TP.HCM: Giá nhà cao khiến sức mua yếu

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) tháng 5 ở TP.HCM và các tỉnh vùng ven của DKRA Group cho thấy, trên thị trường sơ cấp có 107 dự án với nguồn cung 10.420 căn, giảm 15 % so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ chỉ đạt 1.116 căn, giảm 11% so với cùng kỳ năm.

TP.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đ­ầu, chiếm gần 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Tuy nhiên, trong tháng này, Đồng Nai ghi nhận nguồn cung mới quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, chiếm 48% nguồn cung mới.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, sức cầu chung toàn thị trường giảm 7% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch tập trung ở 1 dự án mới ở Đồng Nai (Fiato Airport City Nhơn Trạch) và giỏ hàng các dự án ­đã mở bán trước ­đó tại TP.HCM và Bình Dương.

Phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường TP.HCM khi chiếm 76% tổng nguồn cung và tập trung phần lớn ở khu Đông. Trong khi, phân khúc hạng B và C dẫn ­đầu nguồn cung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.

Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến ­động so với tháng trước. Thanh khoản thị trường thứ cấp tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đ­ã bàn giao nhà và có tiến đ­ộ xây dựng rõ ràng.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất 38 triệu đồng/m2; Bình Dương cao nhất 65 triệu đồng/m2, thấp nhất 29 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất 61 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất 41 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Long An cao nhất 32 triệu đồng/m2, thấp nhất 23 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, tháng 4, 5 của quý II thị trường căn hộ vẫn chủ yếu vẫn tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, lượng tiêu thụ có cải thiện nhưng không đáng kể nguyên nhân chính là giá căn hộ đang quá cao do phân khúc hạng A chiếm đại đa số. Mặt bằng giá vẫn tiếp tục tăng 5-7% so với đầu năm, nhất là ở các địa phương sáp nhập vào TP.HCM như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đánh giá về thị trường BĐS TP.HCM và khu vực vùng ven, giới chuyên gia cho rằng, thị trường vẫn còn nhiều điểm hạn chế, chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường. Trong đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.

Căn hộ chung cư dù giữ vai trò chủ đạo, nhưng căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới ngày càng tăng, trong khi căn hộ giá bình dân gần như biến mất.

Mặt bằng giá chào bán BĐS cũng chung xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản liên quan đến đất đai, khiến các chủ đầu tư duy trì xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Cơ hội mới cho thị trường sau sáp nhập?

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận đang trong giai đoạn chuyển mình với những dấu hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn trầm lắng.

Thời điểm quý I/2025, dù nguồn cung còn hạn chế với chỉ khoảng 2.000 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu là hàng tồn kho nhưng các dự án đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng. Đặc biệt, sự trở lại của các nhà đầu tư từng tập trung vào thị trường miền Bắc đã chính thức xác nhận tín hiệu phục hồi. Cuối quý I, đầu quý II, các chủ đầu tư ra mắt dự án với tần suất dày hơn, giúp nguồn cung khu vực phục hồi và dần lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung nhà ở cả nước.

Tuy nhiên, diễn biến giá trong khu vực vẫn cho thấy sự phân hóa. Tại TP.HCM, giá nhà cao khiến sức mua thực khó phục hồi. Trong khi, Bình Dương đã nổi lên như một "điểm nóng" của khu vực phía Nam, với lợi thế chiến lược về vị trí và hạ tầng kết nối.

VARS cho rằng, khu vực TP.HCM sau sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhất là vùng ven sẽ đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới nhờ các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế đặt tại TP. Thủ Đức.

Lý giải, VARS chỉ ra một số nguyên nhân. Thứ nhất, Trung tâm Tài chính quốc tế dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, các doanh nghiệp công nghệ và văn phòng đại diện quốc tế. Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh.

Bên cạnh đó, việc hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại - dịch vụ xung quanh tăng tương ứng. Khu vực vùng ven sẽ hưởng lợi thế này, trong đó có Bình Dương.

Thứ hai, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một "siêu vùng" phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau.

"Bình Dương - trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP.HCM", VARS cho hay và tin rằng, việc thu hút dòng vốn đầu tư sẽ kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao.

Thứ ba, việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường BĐS khu vực giáp ranh TP.HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Ngoài ra, việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, "bung hàng" ra thị trường.

"Mặt bằng giá căn hộ khu vực vùng ven TP.HCM đang trong xu hướng tăng do chi phí đầu vào và sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực", VARS nhận định.