Căn hộ dịch vụ tăng trưởng mạnh ở Hà Nội, TP.HCM gặp nhiều thách thức

Trong năm 2024, Việt Nam đã thu hút 38,2 tỷ USD tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký. Vốn FDI thực hiện đạt 25,4 tỷ USD, tăng 9% theo năm và là mức cao nhất được ghi nhận cho đến nay.

Động lực từ FDI đã thúc đẩy lượng lớn chuyên gia, người lao động nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc, từ đó, cũng thúc đẩy sự tăng trưởng của loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM

Tuy nhiên, năm vừa qua, loại hình này lại có diễn biến có phần trái ngược nhau ở 2 đô thị đặc biệt.

Cụ thể, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, Tổng nguồn cung đạt 6.246 căn thuộc 64 dự án, duy trì ổn định theo quý và tăng 3% theo năm sau khi dự án SwissBelresidences Hà Nội đi vào hoạt động trong quý III/2024.

Công suất lấp đầy tăng 2 điểm % theo quý và theo năm lên 84%, trong đó các căn hộ hạng A và B có công suất lấp đầy cao hơn theo quý, trong khi hạng C giảm 2 điểm %. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 2% theo năm, đạt ngưỡng gần 600.000 đồng/m2/tháng. Hạng C là phân khúc duy nhất có giá thuê giảm.

Năm vừa qua, Hà Nội đã thu hút 2,2 tỷ USD vốn FDI từ 293 dự án đăng ký mới, tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái, đứng thứ 5 trên toàn quốc sau Bắc Ninh, Hải Phòng, TP.HCM và Quảng Ninh.

Cũng trong năm 2024, Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 3 khu công nghiệp (KCN) mới ở Thường Tín và Sóc Sơn, có tổng diện tích 600 ha. Trong đó, KCN Bắc Thường Tín (137 ha), KCN Phụng Hiệp (175 ha) và KCN Sóc Sơn (324 ha). 10 KCN đang hoạt động có tổng diện tích 1.300 ha, trong đó có 9 khu đã được lấp đầy.

Việc mở rộng các KCN được các chuyên gia Savills kỳ vọng sẽ thu hút thêm nhiều khách thuê vào thị trường căn hộ dịch vụ, đặc biệt là các chuyên gia, kỹ sư, kỹ thuật viên nước ngoài làm việc trong lĩnh vực này.

Về nguồn cung tương lai, Savills Việt Nam cho biết, kể từ năm nay, Hà Nội có 17 dự án được dự kiến sẽ tung ra thị trường 4.077 căn mới. Trong năm, 7 dự án sẽ cung cấp 2.889 căn, trong đó Tây Hồ View Complex dự kiến sẽ bổ sung nguồn cung hạng A lớn nhất. Một dự án tại quận Tây Hồ dự kiến sẽ cung cấp 162 căn vào năm 2026. 83% nguồn cung tương lai thuộc khu vực nội thành và 17% còn lại ở phía Tây.

Các đơn vị vận hành quốc tế tiếp tục chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, với 87% nguồn cung trong tương lai. Các đơn vị đáng chú ý tham gia thị trường bao gồm The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites Hà Nội, Shilla Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sự mở rộng và phát triển của các KCN cùng dòng vốn FDI mạnh mẽ khiến nhu cầu căn hộ dịch vụ tăng trưởng mạnh.

Thách thách từ dòng vốn FDI và sự cạnh tranh của căn hộ cho thuê

Trong khi đó, tại TP.HCM, ở thời điểm quý IV/2024, nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm 3% theo quý nhưng vẫn ổn định theo năm, với hơn 8.000 căn hộ. Sự sụt giảm theo quý chủ yếu do việc đóng cửa 55 căn hộ hạng A tại Indochine Park Tower và chuyển đổi 175 căn hộ dịch vụ thành khách sạn tại 2 dự án.

Savills Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ dịch vụ ở TP.HCM trong tương lai hạn chế, với sự gia tăng cạnh tranh từ các căn hộ cho thuê. Đến năm 2027, dự kiến có 9 dự án với tổng số chỉ 700 căn gia nhập thị trường. Trong đó, hạng B chiếm 67% nguồn cung tương lai, với quy mô trung bình 1 dự án khoảng 160 căn.

Kể từ năm 2021, tình hình hoạt động tiếp tục cải thiện, với công suất tăng trung bình 4 điểm % mỗi năm và giá thuê tăng 1% mỗi năm. Tuy nhiên, năm 2024, công suất giảm 3 điểm % theo năm xuống còn 79%, chủ yếu do nhu cầu lưu trú ngắn hạn yếu hơn trong quý III. Giá thuê được giữ ổn định theo năm ở mức 515.000 đồng/m2/tháng.

Quý IV, giá thuê tăng 2% theo quý và theo năm, đạt 522.000 đồng/m2/tháng. Cùng với chính sách tăng giá thuê, nhu cầu cao vào dịp cuối năm cũng đã thúc đẩy sự tự tin của chủ nhà. Công suất tăng 5 điểm % theo quý và tăng 1 điểm % theo năm, đạt 82%, nhờ nguồn cầu từ kiều bào, khách quốc tế và khách công tác.

Lượng tiêu thụ tích cực ở tất cả các hạng với 315 căn. Hạng B chiếm phần lớn với 77%, nhờ nhu cầu lưu trú ngắn hạn từ du khách quốc tế và khách công tác, tiếp theo là hạng C với 20% và hạng A với 3%.

Như đã đề cập ở trên, dòng vốn FDI là động lực quan trọng đối với nhu cầu lưu trú của lao động nước ngoài tại Việt Nam, nhưng, các chuyên gia đánh giá, dấu hiệu tăng trưởng chậm lại của FDI vào TP.HCM có thể tạo ra nhiều thách thức cho sự tăng trưởng của loại hình này.

Năm 2024, vốn FDI vào TP.HCM đạt 3 tỷ USD, giảm 49% theo năm. Vốn đăng ký mới đạt 511 triệu USD, giảm 15% theo năm.

Đồng thời, phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP.HCM cũng đang đối mặt với sự cạnh tranh trực tiếp từ các căn hộ cho thuê có giá cả phải chăng hơn. Trong quý IV năm ngoái, giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn khoảng 45-112% so với các căn hộ chung cư cao cấp. Đến năm 2027, hơn 5.000 căn hộ chung cư Hạng A và B sẽ tiếp tục gia nhập thị trường

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định, năm 2024, căn hộ dịch vụ ở TP.HCM có tình hình hoạt động cải thiện nhờ tăng trưởng lượng khách quốc tế và nhu cầu du lịch dịp cuối năm. Song, dòng vốn FDI vào TP.HCM đang có dấu hiệu chậm lại, điều này có thể ảnh hưởng đến triển vọng trong tương lai.