Nhu cầu mua nhà đất để ở và đầu tư vẫn rất cao

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ quý II, mức độ quan tâm và lượng giao dịch ở thị trường bất động sản (BĐS) đều có xu hướng giảm. Lượng giao dịch của môi giới cũng có nhiều biến động khi thị trường gặp khó khăn.

Ở quý II, lượng giao dịch giảm mạnh (giảm hơn 50%) chiếm 28%, quý III là 43% và đến quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt là 45%, 34% và 29%. Ở quý II còn xuất hiện giao dịch tăng mạnh (trên 50%) chiếm 3% nhưng sang quý III, IV là không có. Còn lượng giao dịch tăng (10-50%) chỉ chiếm rất nhỏ lần lượt là 8%, 6% và 1%.

Đơn vị nghiên cứu này cho biết, nguồn vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp BĐS và người mua BĐS. Việc "chốt" giao dịch mua bán BĐS cũng gặp khó. Trong cuộc khảo sát 442 môi giới thì có đến 294 ý kiến trả lời khách hàng sợ thị trường BĐS tiêu cực nên không dám đầu tư và 273 lượt ý kiến trả lời khách hàng không vay vốn được để mua BĐS; 229 lượt ý kiến cho biết, khách hàng cầm tiền chờ giá BĐS giảm thêm, 121 lượt ý kiến trả lời giá BĐS quá cao so với khách hàng...

Bên cạnh đó, vẫn là câu chuyện thường thấy trong thời gian mấy năm trở lại đây đó là việc giá bán BĐS đã neo ở mức rất cao đối với đa số người có nhu cầu ở thực. Khảo sát 442 nhà môi giới về giá nhà sơ cấp ở thị trường BĐS Việt Nam, thì có 29% cho rằng giá nhà quá cao, 46% đánh giá khá cao, 22% cho là hợp lý, còn lại số ít tỷ lệ nghiêng về giá nhà thấp và khá thấp.

Giá nhà cao còn thể hiện qua biến động tỷ giá BĐS/thu nhập đầu người tại Việt Nam tăng mạnh và đang đứng "Top 1" trong các nước gồm Thái Lan, Singapore, Indonesia, Malaysia.

Tính từ năm 2018-2021, tỷ giá BĐS ở Việt Nam luôn luôn có xu hướng tăng rất cao. Singaprore, tỷ giá đi xuống năm 2019 tăng vọt đến năm 2020 và tăng nhẹ ở năm 2021. Indonesia duy trì tỷ giá này khá đều và bắt đầu giảm từ năm 2020. Còn tỷ lệ giá ở Malaysia và Thái Lan là dễ chịu hơn cả, từ mức cao ở năm 2018, các năm tiếp theo lại giảm mạnh.

Đáng chú ý, trong năm nay, theo Batdongsan.com.vn, doanh nghiệp BĐS từ lớn đến nhỏ đều gặp khó khăn khi lợi nhuận trước thuế giảm mạnh. Đơn cử như Novaland, 9 tháng năm 2021 lợi nhuận trước thuế từ khoảng 3.600 tỷ đồng (làm tròn) thì 9 tháng năm 2022 còn khoảng 3.400 tỷ đồng; Đất Xanh Group từ 2.100 tỷ đồng giảm sâu còn hơn 1.100 tỷ đồng; Đất Xanh services từ 1.100 tỷ đồng xuống còn 800 tỷ đồng; Nam Long ở mức 600 tỷ đồng xuống còn 400 tỷ đồng; Cenland từ 400 tỷ đồng xuống dưới 400 tỷ đồng…

Về quy mô nhân sự của các sàn giao dịch cũng bị tác động lớn. Trong số khảo sát có đến 61% cho biết các sàn giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp BĐS đều phải tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn mô hình, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Đội ngũ môi giới BĐS cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% cho biết vẫn tiếp tục với nghề này, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% sẽ chuyển hẳn sang lĩnh vực khác, 2% chọn chuyển công ty mới…

Muốn kích hoạt dòng tiền, giá BĐS phải giảm

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam của đơn vị này cho thấy, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40-70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm BĐS. Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn.

Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao. Đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.

Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng. Dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn.

"Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần giảm tiếp. Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường", ông Tuấn nhận định.

Tại Hà Nội, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng, còn ở TP.HCM gần như đi ngang. Nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tăng ổn định, nhưng giá vẫn tăng từ 2-4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7-13% so với đầu năm.

Thực tế, BĐS khu vực miền Nam, đặc biệt là tại TP.HCM đang chứng kiến lượng quan tâm tăng mạnh hơn so với nhiều tỉnh phía Bắc. Trong quý IV/2022, lượt tìm mua BĐS tại TP.HCM tăng 18% so với quý I, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%.

Nhu cầu tìm thuê BĐS ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm 2022 nhưng TP.HCM chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới BĐS cho thuê tăng 103% so với đầu năm, Hà Nội tăng 63%.

Năm nay, nhà mặt phố và biệt thự là 2 loại hình BĐS bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP.HCM, Hà Nội. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng lượt tìm kiếm, giá bán và lợi suất cho thuê nhà phố ở TP.HCM lại cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố TP.HCM tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm. Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%.

Các chuyên gia của đơn vị này cho rằng thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Bài liên quan

Pháp lý dự án, vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản

Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục 'trượt dài'

Bất động sản miền Trung vẫn ảm đạm