TP.HCM 'hết chỗ' cho phân khúc nhà ở bình dân?

Năm nay, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở tại TP.HCM, cả phân khúc căn hộ và BĐS gắn liền với đất gặp nhiều thách thức về nguồn cung và vẫn còn hiện hữu.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung tại TP.HCM trong năm 2024 là thấp nhất trong 5 năm. Phần lớn, những dự án mở bán trong năm 2024 đều từ phân khúc trung cấp trở lên nên tình hình hoạt động cũng không khả quan.

Các chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, việc thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây đã ảnh hưởng tới người mua và lượng tiêu thụ.

Trong quý cuối năm, thị trường TP.HCM có khoảng 6.700 căn hộ dự kiến sẽ mở bán, trong đó có các dự án đáng chú ý như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán. TP. Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và quận Bình Tân chiếm 9%.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills đánh giá, năm 2025, nguồn cung tại TP.HCM sẽ có sự cải thiện dần. Tuy nhiên cơ cấu về mặt nguồn cung sẽ tiếp tục nằm ở phân khúc trung cấp và sẽ thiếu vắng nhà ở nhà ở bình dân. TP.HCM vẫn sẽ là thị trường dành cho nhà ở trung và cao cấp.

"Quỹ đất và nguồn cung nhà ở bình dân sẽ ngày càng khó khăn hơn. Do đó, những thị trường vệ tinh xung quanh TP.HCM, có khu vực lân cận dễ dàng di chuyển sẽ trở thành khu vực tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở", bà nói.

Theo chuyên gia, trong năm nay, Bình Dương và những khu vực lân cận TP.HCM đã có sự gia tăng về dự án căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở TP.HCM. Những dự án này có tình hình hoạt động khá tốt, với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 cho các sản phẩm căn hộ, đa số người mua từ TP.HCM, kể cả người mua với nhu cầu để ở hay để đầu tư.

Đối với thị trường Đồng Nai, Long An, chuyên gia cho rằng, tiềm năng mang tính dài hạn. Thực tế, 2 thị trường này đang phát triển BĐS nhà ở gắn liền với đất hơn là căn hộ. Mặt khác, cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ cũng như thời gian di chuyển đến TP.HCM xa hơn.

"Tương lai, khi các cơ sở hạ tầng được triển khai và đồng bộ, tăng tính kết nối đặc biệt là tuyến Vành Đai 3, giúp cho thời gian di chuyển đến TP.HCM rút ngắn lại, tạo điều kiện cho Đồng Nai, Long An có được nguồn cung nhà ở nhiều hơn. Từ đó, đáp ứng nhu cầu nhà ở cũng như nhu cầu đầu tư của người dân TP.HCM", bà cho hay.

Vị chuyên gia nhận định, BĐS Bình Dương vẫn đang hoạt động tốt, với số lượng tăng lên và khả năng hấp thụ tốt từ 2 phía cung - cầu. Trong khi đó, ở thị trường Long An, Đồng Nai hầu như tập trung vào tích lũy BĐS thứ 2 hơn là nhu cầu an cư của người dân TP.HCM.

Nhà ở xã hội còn nhiều thách thức

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, TP.HCM đặt chỉ tiêu đến năm 2030 xây dựng khoảng 69.700 đến 93.000 căn nhà ở xã hội (NOXH). Trong đó, giai đoạn 2021-2025 khoảng 26.200-33.000 căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 43.500-58.000 căn.

Tuy nhiên, hiện nay, TP.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi đầu tư, phát triển NOXH.

Lũy kế từ đầu nhiệm kỳ 2021 đến tháng 6/2024, TP.HCM mới chỉ hoàn thành 6 dự án, trong đó có 5 dự án NOXH và 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 2.745 căn hộ. Hiện, có 27 dự án cần tập trung thực hiện thủ tục pháp lý tại các sở, ngành, cấp quận huyện, đặc biệt là ở khâu pháp lý hóa quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trước những thách thức này, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH với nhiều ưu đãi vượt trội cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua, cho thuê, như: Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án. Được miễn các loại phí, lệ phí liên quan…

Trong khi đó, chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhận định, việc phát triển NOXH gặp khó khăn cả về thể chế, chính sách và quá trình tổ chức thực hiện.

Có nhiều điểm nghẽn về phát triển NOXH như: trình tự, thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất độc lập, bố trí và sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại còn khó khăn, bất cập; huy động nguồn lực ngoài nhà nước khó khăn; điều kiện, thủ tục xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua NOXH còn phức tạp, kéo dài. Đặc biệt, việc giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa thực sự hiệu quả...

Ông Hoàng cho rằng, chương trình NOXH vẫn là mục tiêu trên giấy tờ mà chưa thấy kế hoạch, hành động cụ thể. Mục tiêu được đưa ra sau đợt đại dịch, đến nay đã có một số kết quả nhưng không đáng kể.

Ngoài ra, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng xem như là "thất bại" vì giải ngân thấp do đó, cần có tư duy mới, cơ chế mới với gói này để nhiều đối tượng, chủ đầu tư được tiếp cận, không riêng gì NOXH.