Bất động sản - kênh sinh lời ưa chuộng đã chững lại

Báo cáo Impact 2025 từ Savills cho thấy, chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến bất động sản (BĐS) trở thành kênh sinh lời ưa chuộng nay đã chững lại. Tác động kéo dài từ đại dịch, chính sách tiền tệ thay đổi và nền kinh tế toàn cầu rơi vào trạng thái trì trệ dài hạn khiến thị trường trở nên phân mảnh, khó đoán và đòi hỏi tư duy đầu tư hoàn toàn khác.

Bên cạnh đó, lãi suất duy trì ở mức cao khiến lợi suất từ trái phiếu cạnh tranh hơn, trong khi kỳ vọng tăng giá vốn bất động sản bị thu hẹp. Mô hình đầu tư thụ động - vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất - không còn đảm bảo hiệu quả như trước.

Quả thực, theo khảo sát của Nhadautu.vn, kể từ khi thị trường BĐS Việt Nam gặp khó khăn, cho đến nay, nhiều nhà đầu tư vẫn còn đang gồng gánh trả nợ vì dùng đòn bẩy tài chính để "ôm" BĐS.

Anh N.T.T, đang sinh sống và làm việc ở TP.HCM cho biết, từ lúc thị trường sôi động anh đã sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều để mua bất động sản (nhà phố, biệt thự) vùng ven như Long An, Đồng Nai để kiếm lời, nhưng kể từ khi Nhà nước thắt chặt tín dụng, cuộc sống gia đình anh bắt đầu xáo trộn vì tiền lãi phải trả cho ngân hàng hàng tháng rất lớn. Từ 2023, anh đã ra bán một căn nhà phố ở Long An (giá 5 tỷ đồng) nhưng không ai mua. Ban đầu, chủ đầu tư quảng cáo dự án sẽ sinh lời, mức giá mềm và gần TP.HCM nên khả năng tăng giá là rất tốt. Đến nay, anh tiếp tục giảm giá gần mấy trăm triệu đồng cũng không ai đoái hoài, dù đã nhờ vả rất nhiều môi giới rao bán.

Tương tự, ông N.V.T (ngụ TP. Thủ Đức) cho hay, năm 2024, thấy thị trường BĐS dần phục hồi, ông đã quyết định xuống Thành phố mới Bình Dương ôm vài căn chung cư. Thời điểm mua, ông cho biết, giá khoảng 1,8 tỷ đồng nhưng đến nay rao bán lại từ 1,3-1,5 tỷ đồng cũng chưa thể thoát được hàng. Trước đây, công việc kinh doanh thuận lợi, tính toán của ông T. sẽ trả cả gốc và lãi chỉ trong khoảng hơn 1 năm. Tuy nhiên, gần 1 năm trở lại đây, việc kinh doanh gặp nhiều trúc trắc khiến dòng tiền "đứt gãy", gia đình gặp nhiều khó khăn do dùng đòn bẩy tài chính.

Từ năm 2016-2024, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ - đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

Dù các luật mới liên quan đến thị trường BĐS đã có hiệu lực, nhưng thực tế cho thấy vẫn còn độ trễ khi đi vào cuộc sống.

Xu hướng mới sau giai đoạn điều chỉnh thị trường

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi các phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường. Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Các thị trường vùng ven sẽ được hưởng lợi khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là những khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý. Trong khi đó, tại các vị trí trung tâm, mô hình branded residences (căn hộ có thương hiệu) được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm lớn, tương tự như tại Bangkok hay Trung Đông, thu hút tầng lớp siêu giàu trong và ngoài nước, đặc biệt khi Hà Nội và TP.HCM ngày càng khẳng định vị thế quốc tế.

"Ở quý I, Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%. Tổng hòa các yếu tố cho thấy thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn đang định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển - một giai đoạn vừa hứa hẹn, vừa là phép thử cho các nhà đầu tư dài hạn", ông nói.

Chia sẻ thêm, ông Neil MacGregor nêu rõ, hiện đang có 2 hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại BĐS toàn cầu.

Thứ nhất là đầu tư theo chủ đề, thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống - với các lĩnh vực như trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics... Đây là các ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào những phân khúc này đã tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

Tại Việt Nam, xu hướng này đang dần hình thành rõ nét. Tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh chóng, thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực y tế và giáo dục, đồng thời hỗ trợ sự phát triển của bán lẻ và khách sạn. BĐS logistics tại Việt Nam cũng còn nhiều tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành.

Thứ hai là ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế. Việt Nam đang chứng kiến làn sóng xây dựng văn phòng hạng A, đặc biệt tại Hà Nội, nhằm đáp ứng xu hướng "chuyển dịch sang chất lượng" của các doanh nghiệp.

"Các khách thuê hiện nay không chỉ tìm kiếm không gian làm việc, mà còn quan tâm đến những yếu tố nâng cao chất lượng sống cho nhân viên", ông bình luận.

Các nhà phát triển trong nước đã bắt đầu triển khai các dự án có yếu tố bền vững đạt chuẩn quốc tế, bao gồm các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh, thiết kế và vận hành thân thiện với môi trường. Nhưng, vị chuyên gia nhấn mạnh, vẫn còn nhiều việc cần làm để tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế và vận hành BĐS tại Việt Nam, từ việc giảm thiểu carbon trong xây dựng, tiết kiệm năng lượng và nước, đến xử lý và tái chế chất thải.