Mua bán nhà với kiểu “Hợp đồng âm dương”

Mới đây, Công ty TNHH Liên doanh Estella – chủ đầu tư dự án Chung cư The Esella tại Quận 2 bị khởi kiện ra Tòa án quận 1 do bị tố sử dụng “hợp đồng âm dương” trong giao dịch mua bán căn hộ với khách hàng.

Theo đơn kiện, ông L.H.C được biết đến dự án Chung cư The Esella tại Quận 2 và quyết định mua một căn hộ tại dự án. Theo hướng dẫn của chủ đầu tư (Công ty TNHH Liên doanh Estella), ông L.H.C ký một “Bản đăng ký để xác lập và ký kết hợp đồng thuê - chuyển đổi mua căn hộ” ngày 15/7/2014 với nội dung giá mua là  9.363.700.000 đồng, phí đăng lý là 100 triệu đồng, tiền đặt cọc là 1,872 tỷ đồng, tổng tiền thuê là 4,681 tỷ đồng, khoản thanh toán cuối cùng của giá mua là 2,809 tỷ đồng.

Sau đó, trong ngày 15/7/2014, ông L.H.C được Công ty Estella cho ký bản “Hợp đồng thuê - chuyển đổi mua” với giá mua là 9,362 tỷ đồng, thuế GTGT là 920 triệu đồng, phí bảo trì 187 triệu đồng, tiền đặt cọc 1,872 tỷ đồng, tiền thuê là 4,681 tỷ đồng, trong hợp đồng này có mẫu “Hợp đồng mua bán nhà (căn hộ hoàn thiện)” để sau này các bên sẽ ký kết.

Cũng trong ngày 6/7/2016, Công ty Esella đưa cho ông L.H.C ký cùng một lúc rất 4 văn bản giao dịch giữa các bên, cụ thể:

Thứ nhất là bản “Hợp đồng mua bán nhà (căn hộ hoàn thiện)” số tham chiếu là 2016/07/01 đề ngày 06/7/2016 với diện tích xây dựng là 251,6 m2 (đo theo phương pháp đo tim của các tường chung và từ tim của các tường bên ngoài của căn hộ được bán), giá mua là 9,363 tỷ đồng, thuế GTGT 920 triệu đồng, phí bảo trì 187 triệu đồng.

Thứ hai là văn bản “Thỏa thuận bổ sung” đề ngày 06/7/2016 với nội dung chính “Ngoài HĐMB Bổ sung, Các bên sẽ ký kết các tài liệu nhằm mục đích ghi nhận thỏa thuận của Các Bên kể từ ngày ký HĐTM và mục đích nộp hồ sơ xin cấ Giấy chứng nhận: Biên bản thanh lý HĐMB Bổ sung; Thỏa thuận bàn giao đối với căn hộ theo quy định HĐMB Bổ sung, Tất cả các văn bản kèm theo các văn bản nói trên, nếu có”. (HĐTM là Hợp đồng thuê chuyển đổi đề ngày 15/7/2014, HĐMB là Hợp đồng mua bán đề ngày 06/07/2016).

Thứ ba là “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (căn hộ có sẵn)” số SPA_A/2016/07/01 đề ngày 06/7/2016 có nội dung, giá bán căn hộ được tính theo công thức lấy đơn giá 01 m2 sử dun5g căn hộ x với tổng diện tích sử dụng căn hộ, cụ thể là 229,7 m2 giá bán là 9,363 tỷ đồng, thuế GTGT 920 triệu đồng, phí bảo trì 187 triệu đồng

Thứ tư là Thỏa thuận bàn giao căn hộ cho thuê với diện tích sử dụng của căn hộ cho thuê là 229,7 m2, diện tích sàn xây dựng là 151,6 m2. Đáng chú ý trong văn bản thỏa thuận này có nội dung “Bên thuê/Bên mua qua đây giải trừ và giải phóng vĩnh viễn cho Bên cho thuê/Chủ đầu tư khỏi bất kỳ và toàn bộ hành động, khiếu nại, yêu cầu bồi thường, thủ tục tố tụng, trách nhiệm và các loại chi phí…”.

Dự án Estella do Công ty TNHH Liên doanh Estella làm chủ đầu tư trên khu đất cấp giấy chứng nhận AD 905937, trong đó khu đất dự án I là 20.360,6 m2 bao gồm đất ở 5.756,5 m2 và 14.604,1 m2 là đất sản xuất hoặc kinh doanh. Công trình xây dựng theo quyết định 3703/QĐ-UB ngày 28/7/2004 của UBND TP.HCM, quyết định 9467/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của Quận 2 và quyết định 50/QĐ-SXD-PTN ngày 23/4/2008 của Sở Xây dựng TP.HCM. Dự án bao gồm Khu 1A (22 tầng), Khu 1B (19 tầng), Khu 2A (22 tầng), Khu 2B (22 tầng), Khu 3A (19 tầng), Khu 3B (22 tầng) và Khu 4B (22 tầng) với tổng cộng 719 căn hộ để ở, một tầng hầm đậu xe, một khu phức hợp.

Khu đất có nguồn gốc do UBND TP.HCM giao đất cho Công ty TNHH Tiến Phước theo Quyết định 2703/QĐ-UB ngày 28/7/2004 và Quyết định 1704/QĐ-UBND ngày 16/4/2008 của UBND TP.HCM và được cấp giấy chứng nhận AD9905937 ngày 08/7/2008. Sau đó Công ty Tiến Phước góp bằng quyền sử dụng đất vào Công ty TNHH Liên doanh Estella.

Bán căn hộ theo diện tích tim tường

Khi trao đổi với phóng viên, ông L.H.C cho biết, bản chất giao dịch giữa ông và Công ty Estella là việc công ty bán cho ông một căn hộ, tuy nhiên công ty này đưa ra nhiều kiểu hợp đồng như “Hợp đồng thuê - chuyển đổi mua” hay dùng “giá bán” và “giá mua” khác nhau giữa các bản hợp đồng nhưng cùng chỉ số tiền 9,363 tỷ đồng, giá thuê,… nên ông không hiểu hết ẩn ý của công ty này.

Ông L.H.C khẳng định: "Việc công ty đưa ông vào thế phải ký cùng một lúc 2 hợp đồng mua bán cùng một ngày (ngày 6/7/2016) đến giờ ông mới hiểu là mục đích cấp giấy chứng nhận cho căn hộ (phải ghi diện tích thông thủy - 229,7 m2) nhưng công ty vẫn muốn thu tiền tính theo 251,6 m2 (đo tim tường đến tim tường) mà khoản này chênh lệch là 21,6 m2 với số tiền Công ty Estella thu lố là 830 triệu đồng, để thực hiện việc đó công ty cho tôi ký cùng một lúc 2 hợ đồng mua bán (một nộp cho cơ quan nhà nước, một dùng để thu tiền của tôi)".

"Công ty không thể bán và tính tiền cho tôi diện tích của tường là 251,6 m2 thuộc sở chung trong nhà chung cư, vì lý đó nên tôi kiện ra Tòa", ông L.H.C cho biết.

Hợp đồng lạ không giống ai

Theo “Hợp đồng thuê - chuyển đổi mua” của ông L.H.C ký với Công ty Estella có nhiều nội dung lạ, không giống hợp đồng, không giống hợp đồng mua bán và cũng không giống với hợp đồng thuê mua. Theo hợp đồng này quy định tiền đặt cọc 1,872 tỷ đồng giao cho bên cho thuê (Công ty Estella), tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê là 4,681 tỷ đồng, thời hạn thuê là từ ngày thanh toán đủ 2,8 tỷ (đợt 1 của thanh toán tiền thuê 4,681 tỷ đồng) đến ngày 15/12/2015.

Ngoài ra hợp đồng này có những nội dung như: “bên thuê mua”, giá mua là 9,362 tỷ đồng, hợp đồng này sẽ tự động chấm dứt khi hợp đồng mua bán về việc mua bán căn hộ được xác lập có đầy đủ hiệu lực,… với nội dung rất khó hiểu.

Trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM), ông Tuấn khẳng định, theo Luật Nhà ở 2005 thì hình thức thuê mua áp dụng với nhà ở xã hội, Luật nhà ở 2015 thì mở rộng áp dụng cả với nhà ở thương mại, nguyên tắc của hợp đồng thuê mua là người thuê mua thanh toán trước cho chủ đầu tư 20% giá trị của nhà ở (nhưng không quá 50%), số tiền còn lại tính thành tiền thuê để trả hàng tháng trong một thời gian nhất định, sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Trước đây và hiện nay không có giao dịch nào được gọi với cái tên “Hợp đồng thuê - chuyển đổi mua” mà chỉ có hợp đồng thuê mua. Nếu đọc nội dung “Hợp đồng thuê - chuyển đổi mua” của Công ty Estella thì có thể đây chỉ là một dạng nào đó để lách như: huy động vốn trước khi đủ điều kiện theo thông báo của Sở Xây dựng, mục đích để hạch toán trong kế toán,…

Cư dân sở hữu chung đất sản xuất kinh doanh

Theo giấy chứng nhận về đất của dự án Estella, khu đất dự án I là 20.360,6 m2 bao gồm đất ở 5.756,5 m2 và 14.604,1 m2 là đất sản xuất hoặc kinh doanh và đến này khi cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho các cư dân mua căn hộ tại dây đều ghi rõ phần sở hữu chung có 14.604,1 m2 sản xuất kinh doanh (câu lạc bộ, công viên, thể dục thể thao, sân bãi) với thời hạn sử dụng 50 năm kể từ ngày 28/7/2004.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định Luật đất đai, với diện tích đất 14.604,1 m2 sản xuất kinh doanh thì sau khi hết thời hạn 2054 thì nếu cư dân tiếp tục có nhu cầu sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng tiếp. Với đất tại dự án này có nguồn gốc góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ Công ty Tiến Phước vào Công ty Estella, mặc dù Điều 131 Luật Đất đai có quy định khi hết thời hạn góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ (Công ty Tiến Phước) được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại, tức là Công ty Tiến Phước sẽ nhận lại quyền sử dụng đất này. Tuy nhiên, đây chỉ là sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật, trên thực tế không thực hiện được.

Lo ngại nhất là hầu hết các dự án nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất với toàn bộ diện tích xây dựng chung cư (bao gồm cả công viên, đường giao thông nội bộ,…) với loại đất ở, mặt khác căn cứ vào diện tích đất ở để tính quy hoạch xây dựng của khu đất dự án mà sau này diện tích đất này trở thành sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư. Còn dự án nhà ở thương mại nào mà phần sở hữu chung này lại bao gồm có cả đất sản xuất kinh doanh thì việc tính tiền sử dụng đất trước đây chưa phù hợp, việc tính toán quy hoạch về mật độ xây dựng cũng không đúng vì tính cả trên phần đất không phải đất ở.

Thiệt hại ở đây là đối với ngân sách Nhà nước vì tính tiền đất sản xuất kinh doanh chỉ bằng 70% so với đất ở (nếu việc tính tiền sử dụng đất không phải trường hợp phải đấu giá), nếu diện tích đất sản xuất kinh doanh này càng lớn thì khoản tiền ngân sách không thu được càng lớn. Việc giao đất như vậy là không phù hợp Luật Đất đai nhưng không ít những dự án lại có thể thực hiện theo kiểu này nên Nghị định 01/2017/NĐ-CP phải quy định rõ tại nhà chung cư có mục đích hỗn hợp mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở, nhằm chống vi phạm gây thất thoát này.

Người mua khởi kiện gặp khó vì Tòa không tìm thấy chủ đầu tư

Công ty TNHH Liên doanh Estella có số vốn điều lệ 585,650 tỷ đồng, gồm hai thành viên góp vốn là Keppel Land Estate PTE.Ltd (Singapore) với 573,937 tỷ đồng và Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước với 11,713 tỷ đồng, do ông Nguyễn Đức Minh làm đại diện pháp luật.

Theo phóng viên được biết, dù nộp đơn khởi kiện và Tòa quận 1 đã ra thông báo thụ lý từ ngày 12/7/2018 nhưng đến nay Tòa án Quận vẫn chưa thể thông báo việc thụ lý vụ án và triệu tập Công ty Estella đến Tòa làm việc do tại địa chỉ tầng 26 Tòa nhà Saigon Center tháp 2, 67 Lê Lợi, Phường Bến Nghé, Quận 1 không tìm thấy Công ty này.

Sau đó, nguyên đơn đã phải đi xác minh lại địa chỉ tầng 26 Tòa nhà Saigon Center tháp 2, 67 Lê Lợi cũng không có biển treo P26-03 và cũng không có biển hiệu nào đề tên Công ty Estella. Sau khi hỏi thăm thì hiện Công ty Estella đang được bố trí trong một văn phòng của một công ty khác. Nguyên đơn cho biết, chính vì không tìm thấy địa chỉ của Công ty Estella nên vụ việc có thể kéo dài và nguyên đơn đã phải làm văn bản đề nghị Tòa tống đạt đến địa chỉ nhà riêng của ông Nguyễn Đức Minh (đại diện theo pháp luật của Công ty Estella).

Để xác minh thông tin của phía nguyên đơn phản ánh, phóng viên đã trực tiếp đến địa chỉ tầng 26 Tòa nhà Saigon Center tháp 2, 67 Lê Lợi. Khi đến liên hệ lễ tân của Tòa nhà được hướng dẫn đăng ký và đeo thẻ, đi thang máy lên tầng 26. Tại tầng 26, phóng viên chỉ thấy biển hiệu của 3 văn phòng công ty, ngoài ra không còn treo biển hiệu trụ sở của công ty nào khác.

Bài liên quan

Bắt bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc

Tiếp bài 'Chiêu lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc': Rộ mốt công ty môi giới, luật sư đóng vai người làm chứng

TPHCM: Nhiều doanh nghiệp địa ốc tung chiêu mới hút khách sau vụ cháy chung cư Carina

Sau bài 'chiêu' lách thuế của các doanh nghiệp địa ốc: Cận cảnh dự án Rio Bonito tại Quận 9 TP.HCM