Động lực mới cho trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Số liệu từ CTCP Chứng khoán VNDirect cho thấy, tính đến ngày 15/7/2024, có khoảng hơn 80 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Dư nợ gốc đến hạn trong 6 tháng 2024 chậm thanh toán là khoảng hơn 11.000 tỷ đồng (chiếm 11% tổng giá trị đáo hạn).

VNDirect ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ của 80 doanh nghiệp này là khoảng 190.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 18,7% dư nợ TPDN riêng lẻ toàn thị trường). Trong đó, phần lớn các TCPH thuộc nhóm bất động sản (BĐS).

Đáng chú ý, dữ liệu từ VNDirect cũng chỉ ra áp lực đáo hạn nợ trái phiếu doanh nghiệp sẽ tăng mạnh trong quý IV/2024 với khối lượng đáo hạn lên tới 79.153 tỷ đồng. Cộng cả quý III và IV, tổng giá trị đáo hạn lên tới gần 118.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2024. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất.

VNDirect cho rằng, với áp lực đáo hạn, nhiều TCPH đã thực hiện các giải pháp mang tính chất kỹ thuật là “đảo nợ” các lô trái phiếu.

Có thể lấy ví dụ cụ thể như: HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) vừa qua đã phê duyệt phương án phát hành 2 lô trái phiếu riêng lẻ với giá trị lần lượt là 500 tỷ đồng và 450 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý III/2024. Cả 2 lô trái phiếu đều có cùng kỳ hạn 36 tháng. Lãi suất cố định 4 kỳ tính lãi đầu tiên là 9,78%/năm. Mục đích huy động nhằm thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn của trái phiếu mã NLGB2124001 (500 tỷ đồng) và NLGB2124002 (450 tỷ đồng) phát hành vào cùng ngày 6/9/2021.

Hay, HĐQT CTCP GKM Holdings (HNX: GKM) vào tháng 6/2024 cho biết sẽ phát hành trái phiếu riêng lẻ mã GKMH2427001 với tổng giá trị không vượt qua 44,9 tỷ đồng. Mức lãi suất danh nghĩa dự kiến là 11%/năm. Mục đích phát hành nhằm cơ cấu lại nợ của TCPH. Dù không nói rõ, song nhiều khả năng đây là động tác “đảo nợ” cho trái phiếu sắp đến hạn GKMH2124.

Trường hợp “đảo nợ” trái phiếu điển hình khác mà Nhadautu.vn từng nhiều lần đề cập là R&H Group – Vinahud.

Sức bật từ 3 bộ Luật và nghị định hướng dẫn

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho biết, trong thời gian qua, những doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn đã thực hiện rất mạnh mẽ việc cơ cấu lại đầu tư, bán chuyển nhượng dự án, thậm chí bán lỗ để có nguồn vốn xử lý nợ. Việc tái cấu trúc sẽ tiếp tục được doanh nghiệp thực hiện trong năm 2024.

Tuy nhiên cần nhấn mạnh rằng, khó khăn vẫn còn ở phía trước khi việc gia hạn thời gian trả nợ về cơ bản chỉ là việc chuyển nghĩa vụ thanh toán từ thời điểm này sang thời điểm khác. Để giải tận gốc khó khăn của trái phiếu BĐS không chỉ phụ thuộc vào nỗ lực tái cơ cấu của từng doanh nghiệp mà còn là sự phục hồi tích cực trở lại của thị trường bất động sản.

Đánh giá về triển vọng thị trường thời gian tới, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia Kinh tế kỳ vọng, với 3 bộ luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản), cùng với 7 Nghị định hướng dẫn sẽ có hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ tạo ra sức bất mới cho thị trường BĐS nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung.

Ông Nghĩa phân tích, khó khăn lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS là vấn giải phóng mặt bằng do khung giá đền bù cũ quá thấp so với thị trường. Cùng với đó, người dân lại có tâm lý chờ đợi mặt bằng giá mới của luật mới, càng khiến vấn đề này trở nên khó khăn.

Lấy một ví dụ cụ thể, tỉnh Hưng Yên năm 2023 giải quyết đầu tư công đạt 100% nhưng 6 tháng đầu năm nay mới đạt 12-13%, chủ yếu do tâm lý chờ đợi của người dân khiến nhiều dự án chậm tiến độ và đầu tư tư nhân cũng chịu cảnh chờ đợi tương tự.

Với các quy định trong luật mới, theo đúng nguyên tắc của Hội nghị Trung ương 8, ông Nghĩa cho rằng, định giá đất sẽ theo nguyên tắc thị trường, người dân sẽ được bồi thường với mức giá cao hơn và công tác giải phóng mặt bằng sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. "Doanh nghiệp không sợ giá cao, mà muốn làm nhanh. Vì thời gian cũng là tiền bạc", ông Nghĩa nói.

Động lực tiếp theo, theo TS. Lê Xuân Nghĩa là đến từ các nghị định hướng dẫn về phát triển nhà ở xã hội; cho phép người nước ngoài mua nhà; minh bạch toàn bộ thông tin về thị trường nhà ở, BĐS; cho phép tư nhân kinh doanh BĐS nhỏ lẻ.... Đặc biệt, sẽ có nghị định về xử lý các dự án do vướng mắc về thủ tục đang "nằm chết" ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, ước tính lên tới hàng nghìn dự án, sản phẩm, sẽ được xử lý theo hướng không phải đấu thầu lại. Đây sẽ là một nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội hứa hẹn giải quyết các dự án tồn đọng trong vòng 5 năm. Đây sẽ là cú huých lớn cho thị trường BĐS thời gian tới.

Theo ông Nghĩa, cùng với việc giải toả nguồn cung cho thị trường BĐS, cũng là giải toả ách tắc hiện nay về giải ngân vốn đầu tư công, đầu tư tư nhân, vốn ngân hàng, trong đó có phát hành TPDN. Khi doanh nghiệp có hướng ra rõ ràng, mới có nhu cầu phát hành trái phiếu và khi có dự án cụ thể, tháo gỡ pháp lý, doanh nghiệp cũng mới huy động được trái phiếu.

"Tôi tin tưởng rằng, khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất hấp dẫn, cao hơn lãi suất tiết kiệm (khoảng 10%) với các dự án cụ thể, có căn cứ pháp lý thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng mua, niềm tin sẽ quay trở lại. Vấn đề quan trọng hiện nay là triển khai 3 bộ luật trên thực tế", ông Nghĩa nói.

Cùng sự kỳ vọng vào tác động tích cực của 3 bộ luật lên thị trường BĐS, TS. Nguyễn Đức Kiên bổ sung, qua giai đoạn 2 năm tái cấu trúc thị trường, trong thời gian tới, niềm tin của nhà đầu tư sẽ bắt đầu từ từng "cái tên" doanh nghiệp cụ thể chứ không còn chung chung và chạy theo lãi suất cao như trước đây.

Theo đó, những doanh nghiệp BĐS nào trong thời gian quan nỗ lực tái cấu trúc, nỗ lực thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư, trả hết nợ sẽ được thị trường đánh giá cao, chắc chắn những lô trái phiếu phát hành mới thời gian tới sẽ được nhà đầu tư mong chờ, đón đợi. Ngược lại, những doanh nghiệp nào cố tình chây ỳ, "ép" nhà đầu tư phải gia hạn nợ hoặc nâng giá tài sản lên gấp 2-3 lần để đàm phán sẽ tiếp tục gây mất niềm tin nhà đầu tư, khó khăn trong phát hành mới.