Được ‘cởi trói’ pháp lý, cổ phiếu khu công nghiệp sáng cửa?

Hàng loạt dự án được chấp thuận đầu tư

Sau nhiều năm chờ đợi, từ cuối năm 2024 đến nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã nhận nhiều tin vui về pháp lý với các dự án.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) cho biết chỉ trong tháng 1 đã nhận được 3 quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Cụ thể, ngày 14/1, 15/1 và 22/1, doanh nghiệp đã nhận quyết định chấp thuận đầu tư 3 dự án gồm khu công nghiệp Tràng Duệ 3, khu đô thị - dịch vụ Tràng Cát và Khu công nghiệp Kim Thành 2 (giai đoạn 1). Tổng diện tích lên đến 1.462 ha. Trong đó, dự án Tràng Duệ 3 và Tràng Cát ở Hải Phòng, dự án Kim Thành 2 ở tỉnh Hải Dương.

Tổng công ty IDICO (mã: IDC) được bổ sung thêm hơn 800 ha quỹ đất công nghiệp khi 3 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đó là khu công nghiệp sinh thái Vinh Quang (giai đoạn 1) tại TP. Hải Phòng quy mô 226,01 ha; khu công nghiệp IDICO Mỹ Xuân B1 mở rộng ở Bà Rịa – Vũng Tàu quy mô 110 ha và khu công nghiệp IDICO Tân Phước 1 tại tỉnh Tiền Giang quy mô 470 ha.

Với việc liên tiếp nhận được 3 quyết định chấp thuận đầu tư, IDICO đã nâng tổng quỹ đất phát triển khu công nghiệp lên 4.236 ha, số lượng khu công nghiệp phát triển tăng từ 10 lên 13.

Vào những ngày cuối năm 2024, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: GVR) thông báo nhận được quyết định của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án khu công nghiệp Rạch Bắp mở rộng ở tỉnh Bình Dương diện tích sử dụng đất 360 ha. Đến đầu năm 2025, tập đoàn được duyệt đầu tư tiếp dự án khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, tỉnh Bình Phước quy mô 317 ha.

Trong đó, dự bán khu công nghiệp Rạch Bắp do Công ty cổ phần công nghiệp An Điền làm nhà đầu tư – công ty do tập đoàn nắm giữ lợi ích 92,67%. Dự bán  khu công nghiệp Bắc Đồng Phú do Công ty cổ phần khu công nghiệp Bắc Đồng Phú đầu tư – tập đoàn nắm giữ lợi ích 45,38%.

Những “cởi trói” trên là động lực để các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư tạo động lực tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cho năm 2025 cũng như các năm tiếp theo.

Thu hút FDI vẫn tốt bất chấp chính sách thuế mới của Mỹ

Trong 10 năm qua, tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì đà tăng. Riêng năm 2024, thu hút đầu tư nước ngoài giảm 3% so với năm trước nhưng vốn giải ngân lại đạt mức kỷ lục.

SSI Research cho rằng điều này đạt được nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bùng nổ vào năm 2018. Trong đó, có làn sóng FDI mới đến từ các quốc gia như Singapore, Đài Loan, Trung Quốc… nhờ Việt Nam có những lợi thế cạnh tranh như chính sách đầu tư thuận lợi, chí phí lao động thấp, nền kinh tế ổn định.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2019 đến 2023, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã có mức tăng trưởng tích cực với diện tích MOUs và ký mới đạt mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 35%. Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung và Foxconn, nhằm đa dạng hóa sản xuất và giảm thiểu rủi ro trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Giá thuê trung bình cũng tăng đáng kể, với các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng 35%, trong khi các khu công nghiệp ở miền Nam tăng đáng kể 67% từ năm 2020 đến quý II/2024.

Năm 2024, dòng vốn FDI chững lại. SSI Research cho rằng nguyên nhân đến từ biến động tỷ giá hối đoái; cơ sở hạ tầng còn hạn chế, đặc biệt tại khu vực miền Nam; diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp chính không còn nhiều và chưa có những cải cách về chính sách FDI để thu hút vốn nước ngoài vào các ngành mục tiêu. Hiện nay, Việt Nam đang phải cạnh tranh thu hút FDI với các nước láng giềng như Indonesia (đã ban hành Luật Omnibus) hay Thái Lan (quỹ nâng cao năng lực cạnh tranh và áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp 10%).

Mặt khác, ông Trump lên làm Tổng thống Mỹ và nhấn mạnh các biện pháp thương mại để bảo vệ nền kinh tế Mỹ, bao gồm mức thuế quan 60% đối với hàng hóa Trung Quốc nhằm giảm thâm hụt thương mại và thúc đẩy sản xuất nội địa, và mức thuế quan thông thường từ 10- 20% đối với các quốc gia khác để bảo vệ các ngành công nghiệp Mỹ khỏi sự cạnh tranh nước ngoài. Điều này dẫn đến một sự chuyển hướng sang các chính sách bảo hộ nhiều hơn, khiến cho những chính sách đối với sản phẩm nhập khẩu còn chưa rõ ràng. Trong ngắn hạn, các doanh nghiệp FDI có thể sẽ chờ các thông tin cụ thể hơn về những chính sách thuế quan mới của Trump, bao gồm những luật thuế ảnh hưởng đến nhập khẩu từ Việt Nam.

Tuy nhiên, Chính phủ đang có những hành động nhằm giải quyết các nút thắt để thu hút dòng vốn FDI bao gồm nghiên cứu và thiết lập các cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp lớn bị ảnh hưởng bởi Thuế tối thiểu toàn cầu; đề xuất trong Luật công nghiệp Công nghệ số với các ưu đãi khi đầu tư vào doanh nghiệp sản xuất bán dẫn; sửa đổi một số điều khoản trong Luật đầu tư hiện hành để Ủy ban Nhân dân tỉnh có thể cấp chứng nhận đầu tư vào khu công nghiệp mới; và nâng cao cơ sở hạ tầng để kết nối các trung tâm công nghiệp, như đường cao tốc Bắc-Nam, đường sắt nối Trung Quốc và Việt Nam.

Do vậy, SSI Research nhận định dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng, ngay cả khi các luật thuế mới của Mỹ được áp dụng.

Ngoài ra, việc triển khai các bảng giá đất mới tại nhiều địa phương từ cuối năm 2024 đã dẫn đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp mới tăng đáng kể. SSI Research cho rằng chi phí gia tăng sẽ làm biên lợi nhuận của dự án khu công nghiệp mới giảm xuống mức 30-35%, so với hơn 50% ở các dự án hiện hữu.

Dù đón nhận tin vui và triển vọng sáng, trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp từ đầu năm đến nay có phục hồi nhưng không đáng kể. Như KBC tăng từ vùng 27.100 đồng/cp l ên 29.550 đồng/cp, IDC chạy quanh vùng 53.000 đồng/cp – 54.000 đồng/cp. Nhiều cổ phiếu khác như BCM, GVR, NTC… biến động khoảng 2 – 3%.