Chứng khoán Shinhan: Kỳ vọng thị trường bất động sản hồi phục từ nửa cuối năm 2024

Theo số liệu từ Chứng khoán Shinhan, nguồn cung mới thị trường nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ ở Hà Nội và TP.HCM, với các con số khởi sắc hơn so với quý I/2024.

Theo đó, tại TP.HCM, số lượng căn hộ mở bán mới đạt 1.200 căn (gấp 2,4 lần quý I/2024), chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của 2 dự án The Aurora và Eaton Park. Trong khi đó, thị trường Hà Nội bứt phá hơn với 8.500 căn hộ được chào bán (gấp 3,6 lần quý I/2024), chủ yếu từ 2 đại đô thị của Vinhomes là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ được cải thiện tại ở TP.HCM và Hà Nội. Theo DXS – FERI, tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt đạt 65-70% (tăng gấp 4,5 lần nửa đầu năm 2023) và 45-50% (tăng gấp 2,5 lần nửa đầu năm 2023). Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra lượng dự án cấp phép đạt 38 dự án (tăng 18,8% so với cùng kỳ năm trước), tương ứng 22.941 sản phầm (gấp 2,2 lần).

Báo cáo cũng cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị thế top 2 lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Xét 7 tháng đầu năm 2024, tổng vốn đầu tư bất động sản đạt 2,87 tỷ USD (tăng 78%), tương ứng với 16% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ xếp sau công nghiệp chế biến, chế tạo (đạt 12,65 tỷ USD), chiếm 70,3%.

Dù vậy, Chứng khoán Shinhan nhận định tín dụng cho bất động sản chưa có chuyển biến tích cực dù lãi suất thuận lợi. Tính đến ngày 31/5, tín dụng toàn nền kinh tế đạt 3,02 triệu tỷ đồng, tăng 4,61% so với hồi đầu năm. Theo mục đích sử dụng, tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt 1,21 triệu tỷ đồng (tăng 10,29%), trong khi tín dụng cho tiêu dùng bất động sản tăng chậm hơn đạt 1,81 triệu tỷ đồng (tăng 1,15%).

Chứng khoán Shinhan đánh giá sự tăng trưởng thấp của tín dụng tiêu dùng bất động sản cho thấy nhu cầu mua bất động sản vẫn còn yếu bởi nhiều yếu tố không thuận lợi như kinh tế ảm đạm tác động đến tâm lý, nhu cầu thị trường; và cung cấp sản phẩm chủ yếu ở phân khúc cao và trung cấp – trong khi nhu cầu mua ở thực nằm ở phần khúc bình dân.

Triển vọng ngành bất động sản nửa cuối năm 2024

Chứng khoán Shinhan cho rằng thị trường sẽ bước vào pha hồi phục từ nửa cuối năm 2024 với kì vọng việc thi hành đồng bộ các luật liên quan đến bất động sản góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và lãi suất được duy trì ở mức hấp dẫn giúp hỗ trợ nguồn cung.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng đến giữa tháng 6/2023 có 1.200 dự án vướng mắc, chủ yếu liên quan đến pháp lý. Đến nay, hàng trăm dự án vẫn còn được chờ tháo gỡ. Ngày 1/8/2024, 3 Luật Bất động sản đồng loạt có hiệu lực (sớm hơn 5 tháng so với hiệu lực ban đầu).

Nhóm phân tích đánh giá các luật trên được thi hành sớm và đồng loạt góp phần tháo gỡ những chồng chéo của các văn bản Luật trước đây lên dự án; tạo sự minh bạch, rõ ràng để địa phương có thể hiểu và thực thi pháp luật, từ đó tạo tâm lý tích cực cho các cán bộ, chủ đầu tư và người mua nhà, giúp khơi thông và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2024.

Một số điểm mới được thông qua được kỳ vọng tác động lớn đến thị trường bất động sản như: Thay khung giá đất 5 năm thành bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá thị trường. Chứng khoán Shinhan nhận định quy định này gia tăng chi phí đền bù, từ đó đẩy chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư tăng lên; Luật hóa quy định vốn chủ sở hữu từ 20% tổng vốn đầu tư cho dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, từ 15% với dự án có quy mô từ 20ha. Quy định tỷ lệ nợ tín dụng, nợ trái phiếu lên vốn chủ sở hữu.

Nhìn chung, Chứng khoán Shinhan cho rằng các doanh nghiệp địa ốc có nguồn vốn mạnh, quỹ đất lớn và sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng có thể hưởng lợi trong thời gian tới khi chi phí phát triển dự án dự kiến gia tăng, quỹ đất còn hạn chế và quy định về vốn phát triển dự án chặt chẽ hơn.

Đối với các doanh nghiệp địa ốc niêm yết, dữ liệu cho thấy lợi nhuận các doanh nghiệp địa ốc nửa đầu năm 2024 nhìn chung sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Chứng khoán Shinhan ước tính doanh thu toàn ngành giảm 22%, lãi ròng giảm 31,7%. Nếu loại trừ ảnh hưởng của VHM thì doanh thu toàn ngành tăng 5,4% và lãi ròng tăng 27%.

Với các doanh nghiệp niêm yết lớn, doanh thu và lợi nhuận có sự phân hóa rõ rệt. Bên cạnh nhóm doanh nghiệp có sự phục hồi lợi nhuận như VRE, NVL, DXG, nhiều doanh nghiệp chứng kiến lợi nhuận sụt giảm mạnh như VHM, KDH, NLG và PDR.

Tuy vậy, nhóm phân tích kỳ vọng doanh thu và lợi nhuận nhóm địa ốc niêm yết lớn có sự phục hồi trong các quý tiếp theo khi doanh nghiệp đã có kế hoạch bàn giao dự án và mở rộng kinh doanh trong các quý tới.