[Góc nhìn chuyên gia] 'Nhà xưởng và nhà kho cao tầng sẽ trở thành xu hướng của thị trường bất động sản công nghiệp'

Trước làn sóng dịch chuyển các khu công nghiệp sang các nước Đông Nam Á, bất động sản (BĐS) công nghiệp là một trong những phân khúc được kỳ vọng sẽ bùng nỗ tại thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch COVID-19 từ năm 2020 đến nay đã tác động lên mọi lĩnh vực khiến cho nền kinh tế bị chậm lại.

Vậy ở phân khúc BĐS công nghiệp đang diễn biến ra sao, liệu những kỳ vọng trước đó có thành thực hiện và xu hướng của thị trường BĐS công nghiệp sẽ tập trung ở loại hình nào trong thời gian tới, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc dịch vụ tư vấn và quản lý kinh doanh KCN và Văn phòng cho thuê – CBRE Việt Nam (Bộ phận tư vấn kinh doanh).

Ông đánh giá như thế nào về thực trạng, diễn biến của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian qua, đặc biệt là sau khi trải qua 3 đợi dịch COVID-19 và nay là đợt dịch thứ 4 bùng phát?

Thị trường BĐS công nghiệp đã có tốc độ tăng trưởng tốt trong các năm qua nhờ vào nhiều yếu tố thuận lợi. Trong đó, hạ tầng được cải thiện mạnh mẽ ở cả 3 miền Bắc-Trung-Nam với nhiều đường cao tốc, cảng, sân bay đã và đang được xây dựng. Qua các đợt dịch, Chính phủ cũng đã đẩy mạnh kích cầu kinh tế bằng cách tăng chi tiêu công cho hạ tầng.

Việc dịch chuyển sản xuất, chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam do chi phí tại Trung Quốc tăng lên, cũng như ảnh hưởng từ việc cạnh tranh Mỹ - Trung và để tận dụng ưu đãi thuế từ các hiệp định thương mại tại Việt Nam cũng là yếu tố thuận lợi cho thị trường BĐS công nghiệp phát triển.

Đặc biệt, việc các doanh nghiệp lớn tại Việt nam đang tiếp tục mở rộng để phục vụ cho thị trường trong nước và xuất khẩu (Ví dụ: Dự án Intel công bố đầu tư mở rộng 500 triệu USD vào Khu công nghệ cao TP.HCM). Do vậy, thị trường BĐS công nghiệp đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hai năm 2019 – 2020 và giá đất công nghiệp tăng 20%. Giá thuê kho xưởng cũng tăng tương ứng.

Trong 6 tháng đầu năm 2021, dù bị ảnh hưởng liên tiếp 2 đợt dịch COVID-19, nhưng thị trường BĐS công nghiệp vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt, với nguồn cung đa dạng hơn nên giá đất công nghiệp đã ổn định, tăng nhẹ ở mức 5% - 8% cho các vị trí đẹp ở các khu công nghiệp có hạ tầng phát triển. Song song đó, giá thuê kho xưởng cũng ổn định và hầu như không tăng giá.

Thưa ông, thời gian qua, thị trường BĐS công nghiệp kỳ vọng rất lớn trước làn sóng chuyển dịch đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam, do đó, nhiều dự án khu công nghiệp đã được đầu tư mở rộng, tuy nhiên, trước ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhà đầu tư sẽ có những hạn chế - thuận lợi gì?

Từ dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng/nhà kho xây sẵn cho thuê tính đến hết tháng 6/2021 đã cải thiện đáng kể, so với năm 2020.

Cụ thể, nguồn cung đất công nghiệp cho vùng kinh tế phía Bắc là 17.900 ha với tỷ lệ lấp đầy là 69%. Nguồn cung đất công nghiệp cho vùng kinh tế phía Nam là 30.000 ha với tỷ lệ lấp đầy là 75%.

"Nguồn cung nhà xưởng và nhà kho cũng tăng từ 8% đến 10%, và giao động ở mức 3,2 triệu m2 cho kho xây sẵn đến 3,5 triệu m2 cho xưởng xây sẵn. Nguồn cung này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong 2 năm tới".

Thực tế, đợt dịch COVID-19 thứ 4 bùng phát, tuy có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn do việc đi lại và nhập cảnh bị hạn chế. Nhưng điểm thuận lợi là COVID-19 đã làm thay đổi thói quen mua sắm, tiêu dùng của cả xã hội, đây là điều kiện để ngành thương mại điện tử tăng trưởng, kéo theo kho vận và logistics phát triển. Ngoài ra, công tác phòng dịch tốt của Chính phủ cũng là 1 yếu tố tích cực để nhà đầu tư nước ngoai tiếp tục đầu tư vào Việt Nam.

Điểm hạn chế hiện nay đối với BĐS công nghiệp chính là quỹ đất dành cho kho xưởng tại các tỉnh thành trọng điểm không còn nhiều, khiến giá thuê đất bị đẩy lên cao. Ngoài ra, quy định, quy trình đầu tư cho lĩnh vực kho vận và xây dựng nhà xưởng cho thuê hiện vẫn còn khác biệt giữa các địa phương và có xu hướng siết chặt, trong khi đây là lĩnh vực giúp thu hút nhanh các doanh nghiệp sản xuất cấp 2 cấp 3 để hoàn thiện chuỗi cung ứng cho lãnh vực điện điện tử tại Việt Nam.

Dù vậy, theo tôi, BĐS công nghiệp trong 6 tháng cuối năm và về dài hạn, thì tiềm năng thị trường vẫn rất tích cực, với nhu cầu lớn từ doanh nghiệp trong nước mở rộng và các nhà đầu tư bên ngoài đầu tư thêm. Các lĩnh vực tiếp tục giữ đà tăng trưởng là điện tử, kho vận, linh kiện xe hơi, bao bì, đồ gỗ và thiết bị y tế. Đối với kho xưởng xây sẵn, nguồn cầu từ lĩnh vực kho vận, thương mại điện tử và bán lẻ sẽ giữ nhịp phát triển cho sản phẩm này.

Ông có những đánh giá, dự báo nào về xu hướng của thị trường BĐS công nghiệp trong thời gian tới, cũng như lời khuyên dành cho các nhà đầu tư đối với phân khúc này?

Các tỉnh thành cấp 2 sẽ tiếp tục là điểm nóng thu hút đầu tư sản xuất trong nửa cuối 2021 và 2022, do còn quỹ đất lớn, giá cho thuê cạnh tranh và hạ tầng được cải thiện mạnh mẽ. Ở phía Nam, đó là Bình Thuận, Vũng Tàu và Tây Ninh. Ở phía Bắc là Quảng Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang,...

Do quỹ đất công nghiệp các tỉnh thành phố trung tâm như Hà Nội và TP.HCM ngày các ít, đặc biệt là các vị trí đắc địa, các nhà đầu tư sẽ sử dụng M&A để xâm nhập thị trường. Đặc biệt, thị trường BĐS công nghiệp đón nhận nhiều chủ đầu tư mới tham gia cung ứng thêm nhiều loại hình sản phẩm như Vinhomes, Phát Đạt, Frasers, JD.com,…

Đối với xu hướng của BĐS công nghiệp trong thời gian tới, sẽ là nhà xưởng và nhà kho cao tầng, đây là loại hình sẽ sớm trở thành xu hướng chính khi quỹ đất xây kho xưởng ngày càng cạn kiệt. Tiêu chuẩn kho xưởng cũng ngày càng cải thiện do yêu cầu ngày càng cao từ khách thuê thương mại điện tử và bán lẻ.

Ngoài ra, nhu cầu về kho mát kho lạnh cũng sẽ tăng nhẹ để đáp ứng nhu cầu tăng về mặt bằng cho nông, thủy hải sản, thịt đông lạnh,... cung ứng cho các thành phố lớn và đây cũng là loại hình mà nhà đầu tư có thể cân nhắc để đầu tư, phát triển các dự án trong thời gian tới.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Nhà đầu tư có sự cân nhắc khi rót tiền vào bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp thế giới 'chuyển mình' hậu COVID-19

M&A bất động sản công nghiệp: Kênh khoái khẩu của nhà đầu tư nước ngoài

Bất động sản công nghiệp vẫn 'sống khỏe' trước làn sóng COVID-19