Trung Quốc làm gì để 'siết chặt' đầu tư bất động sản ra nước ngoài?

Cơ quan Quản lý ngoại hối Nhà nước Trung Quốc (SAFE) hiện chịu trách nhiệm kiểm soát đầu tư ra nước ngoài với quy định rất gắt gao. Nếu một công dân Trung Quốc muốn mua nhà hay khách sạn ở nước ngoài, hành vi của họ sẽ được xếp vào loại đầu tư ra nước ngoài nhưng không phải tiêu dùng ở nước ngoài.

Theo các chính sách của SAFE, các doanh nghiệp trong nước có thể đầu tư ra nước ngoài, chẳng hạn như xây dựng nhà máy, sáp nhập và mua lại, hoặc thành lập các công ty con. Thủ tục và hoạt động của các doanh nghiệp này đã được pháp luật quy định rõ ràng.

Nhưng đối với cư dân trong nước, không có chính sách nào khác cho đầu tư ra nước ngoài ngoại trừ những chính sách liên quan đến mục đích đặc biệt. Hoạt động kinh doanh ngoại hối mà cư dân trong nước có thể xử lý thông qua văn phòng SAFE bao gồm nhập cư, thừa kế và chuyển giao kinh doanh cũng như việc tham gia vào các công ty niêm yết ở nước ngoài.

Không có quy định nào về việc đầu tư và mua nhà ở nước ngoài. Điều đó có nghĩa là, hạn chế chính đối với đầu tư bất động sản ở nước ngoài của công dân Trung Quốc đến từ các quy định cấm đầu tư tiền và vốn ra nước ngoài, thay vì chính bản chất là mua bán bất động sản.

Chính sách ngoại hối của Trung Quốc quy định rõ ràng rằng việc mua ngoại hối sẽ không được sử dụng để mua nhà ở nước ngoài, đầu tư chứng khoán, mua bảo hiểm nhân thọ và các dự án vốn khác chưa được mở.

Ngoài các kênh theo quy định, việc mua ngoại hối của người dân chỉ được sử dụng để thanh toán theo các khoản hiện hành, bao gồm đi du lịch tư nhân, du học, đi công tác nước ngoài, thăm thân, chữa bệnh ở nước ngoài, mua bán hàng hóa , mua bảo hiểm phi đầu tư và dịch vụ tư vấn.

Ở Trung Quốc, nơi việc mua nhà ở nước ngoài thông qua các kênh hợp pháp bị cấm, cách duy nhất để mang một lượng lớn tiền trong nước ra khỏi đất nước là thông qua các ngân hàng ngầm, vốn luôn là bất hợp pháp, mặc dù trước đây hình phạt nói chung là nhẹ.

Trước đây, Chen, một công dân Hong Kong, đã bị phạt 1,53 triệu nhân dân tệ vào năm 2015 sau khi anh ta chuyển 17 triệu nhân dân tệ vào một tài khoản nội địa do một ngân hàng ngầm kiểm soát để mua bất động sản ở nước ngoài.

Các quy định mới này liên quan đến các ngân hàng bắt đầu có hiệu lực khi SAFE tuyên bố tình hình tài chính ở Trung Quốc là "bất thường", điều này sau đó sẽ cho phép SAFE kiểm soát các dòng tiền ra nước ngoài qua ngân hàng. Nhưng theo Nikkei Asian Review, SAFE đã không tiết lộ tiêu chí nào sẽ được sử dụng để phân loại tình huống là "bất thường" cũng như việc chuyển tiền ra nước ngoài có thể bị chặn theo ý thích của SAFE.

Khi SAFE cho rằng tình hình là "bất thường", các ngân hàng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn và sẽ được phân loại dựa trên số nhân dân tệ mà họ chuyển đến các quốc gia khác và số lượng ngoại tệ mà họ bán. Nếu họ có quá nhiều loại hoạt động này, SAFE có thể áp đặt giới hạn cho các hoạt động ngân hàng khác của họ.

Ngoài ra, cơ quan này cũng đã yêu cầu các ngân hàng thu thập thêm tài liệu trước khi xử lý chuyển tiền sang các quốc gia khác. Ví dụ, cha mẹ muốn trả học phí cho con của họ ở Mỹ phải nộp thư chấp nhận của trường đại học Hoa Kỳ. Đối với các hình thức chuyển tiền sang nước khác, các loại giấy tờ khác nhau phải được xuất trình cho ngân hàng, chẳng hạn như giấy phép lao động.

"Việc chuyển tiền ra nước ngoài không được phép cho mục đích mua bất động sản hoặc các sản phẩm bảo hiểm", đại diện một ngân hàng cấp hai của Trung Quốc nói với Nikkei.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đầu tư vào các dự án bất động sản nước ngoài cũng đang phải đối mặt với các giới hạn nghiêm ngặt hơn trong việc phát hành trái phiếu và các khoản vay bằng ngoại tệ.

Phát hành nợ bằng ngoại tệ là một cách gọi vốn ưa thích của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài. Giờ đây, hầu hết các chủ đầu tư này đang phải gánh những khoản nợ ngoại tệ lớn và bị ảnh hưởng bởi xếp hạng tín nhiệm thấp.

Việc đồng nhân dân tệ của Trung Quốc giảm giá so với ngoại tệ khiến các công ty này càng khó trả các khoản nợ bằng ngoại tệ của họ.

Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia, được trích dẫn bởi Nikkei, nói với các nhà phát triển bất động sản này rằng họ hiện chỉ có thể phát hành các khoản nợ bằng ngoại tệ có thời gian đáo hạn từ một năm trở xuống và chỉ để tái cấp vốn cho các khoản nợ hiện có chứ không thể tăng thêm nợ mới. Điều này về cơ bản sẽ ngăn chặn các công ty đã gánh quá nhiều nợ tiếp tục bơm tiền cho các khoản đầu tư bất động sản nước ngoài mới.

Do đó, ở Trung Quốc, liệu có cách nào khác để thực hiện các khoản đầu tư liên quan đến tài sản ở nước ngoài một cách hợp pháp? Thứ nhất, thông qua QDII, có nghĩa là Nhà đầu tư tổ chức trong nước đủ điều kiện.

Ngoài ra, có một chính sách liên quan đến đầu tư ra nước ngoài đã được đề xuất bởi ngân hàng trung ương Trung Quốc vào đầu năm 2013. Nó được coi là QDII2, một phiên bản nâng cấp của QDII. QDII chủ yếu hướng đến các tổ chức, nhưng QDII2 chủ yếu nhắm vào các cá nhân. Các nhà đầu tư có thể trao đổi ngoại tệ linh hoạt hơn và đầu tư ra nước ngoài nhiều hơn. Tuy nhiên, QDII cũng đã bị thắt chặt trong thời gian gần đây.

Thứ hai, đồng tiền điện tử như bitcoin cũng là một lựa chọn tốt. Khác với các loại tiền tệ tín dụng có chủ quyền do các cơ quan quản lý tiền tệ phát hành như đô la Mỹ và nhân dân tệ, tiền điện tử là một loại tiền kỹ thuật số dựa trên các thuật toán cụ thể, hoàn thành các giao dịch và hồ sơ thông qua một mạng lưới tập trung. Một số nhà đầu tư mua bitcoin trên các nền tảng trong nước và bán chúng ra nước ngoài để lấy ngoại hối, lách các quy định về hạn ngạch trao đổi cá nhân và chuyển ngoại tệ ra nước ngoài.

Bài liên quan

'Siết chặt' đầu tư bất động sản ra nước ngoài

Đầu tư bất động sản - Cơ hội còn dài phía sau

Đầu tư bất động sản vùng ven TP.HCM: Đừng sợ đô thị 'ma'

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản từ những tỷ phú nổi tiếng thế giới