Thách thức của các phân khúc bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang dần phục hồi sau giai đoạn khó khăn chưa từng có, nhưng từng phân khúc vẫn đối diện với những thách thức riêng.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức "nóng" với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ngày càng dồi dào.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

​Tuy nhiên, ông Chung cho rằng, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu chờ nhau: chủ đầu tư KCN "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng.​

"Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu xanh hoá các KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước", ông nói.

Đối với phân khúc BĐS thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.​ Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục "đắt khách".

"Các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao", ông cho hay.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, ông Chung nhìn nhận, phân khúc này vẫn còn gặp nhiều khó khó khăn. Trong đó, ở quý III, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh và chỉ bằng 35% so với quý II và tương đương với cùng kỳ năm 2023.

"Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ 1 dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023 nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022", ông phân tích.

Đối với phân khúc căn hộ vẫn là câu chuyện mất cân đối cung cầu và giá bán tăng cao. Trong 9 tháng, VARS cho biết, toàn thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung có sự phân hóa mạnh khi 70% nguồn cung mới đến từ căn hộ chung cư. Căn hộ có giá hơn 50 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ giá bình dân.

Giới chuyên gia nhận định, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công được cải thiện, hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án thì thị trường khả năng sẽ "tăng nhiệt" ở giai đoạn cuối năm... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ được thúc đẩy, tạo động lực cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi. Căn hộ cao cấp tiếp tục áp đảo thị trường, biệt thự, liền kề sẽ sôi động, đất nền pháp lý "sạch" thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì vị thế tăng trưởng, còn BĐS nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện khi condotel được cấp sổ.

Trong khi đó, Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát, điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Xu hướng BĐS xanh được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.