Ngày 16/12, Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (gọi tắt là dự thảo). Nhiều nội dung được các đại biểu tham gia góp ý liên quan đến các vấn đề cơ chế điều phối đất đai, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, tranh chấp đất đai…

Đề xuất bỏ đấu giá đất chưa “sạch”

Theo TS Phạm Văn Võ (Phó Trưởng khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM), trong dự thảo có quy định về trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hay còn gọi là đất chưa "sạch") là cần hết sức cân nhắc.

TS Võ cho rằng Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định điều kiện để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là đất đã được giải phóng mặt bằng (đất "sạch"). Nếu đất chưa "sạch" thì Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư thông qua phương thức đấu thầu dự án.

Đấu giá đối với đất chưa "sạch" là quy định rất mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nếu Nhà nước tổ chức đấu giá đất chưa "sạch", tức là tổ chức đấu giá đất còn đang thuộc quyền sử dụng của các tổ chức, cá nhân (đấu giá tài sản của người khác).

"Việc đấu giá trong trường hợp này đã trái với Điều 126 dự thảo Luật Đất đai quy định việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" - TS Võ nói.

Ông Võ cũng nhấn mạnh khi đấu giá đất chưa "sạch" sẽ rất khó khăn cho việc xây dựng kế hoạch đấu giá, không có cơ sở để xây dựng phương án định giá tính giá khởi điểm. Theo đó, sẽ phát sinh nhiều rủi ro cho người tham gia đấu giá. Vì vậy, TS Võ đề xuất nên đưa trường hợp này ra khỏi dự thảo.

"Trong trường hợp giữ lại trường hợp này thì cần phải tính nếu giữ thì cần quy định rõ tiền thu được từ việc đấu giá sẽ chi bao nhiêu phần trăm cho người có đất..." - ông Võ đề xuất.

Nhiều băn khoăn về thời hạn sử dụng đất

Cũng theo TS Phạm Văn Võ, dự thảo quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên 15 lần so với hạn mức được giao (quy định hiện hành là 10 lần).

Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt không phải là cho phép hạn mức bao nhiêu mà quan trọng là thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Bởi hiện nay, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm, mặc dù luật có quy định sau thời hạn 50 năm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng. Nếu có nhu cầu thì mới làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận.

Việc quy định thời hạn khiến người dân không dám nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là do vướng thời hạn sử dụng đất. "Anh có dám bỏ ra 100 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng một thửa đất nông nghiệp khi thời hạn sử dụng trên giấy ghi đến năm 2030? Khoảng thời gian đó, anh có đủ thời gian để thu hồi vốn hay không, hay có thể để lại cho con cái của anh sau này hay không?" - ông Võ phân tích.

TS Võ cho rằng cần sửa đổi luật theo hướng đất sử dụng ổn định, lâu dài để khuyến khích người dân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển nông nghiệp hàng hóa chứ không nên tập trung vào hạn mức bao nhiêu.

Liên quan đến việc gia hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, ThS Nguyễn Thị Ngọc Lan, Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, đánh giá dự thảo luật quy định theo hướng khắt khe hơn so với quy định hiện hành cũng sẽ gây khó khăn cho người dân.

ThS Lan dẫn chứng tại Điều 176 dự thảo luật quy định khi hết hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân muốn được gia hạn thì phải đáp ứng ít nhất hai điều kiện. Cụ thể là phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại thời điểm gia hạn và đất không thuộc trường hợp Nhà nước đã đưa diện tích đất hết hạn sử dụng vào kế hoạch sử dụng đất hoặc có quyết định thu hồi đất.

"Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không bắt buộc hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng hai điều kiện khi gia hạn sử dụng đất. Việc tự động gia hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cũng không bị ảnh hưởng bởi kế hoạch sử dụng đất hay quyết định thu hồi đất. Nếu Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất mà không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận còn hay không" - bà Lan nói.

Do vậy, bà Lan kiến nghị giữ nguyên như quy định hiện hành về gia hạn QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Tại hội thảo, nhiều đại biểu cũng đồng tình với nội dung này và đề xuất thời hạn sử dụng đất nông nghiệp nên theo hướng sử dụng ổn định, lâu dài.

Cần làm rõ khái niệm “tranh chấp đất đai”

Tại hội thảo, TS Lưu Quốc Thái (khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM) trình bày tham luận về hoàn thiện pháp luật về tranh chấp đất đai.

Theo TS Thái, về khái niệm “tranh chấp đất đai”, theo khoản 49 Điều 3 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Khái niệm tranh chấp đất đai nói trên quá rộng đến mức không thể xác định hết nội hàm của nó, như chủ thể tranh chấp là ai (hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai), quyền, nghĩa vụ tranh chấp là gì...

Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao (hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là QSDĐ thì tùy trường hợp.

Đối với tranh chấp ai có QSDĐ thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ... thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của BLTTDS. Với quy định trên thì TAND Tối cao đã đồng nhất tranh chấp đất đai với tranh chấp QSDĐ. TS Thái cũng đồng ý với quan điểm này.

Cũng theo TS Thái, chỉ có tranh chấp ai là người có QSDĐ mới bắt buộc hòa giải tại ủy ban cấp xã. Đây là thủ tục mang tính chất bắt buộc, khi hòa giải không thành mới được nộp đơn thực hiện bước tiếp theo.

Tuy nhiên, biên bản hòa giải thành tại xã không bắt buộc thực hiện, khi họ không đồng ý với biên bản này vẫn có thể thay đổi. Cạnh đó, thành phần tham gia hòa giải nhiều, mà nếu thiếu thành phần tham gia thì biên bản này sẽ không được tòa án chấp nhận. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng nên bỏ thủ tục hòa giải tại ủy ban cấp xã. Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến cho rằng nên duy trì thủ tục hòa giải tại ủy ban cấp xã để giảm bớt áp lực cho tòa án.

TS Thái cho rằng nếu duy trì thủ tục này thì nên giảm thành phần tham gia là chỉ cần chủ tịch hội đồng và cán bộ tư pháp, cán bộ địa chính tại xã...

(Theo Plo.vn)

Bài liên quan

'Lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai cần tránh hình thức'

Chủ tịch Quốc hội: Xem xét, quyết định việc lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai sửa đổi

Cử tri Hà Nội kiến nghị nhiều vấn đề lĩnh vực đất đai, tài chính và ngân sách

Sẽ thanh tra đột xuất việc thực hiện pháp lý đất đai