Nhà đầu tư sắp được nhận chuyển nhượng đất khác để làm nhà ở thương mại

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ TN&MT bày tỏ sự nhất trí cao với dự thảo "Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại (NOTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác" do Bộ TN&MT chủ trì soạn thảo.

HoREA cho biết, do quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 nên đã giới hạn các nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp "đất ở", hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với trường hợp "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác".

Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 127 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án NOTM nên chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18.

"Nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với "đất ở" thì sẽ không có quỹ đất đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án NOTM, khu đô thị có quy mô lớn. Bởi lẽ, thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2 (Luật Đất đai 1987), còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài nghìn m2", HoREA phân tích.

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 127 chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án NOTM, mặc dù nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có NOTM. Nhưng, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án NOTM.

Ví dụ ở Bình Định, tỉnh này được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô khoảng 3.000 ha điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ bao gồm NOTM và đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất để thực hiện dự án NOTM phù hợp với quy hoạch, thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở".

Hay như ở TP.HCM, tại thời điểm ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), thành phố có 170 dự án NOTM, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010, còn lại 126 dự án NOTM không có 100% đất ở (khoảng hơn 100 dự án có "đất ở và đất khác" chiếm khoảng 85% và khoảng hơn 20 dự án có "đất khác không phải là đất ở" chiếm khoảng 15%).

Theo HoREA, tất cả các trường hợp nhà đầu tư nêu trên đều không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án NOTM đối với các trường hợp nhà đầu tư "Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng NOTM" hoặc "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng NOTM".

Vì vậy, HoREA đánh giá, việc xây dựng dự thảo là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Chính sách mới sẽ "cởi trói" cho doanh nghiệp BĐS

Ngày 26/2, Bộ TN&MT đã có báo cáo gửi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về việc xây dựng và trình dự thảo nghị quyết nêu trên.

Thời gian có hiệu lực của dự thảo nghị quyết là 5 năm (1/1/2025-1/1/2030). Nếu dự thảo được Quốc hội thông qua thì sau 3 năm sẽ tiến hành sơ kết, đánh giá kết quả việc thực hiện. Việc hoàn thiện dự thảo nghị quyết và trình Ủy ban thường vụ Quốc hội được thực hiện trước ngày 1/3/2024.

Đối tượng áp dụng là tất cả các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024; cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.

Đáng chú ý, về chính sách, dự thảo cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 để thực hiện dự án NOTM; Cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án NOTM đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Về loại đất được thực hiện, dự thảo quy định các loại đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NOTM bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024. Loại "đất khác" được thực hiện dự án NOTM đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng đất bao gồm các loại "đất không phải là đất ở" theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024.

Còn về điều kiện thực hiện phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Bài liên quan

Giá bất động sản sẽ giảm bởi tác động của Luật Đất đai sửa đổi

Chủ tịch HoREA: Những số 18 'may mắn' và kỳ vọng đột phá từ Luật Đất đai (sửa đổi)

HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi