'Nốt trầm' bất động sản Đà Nẵng - Bài cuối: Thời điểm nào thị trường chạm đáy?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Đà Nẵng giao dịch ở tất cả các phân khúc gần như trầm lắng, trong khi nhiều nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, đang cố gắng đẩy hàng.

Bài liên quan

'Nốt trầm' bất động sản Đà Nẵng - Bài 1: Áp lực tài chính, loạt khách sạn được rao bán

'Nốt trầm' bất động sản Đà Nẵng - Bài 2: Nhiều phân khúc đóng băng

Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều khu vực ở Đà Nẵng, giá bất động sản đang có dấu hiệu giảm ở tất cả các phân khúc, thậm chí có nhiều chủ chấp nhận giảm sâu để sớm bán được hàng. Đặc biệt, phân khúc đất nền tại các khu vực Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT, Golden Hills… giá đã giảm khoảng 10-20% so với hồi đầu năm.

Như giá đất nền tại khu đô thị Nam Việt Á đang giảm khoảng 300-400 triệu đồng/lô tùy vị trí, tương đương khoảng 20% giá trị so với thời điểm đầu năm 2022; khu vực Golden Hills có giá từ 2,7 - 3 tỷ đồng/lô tùy vào vị trí, so với thời đầu năm giá khu vực này giảm 200-300 triệu đồng/lô; tương tự, khu vực Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân giá cũng giảm khoảng 10% so với đầu năm 2022…

Theo môi giới bất động sản ở Đà Nẵng, hiện thanh khoản trên thị trường suy giảm nghiêm trọng ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt giá bất động sản ở Đà Nẵng đang giảm giá so với thời điểm đầu năm. Từ mốc đỉnh đầu năm đến nay, giá phân khúc đất nền phổ biến giảm bình quân 10-20%, cũng có trường hợp giảm sâu hơn. Trong khi đó, các phân khúc khác như: nhà phố, căn hộ ít chịu tác động hơn, tỷ lệ giảm giá ít hơn, tuy nhiên thanh khoản vẫn thấp.

Để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay và liệu giá bất động sản đã xuống đáy?... Nhadautu.vn trao đổi với ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam:

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay?

Ông Võ Hồng Thắng: Thị trường bất động sản tại Đà Nẵng hiện nay không nằm ngoài xu hướng giảm chung của thị trường bất động sản cả nước. Nguồn cung - sức cầu thị trường ở mức thấp, thể hiện qua số lượng mở bán trong trong quý 3/2022 hạn chế, tỷ lệ hấp thụ chung ở mỗi phân khúc dao động từ 50% – 60% giỏ hàng mở bán.

Cụ thể: Đất nền có 13 dự án mở bán, nguồn cung mới xấp xỉ 1,000 nền mở bán, giảm 17% so với quý 2/2022.

Căn hộ ghi nhận 3 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 91 căn, chỉ bằng 1/3 so với quý trước.

Nhà phố/biệt thư ghi nhận 7 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 374 căn, giảm gần 37% so với quý trước

Hiện giá bất động sản ở Đà Nẵng đang giảm hầu hết ở các phân khúc. Theo ông, liệu giá bất động sản ở Đà Nẵng đã xuống đáy? Vì sao?

Ông Võ Hồng Thắng: Rất khó để có thể đưa ra nhận định thị trường đã ở vùng đáy hay chưa, nhất là khi hiện tại, bức tranh chung còn nhiều khó khăn, bất ổn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao…

Theo tôi thị trường vẫn còn đang tiềm ẩn một số những rủi ro nhất định, do đó người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng trong khâu lựa chọn dự án, có chiến lược đầu tư phù hợp tầm nhìn trung - dài hạn cũng như tránh tâm lý lướt sóng trong ngắn hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trước tình hình khó khăn hiện nay, ông có lời khuyên gì cho nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản?

Ông Võ Hồng Thắng: Về phía nhà đầu tư, với lãi suất cho vay đang cao như hiện nay (12% - 14%/năm) có thể tiếp tục tăng trong thời gian đến, bên canh việc thanh khoản thị trường đang sụt giảm mạnh. Việc đầu tư bất động sản nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ khó có hiệu quả nếu không nói có nguy cơ "lời" sẽ không bù được "lãi". Do đó theo tôi trong giai đoạn hiện nay nếu nhà đâu tư yếu vốn thì cân nhắc tạm dừng quan sát thị trường.

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi đây là cơ hội đi "săn" những bất động sản có giá chiết khấu/giảm giá sâu ở những vị trí đẹp mà trước đây rất khó tiếp cận nếu mua được giá sẽ rất cao. Thực tế thị trường đang diễn ra những cuộc đi "săn" của những nhà đầu tư có vốn mạnh, những bất động sản có vị trí đắc địa, trung tâm thành phố thuận lợi cho thuê vẫn đang thanh khoản tốt.

Ngoài ra, các nhà đầu tư nên theo dõi sát những diễn biến của thị trường, sàn lọc sản phẩm, tìm hiểu tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư; cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập; xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Về phía doanh nghiệp, cần tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy tổ chức. Đặc biệt, đối với doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang cạn nguồn tiền cần chủ động phương án trả nợ đối với các lô trái phiếu sắp đấu hạn.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn (quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu…); nâng cao chất lượng sản phẩm về tiện ích, thiết kế, chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành.

Ngoài ra, áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Đặc biệt, tập trung phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai "cuốn chiếu" nhiều dự án cùng lúc như trước.

Ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian tới, thưa ông?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi trong ngắn hạn đến hết năm 2023 thị trường khó có sự chuyển biến tích cực bởi những tồn đọng và khó khăn như đã nêu ở trên. Tuy nhiên về dài hạn tôi vẫn bảo lưu quan điểm tiềm năng tăng trưởng bền vững của TP. Đà Nẵng cũng như thị trường bất động sản nơi đây.

Điều này được củng cố bởi những điểm sáng có thể kể đến như: Mục tiêu đến năm 2030 xây dựng Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm kinh tế - xã hội lớn của cả nước và Đông Nam Á. Đặc biệt, Đà Nẵng là điểm đến du lịch hấp dẫn du khách về dài hạn sự phục hồi ngành du lịch kéo theo sự phục hồi của thị trường bất động sản vốn rất tiềm năng.

Cạnh đó, là đầu tàu kinh tế của khu vực miền Trung, Đà Nẵng được chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng và đây là địa phương thu hút được nguồn vốn FDI thuộc top đầu cả nước. Thực tế cho thấy GRDP Đà Nẵng lũy kế 9 tháng 2022 tăng 16,76%, gần gấp đôi mức tăng chung của cả nước.

Do đó, mặc dù tình hình hiện tại còn tồn đọng những khó khăn bất cập, thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn có những dư địa để phục hồi và phát triển trong tầm nhìn từ 3 - 5 năm sắp tới.

Trân trọng cảm ơn ông!

Bài liên quan

'Nốt trầm' bất động sản Đà Nẵng - Bài 1: Áp lực tài chính, loạt khách sạn được rao bán

'Nốt trầm' bất động sản Đà Nẵng - Bài 2: Nhiều phân khúc đóng băng

Đà Nẵng bãi bỏ quy hoạch dự án ga đường sắt 'treo' gần 20 năm

Doanh nghiệp đầu mối cam kết không để Đà Nẵng thiếu xăng dầu