam, kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vaccine. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: Kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và kho mát (từ 2 tới 4 độ C). Đặc biệt, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Tại Việt Nam, điển hình là lĩnh vực xuất khẩu thủy sản, lớn thứ ba trên thế giới và cũng là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, từ 30-50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa.

“Do đó, với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại đây”, bà Trang Bùi nhận định.

Bên cạnh đó, chuyên gia JLL cũng cho rằng, để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, ngành hậu cần của Việt Nam cần vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Ngoài ra, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, cần phải thay đổi. Chi phí giao dịch qua biên giới như tuân thủ tài liệu thủ tục, xuất nhập khẩu tại Việt Nam đang kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực.

Bài liên quan

Triển vọng bất động sản công nghiệp hậu COVID-19

Hướng đi mới cho thị trường bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp diễn biến ra sao giữa đợt dịch COVID thứ 4?

[Góc nhìn chuyên gia] 'Nhà xưởng và nhà kho cao tầng sẽ trở thành xu hướng của thị trường bất động sản công nghiệp'