Chuyện gì đang diễn ra với cổ phiếu AGG?

Cổ phiếu AGG của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia liên tục giảm xuống vùng 15.000 đồng/cp, giảm 31% trong vòng hơn 3 tháng và chỉ còn cách đáy lịch sử khoảng 2 giá. Nhìn rộng ra, sau khi đạt đỉnh ở vùng giá 37.700 đồng/cp vào tháng 3/2022, cổ phiếu này luôn trong xu hướng giảm giá, đã bốc hơi 60% giá trị sau hơn 2 năm.

Diễn biến của cổ phiếu AGG khá khác biệt so với nhiều cổ phiếu cùng ngành khác như Nam Long (NLG), Tập đoàn C.E.O (CEO), DIC Corp (DIG), Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hay thậm chí Bất động sản Phát Đạt (PDR)… Những cổ phiếu kể trên đều có sự phục hồi đáng kể trong giai đoạn đầu năm 2023 đến giữa năm 2024.

Đồng thời, trong khi hầu hết các công ty bất động sản đều có kết quả kinh doanh bết bát trong năm 2023 và 3 quý đầu năm nay thì An Gia lại tăng trưởng. Cụ thể, công ty báo cáo lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ năm 2023 đạt 175 tỷ đồng, gấp 9 lần năm 2022. Đến 9 tháng đầu năm nay, lợi nhuận ròng tiếp tục tăng 86% lên 250 tỷ đồng và vượt qua thực hiện cả năm 2023.

Hết của để dành

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, việc phát triển dự án mới của công ty gần như dừng lại. Kết quả kinh doanh 2023 và 9 tháng đầu năm nay chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã phát triển giai đoạn trước như dự án The Standard và dự án khu phức hợp Westgate (Bình Chánh, TP.HCM).

Đặc biệt, dự án Westgate đã được ghi nhận gần hết trong năm 2023 và quý I năm nay. Do vậy, sau quý đầu năm ghi nhận lợi nhuận đột biến 200 tỷ đồng thì trong quý II và III lao dốc mạnh so với cùng kỳ năm trước với lần lượt 25 tỷ và 24 tỷ đồng, giảm 67% và 55%.

Hàng tồn kho của công ty liên tục giảm tính từ đầu năm 2022 đến nay, từ 6.729 tỷ xuống 900 tỷ đồng, giảm ở các dự án gồm The Sóng, The Standard, Westgate. Tại cuối quý III, giá trị hàng tồn kho bất động sản dở dang tại dự án Westgate còn 413 tỷ đồng, giảm mạnh từ mức 1.379 tỷ đầu năm; dự án The Standard cũng giảm từ 304 tỷ về 194 tỷ đồng; the Sóng chỉ còn lại 32 tỷ đồng. Ngoài ra, khoản người mua trả tiền trước hạn cũng giảm dần từ trên 3.000 tỷ đồng năm 2022 xuống 1.899 tỷ đồng năm 2023 và đến nay còn 656 tỷ đồng.

Hoạt động phát triển dự án của công ty có điểm sáng khi vào cuối tháng 6, dự án The Gió Riverside (Bình Dương) được khởi công. Dự án được cơ quan thẩm quyền quy hoạch chi tiết 1/500 và quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng từ nửa đầu năm 2022. Doanh nghiệp từng kỳ vọng có thể khởi công từ quý IV/2022 nhưng kéo dài tới giữa 2024 mới triển khai được. An Gia đang chuẩn bị mọi nguồn lực để triển khai dự án với quy mô khoảng 3.000 sản phẩm và dự kiến ra mắt trong quý IV.

Trong 2 – 5 năm tới, công ty có 2 dự án trọng điểm khác là The Lá Village (Bình Chánh) và Westgate 3 (Bình Chánh) với tổng cộng khoảng 7.000 sản phẩm.

Gần 80% tài sản nằm ở khoản phải thu

Tổng tài sản công ty giảm mạnh trong 3 năm qua từ trên 11.000 tỷ đồng xuống 7.200 tỷ đồng, chủ yếu giảm trong hàng tồn kho. Tương ứng, ở phần nguồn vốn, công ty giảm khoản người mua trả tiền trước hạn và nợ vay.

Tại cuối quý III, gần 80% tổng tài sản nằm ở khoản phải thu với hơn 5.700 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp mang 2.654 tỷ đồng cho Công ty Gia Linh và Nhà An Gia vay để phát triển dự án The Lá Village, đầu tư 973 tỷ đồng vào Lộc Phát và AG Hưng Phát để phát triển dự án The Gió Riveside, đầu tư 707 tỷ đồng vào Công ty Vĩnh Nguyên để hợp tác phát triển dự án Westgate 2.

Mới đây, An Gia lấy ý kiến cổ đông và được thông qua phương án chào bán 40,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp cho cổ đông hiện hữu. Vốn điều lệ công ty dự kiến tăng từ 1.625 tỷ đồng lên 2.031 tỷ đồng.

Bất động sản An Gia muốn huy động 406 tỷ đồng để trả nợ vay ngân hàng (148 tỷ đồng), đầu tư góp vốn vào công ty con – Công ty cổ phần Tư vấn AGI & HSR (68 tỷ đồng), đầu tư vào công ty con – Công ty TNHH Western City (190,3 tỷ đồng). Thời điểm giải ngân dự kiến trong quý I hoặc quý II năm sau.

Bất động sản An Gia cho biết trong trường hợp việc chào bán không đủ thì thứ tự ưu tiên sử dụng vốn sẽ là trả nợ vay ngân hàng, sau đó đến đầu tư vào AGI & HSR và Western City.