Một băn khoăn với Hải Phát Invest trước thềm niêm yết

150 triệu cổ phiếu HPX của Công ty CP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) sẽ chính thức niêm yết trên Sở GDCK TP.HCM (HoSE) vào ngày 24/7 tới đây. Mức giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 26.800 đồng/CP, tương đương giá trị vốn hoá 4.020 tỷ đồng.

HPX là mã cổ phiếu thứ 331 niêm yết trên sàn HoSE và hứa hẹn sẽ gia tăng sự lựa chọn cho nhà đầu tư chứng khoán.

Hải Phát được doanh nhân Đỗ Quý Hải thành lập năm 2003, hoạt động ban đầu trong lĩnh vực vận tải và nhà thầu quy mô nhỏ. Sau 15 năm phát triển, đặc biệt trong 3 năm trở lại, Hải Phát trở thành cái tên đình đám trong làng địa ốc Thủ đô. Theo bản cáo bạch niêm yết, Hải Phát đang và sẽ phát triển loạt dự án với quỹ đất khoảng 269ha, tổng mức đầu tư (cả các dự án BT đối ứng) hơn 2 tỷ USD.

Bài liên quan

Hải Phát: Từ công ty xây lắp vốn 8 tỷ đến những thương vụ thâu tóm nghìn tỷ

Dù sao thì đó vẫn mới là giới thiệu mang tính quảng bá của doanh nghiệp. Điều mà nhà đầu tư chứng khoán quan tâm nhất lúc này là với mức giá 26.800 đồng, cổ phiếu HPX là đắt hay rẻ, có đáng để đầu tư?

Về phương pháp định giá

Để xác định giá tham chiếu cho phiên giao dịch đầu tiên, Hải Phát với tư vấn của Công ty chứng khoán HSC đã lựa chọn kết hợp phương pháp P/B và P/E, áp dụng trọng số 50:50.

Kết quả, so sánh với một số doanh nghiệp cùng ngành như DXG, NLG, PDR, LDG, KDH, giá cổ phiếu HPX tính theo phương pháp P/B là 26.040 đồng, theo phương pháp P/E là 49.511 đồng, giá bình quân là 37.775 đồng.

Để gia tăng tính thanh khoản cũng như sự hấp dẫn của cổ phiếu, HĐQT Hải Phát đã chọn mức tham chiếu thấp hơn khá nhiều - là 26.800 đồng/CP.

Thoạt qua, cổ phiếu HPX có cách định giá khá hấp dẫn, phần nào thể hiện qua sự khiêm tốn trong việc chọn mức tham chiếu của lãnh đạo Hải Phát.

Tuy nhiên bản chất của phương pháp P/B lẫn P/E đều phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, chủ yếu ở 4 quý gần nhất.

Theo tính toán của Hải Phát, lãi sau thuế 4 quý gần nhất là 472,5 tỷ đồng, tương đương EPS 4.725 đồng.

4 quý gần nhất ở đây là 3 quý cuối năm 2017 và quý 1/2018. Tuy nhiên theo tính toán của Nhadautu.vn, tổng lợi nhuận sau thuế hợp nhất của Hải Phát cả năm 2017 và quý 1/2018 mới chỉ là 468 tỷ đồng, còn thấp hơn 4 quý gần nhất theo Hải Phát. Liệu rằng đây là sự nhầm lẫn của Hải Phát và đơn vị tư vấn, hay còn uẩn khúc nào?!

'Bỏ túi' nửa nghìn tỷ nhờ sang tay dự án cho 'người nhà'

Ngoài ra, chất lượng lợi nhuận của Hải Phát cũng là điều đáng bàn. Doanh thu hoạt động tài chính của Hải Phát trong năm 2017 là 307 tỷ đồng, quý 1/2018 là 238 tỷ đồng, tổng cộng 545 tỷ đồng, trong khi tổng lãi sau thuế là 468 tỷ đồng.

Hiểu tóm gọn, nếu không có doanh thu hoạt động tài chính, Hải Phát thậm chí còn thua lỗ trước khi niêm yết.

Hoạt động tài chính ở đây là gì?

Khoản lãi hơn nửa nghìn tỷ nêu trên đến từ 3 hợp đồng chuyển nhượng cổ phần:

(1) Ngày 23/10/2017, Hải Phát chuyển nhượng cho Công ty CP Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) 49% vốn điều lệ Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 147 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 313 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng 273,8 tỷ đồng.

(2) Ngày 30/10/2017, Hải Phát chuyển nhượng cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân 8% vốn điều lệ của Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 24 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 37,2 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng là 30,8 tỷ đồng.

(3) Ngày 26/3/2018, Hải Phát tiếp tục chuyển nhượng cho Hải Phát Land 32,99% vốn điều lệ Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong (tương đương 98,97 tỷ đồng). Tổng giá trị hợp đồng là 263,26 tỷ đồng, lãi từ chuyển nhượng là 236,1 tỷ đồng.

Sau 3 đợt chuyển nhượng, Hải Phát đã bán 89,99% vốn của Địa ốc Hải Phong cho 2 pháp nhân Hải Phát Land (81,99%) và Thành Nhân (8%).

Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong được Hải Phát và Công ty CP Đầu tư tài chính, thương mại dịch vụ Fico góp vốn thành lập vào tháng 12/2016 để thực hiện dự án A7 Nam Trung Yên tại lô đất A7/HH Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội, P. Yên Hoà, Q.Cầu Giấy, gần toà nhà Keangnam. Diện tích lô đất là 12.619 m2.

Hải Phong có vốn điều lệ ban đầu 200 tỷ đồng, điều chỉnh tăng lên 300 tỷ đồng vào tháng 1/2017 (thực góp khoảng 80 tỷ đồng). Trong đó Hải Phát góp 70%, Fico nắm 30%.

Tới giữa tháng 9/2017, Fico rút hết vốn khỏi Hải Phong, nhượng lại 29,99% vốn cho Hải Phát và 0,01% cho ông Phạm Minh Tuấn - Thành viên HĐQT Hải Phát.

Hải Phát lúc này nắm tới 99,99% vốn của Hải Phong, và quá trình bán vốn chủ đầu tư dự án A7 Nam Trung Yên, như đã biết, diễn ra ngay sau đó.

Pháp nhân nhận chuyển nhượng vốn Hải Phong là ai?

Theo dữ liệu của Nhadautu.vn, Hải Phát Land trước đây là công ty con, do Hải Phát nắm 70% vốn, trước khi thoái hết vào ngày 24/10/2017. Có nghĩa rằng khi thương vụ thứ nhất được ký kết (23/10/2017), thì Hải Phát Land vẫn là công ty con của Hải Phát.

Hiện nay, dù đã thoái hết vốn song Hải Phát Land vẫn là thành viên quan trọng trong hệ sinh thái của doanh nhân Đỗ Quý Hải. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Hải Phát Land ông Vũ Kim Giang hiện còn đứng tên nhiều doanh nghiệp trong hệ thống như Công ty CP Dịch vụ Đô thị Hải Phát PSP, Công ty CP Đầu tư THP Cienco5, Công ty CP Bất động sản Hải Phát Đông Bắc, Công ty CP BĐS Hải Phát Toàn cầu, Công ty CP Công nghệ Bất động sản Hải Phát.

Tuy nhiên, trong bản cáo bạch niêm yết, Hải Phát khẳng định doanh nghiệp này không phải là bên liên quan hay có vốn góp với Hải Phát Land.

Tương tự là với trường hợp của CTCP Đầu tư XD và TM Thành Nhân - đơn vị đã mua 8% vốn của Địa ốc Hải Phong. Thành Nhân đã từng là công ty con của Hải Phát, trước khi được chuyển nhượng cho nhiều cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quý Hải và 2 người em trai là các ông Đỗ Quý Thành và ông Đỗ Quý Đường vào tháng 3/2017.

Với mối quan hệ như vậy, nếu nói rằng trong thương vụ chuyển nhượng Địa ốc Hải Phong, Hải Phát Land và Thành Nhân độc lập và không liên quan, không bị ảnh hưởng lợi ích với Hải Phát, xem chừng chưa thuyết phục.

Và do vậy, tính thực chất, minh bạch của giao dịch mang về cho Hải Phát hơn nửa nghìn tỷ tiền lãi cũng là một dấu hỏi đối với lãnh đạo doanh nghiệp này.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2018 cho thấy lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Hải Phát trong 3 tháng đầu năm là âm 211 tỷ đồng, năm 2017 là âm 768 tỷ đồng.

Hiểu ngắn gọn, Hải Phát ghi nhận doanh thu, lợi nhuận lớn, nhưng trên thực tế không/hoặc chưa thu được tiền.

Thị trường chứng khoán Việt không thiếu các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận ảo nhằm làm đẹp báo cáo tài chính, thu hút nhà đầu tư. Lợi nhuận sau đó được 'rửa' bằng cách phát hành cổ phiếu trả cổ tức với lý do cần vốn phát triển.

Vẫn còn sớm để kết luận về trường hợp của Hải Phát. Được biết, Hải Phát năm ngoái đã phát hành 45 triệu cổ phiếu trả cổ tức. Theo kế hoạch, doanh nghiệp này cũng sẽ sớm phát hành thêm 50 triệu cổ phiếu để trả cổ tức và thưởng trong năm nay, nâng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng.

Nhà Chủ tịch nắm cổ phần chi phối

Theo bản cáo bạch niêm yết, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Đỗ Tuấn Hải cùng người liên quan nắm 52% vốn Hải Phát. 4 quỹ đầu tư thuộc Dragon Capital có 15% sau đợt phát hành riêng lẻ cuối năm ngoái. Chứng khoán SHS cũng sở hữu 2,7% cổ phần tại đây.

Bài liên quan

Nhà đầu tư hốt bạc từ bất động sản y tế

Vĩnh Phúc: Chưa được giao đất nhưng chủ đầu tư đã bán hàng trăm lô đất có giá trị lớn

Bất động sản khu vực nào đang được 'săn lùng' nhiều nhất ở Hà Nôi?

TP.HCM: Không phát triển dự án nhà cao tầng khu vực quận 1 và 3 đến năm 2020