Cơ hội của thị trường bất động sản Đông Nam bộ

Đòn bẩy từ hạ tầng giao thông

Nhiều năm qua, câu chuyện hạ tầng giao thông kết nối vùng Đông Nam bộ và TP.HCM là điểm nghẽn lớn cho việc phát triển kinh tế liên kết vùng cũng như hạn chế phát triển thị trường bất động sản (BĐS) khi các tuyến đường luôn trong tình trạng xuống cấp, ùn tắc kéo dài.

Đơn cử như câu chuyện đường Vành đai 3 TP.HCM, dài 92 km, đi qua TP.HCM đi qua TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và phần nhỏ ở Long An. Tuyến đường này có vai trò chiến lược trong kết nối giao thông, kinh tế vùng trọng điểm phía Nam. Nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai dù quy hoạch từ rất lâu.

Giai đoạn 1, tuyến được được đề xuất đầu tư dài hơn 76 km, kinh phí hơn 75.378 tỷ đồng, sử dụng ngân sách Trung ương và địa phương. Hiện nay, dự án Vành đai 3 TP.HCM đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư và giao TP.HCM làm cơ quan đầu mối tổ chức thực hiện. Dự án sẽ khởi công vào tháng 6/2023 và phấn đấu hoàn thành 3 năm sau đó.

QL13 kết nối TP.HCM với Bình Dương, Bình Phước lại như bức trang sáng tối. Ở phía Bình Dương, tuyến quốc lộ này khang trang, thông thoáng và đã khởi công mở rộng dự án từ 6-8 làn xe hôm 26/4. Trong khi đoạn qua TP.HCM chỉ có 4-6 làn xe, nhiều năm qua vẫn thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc, quá tải.

Còn tuyến QL22 - tuyến giao thông độc đạo kết nối trung tâm TP.HCM với huyện Củ Chi và tỉnh Tây Ninh cũng rơi vào tình trạng thường xuyên ùn tắc vì đường nhỏ hẹp và lưu lượng giao thông lớn.

Bên cạnh đó, sự cấp bách của giao thông vùng Đông Nam bộ còn thể hiện trên tuyến QL51. Ông Đinh Hồng Hà, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cho biết, lưu lượng giao thông trên QL51 hiện đã vượt xa công suất thiết kế.

Theo thiết kế ban đầu tuyến QL51 có công suất 12.000 lượt xe/ngày đêm, đến cuối năm 2020, công suất trung bình đã tăng lên gấp 3 lần. Trong dịp nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trung bình mỗi ngày có gần 50.000 lượt xe qua trạm T2 (Long Thành, Đồng Nai).

"Việc đầu tư các tuyến để chia sẻ cho QL51 là rất cấp thiết. Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trước đây Thủ tướng Chính phủ đã giao triển khai, chúng tôi đã bỏ 13 tỷ đồng để khảo sát nhưng sau 10 năm rồi vẫn vậy", ông Hà nhận định.

TS Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế Chính phủ cho biết, sân bay Long Thành nếu làm đúng tiến độ hoàn thành năm 2025 thì không thể kết nối với TP.HCM bằng tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây 4 làn xe như hiện nay bởi đã quá tải.

Trong khi đó, tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (Tây Ninh) tổng vốn 15.900 tỷ đồng, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành (Bình Phước), tổng vốn hơn 24.000 tỷ đồng… cũng chưa rõ ngày triển khai.

Có thể thấy, bức tranh giao thông vùng Đông Nam bộ tuy có nhiều bất cập, song trong vài năm tiếp theo khi các dự án trọng điểm hoàn thành sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế các địa phương và động lực lớn để phát triển thị trường BĐS.

Đón làn sóng dịch chuyển

Vùng Đông Nam Bộ gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh đóng góp khoảng 34% GDP của cả nước. Không những vậy, khu vực này còn là trung tâm công nghiệp, cảng biển và logistics lớn nhất của cả nước, đảm nhận 45% tổng khối lượng hàng hóa và trên 60% khối lượng hàng container thông qua hệ thống cảng biển Việt Nam.

Những năm gần đây, thị trường BĐS TP.HCM đã biểu hiện sự lệch pha cung cầu trong các phân khúc. Đặc biệt, thị trường rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, trong khi, nguồn cung trong phân khúc căn hộ cao cấp lại dư thừa. Không những vậy, từ những năm 2019, TP.HCM gần như không còn quỹ đất phát triển dự án bất động sản.

Do đó, các "ông lớn" địa ốc như Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh Corp, Phú Đông… mới dịch chuyển sang các địa phương Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh để tìm kiếm cơ hội đầu tư, săn quỹ đất. Đặc biệt là yếu tố về giá cả, quỹ đất ở các địa phương vùng Đông Nam bộ đang có mức giá tốt hơn ở TP.HCM.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland, từ những khó khăn ở thị trường TP.HCM khi không có sản phẩm mới và vướng mắc pháp lý, tập đoàn địa ốc này đã tích cực đi săn quỹ đất vùng ven và phát triển dự án. Trong đó, đáng chú ý là 3 quỹ đất lớn tại TP. Phan Thiết (Bình Thuận), Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) và TP. Biên Hòa (Đồng Nai). Sau đó, tập đoàn này đã phát triển dự án 3 dự án trọng điểm đang mang lại doanh thu "khủng" là Novaland là Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram.

Phía Novaland cho biết, giai đoạn 2022-2025, tại Đồng Nai, bên cạnh quỹ đất gần 1.000 ha của dự án Aqua City đang triển khai, tập đoàn đang hoàn thiện M&A dự án quy mô hơn 600 ha. NovaWorld Ho Tram ra mắt phân kỳ mới Long Island khoảng 30 ha, tiếp tục nghiên cứu quỹ đất quy hoạch Safari và một số vị trí khác với tổng quy mô khoảng 3.000 ha. Còn tại Bình Thuận, Novaland hoàn thành M&A quỹ đất 3.000 ha tại TP. Phan Thiết, công bố dự án mang thương hiệu NovaWorld Mũi Né, quy mô hơn 700 ha.

Không chỉ mở rộng quỹ đất tại Đồng Nai, TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu... Novaland còn xem xét và đưa ra nhiều dự án mới ở Bình Thuận, Phú Yên, Lâm Đồng, Ninh Thuận và Quảng Nam.

Không riêng Novaland, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng rời TP.HCM để tìm kiếm cơ hội đầu tư mới tại thị trường vùng ven. Trong đó, Tập đoàn Hưng Thịnh với các dự án đã phát triển như: Hồ Tràm Complex (Bà Rịa - Vũng Tàu), La Vida Residences (Bà Rịa - Vũng Tàu); Lavita Thuận An (Bình Dương), Bien Hoa Universe Complex (Đồng Nai); Melody Vũng Tàu…

Tập đoàn Đất Xanh triển khai dự án Gem Sky World tại huyện Long Thành, Đồng Nai. Dự án được quy hoạch trên tổng diện tích đất 92,2 ha. Được chia làm 8 phân khu gồm 4.026 sản phẩm là đất nền và nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự đơn lập và biệt thự song lập.

Có một vài lý do thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc rời thị trường TP.HCM đó là, biên độ lợi nhuận của BĐS vùng ven khá lý tưởng, cao hơn so với TP.HCM. Chi phí vốn đầu vào phát triển dự án tại vùng ven đang còn thấp. Quy mô, quỹ đất lại dồi dào, phù hợp phát triển đa dạng phân khúc và thay đổi "khẩu vị" của nhà đầu tư, khách hàng.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, xu hướng đổ về vùng ven TP.HCM đang gia tăng nhanh chóng, trở thành thị trường cực kỳ tiềm năng để phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Các địa phương khu vực vùng ven dần trở thành đối trọng của TP.HCM cả về nguồn cung cũng như số lượng dự án và số lượng giao dịch.

"Với tốc độ phát triển nhà ở như hiện nay, các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương… không còn là vệ tinh mà dần trở thành đối trọng của TP.HCM. Trong đó, Bình Dương trở thành một trong những khu vực nổi trội với nguồn cung nhà ở dồi dào, đa phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp", ông Phúc nhận định.

Bài liên quan

Cẩn trọng giao dịch tại những dự án bất động sản trên giấy

Bất động sản Việt Nam được dự báo có triển vọng rất tích cực

Tâm điểm của thị trường bất động sản trong tương lai vẫn là phân khúc nhà ở

10 doanh nghiệp tại TP.HCM kiến nghị gỡ vướng cho 11 dự án bất động sản