Cổ phiếu liên tục 'dò đáy', điều gì đang xảy ra tại SGR?

Chốt phiên giao dịch 2/10, cổ phiếu SGR của Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn tăng 1,09% đạt 23.150 đồng/CP, qua đó ngắt chuỗi giảm 4 phiên liên tục. Xét về mặt kỹ thuật, giá cổ phiếu SGR vẫn vận động dưới đường MA20 và MA50 cho thấy nhiều khả năng đây có thể là phiên hồi phục kỹ thuật.

Cùng với đó, thanh khoản phiên 2/10 cũng chỉ đạt 386.500 đơn vị, thấp hơn rất nhiều so với bình quân 20 phiên gần nhất (593.030 đơn vị).

Với mức giá hiện tại, cổ phiếu SGR đang ở vùng giá thấp nhất kể từ tháng 5/2024. Còn xét từ đầu năm, SGR đã giảm 37,69%. Sự vận động của SGR ngược chiều so với nhiều cổ phiếu bất động sản miền Nam như DXG (56,13%), PDR (19,48%), NVL (+49,04%)…

SGR giảm điểm trong bối cảnh người nội bộ công ty liên tục bán ra cổ phiếu.

“Lòng vòng” giao dịch cổ phiếu của lãnh đạo công ty

Theo đó, Công ty TNHH Bất động sản REE (thành viên Tập đoàn REE) đã bán 2 triệu cổ phiếu từ ngày 9/9 đến 15/9/2025, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu xuống 21,92% vốn.

Ngay sau khi hoàn thành giao dịch trên, BĐS REE tiếp tục đăng ký bán 3 triệu cổ phiếu SGR từ ngày 23/9 đến 21/10. Nếu hoàn tất giao dịch này, BĐS REE sẽ chỉ còn sở hữu hơn 12,3 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 17,63% vốn SGR.  

Bên cạnh BĐS REE, Chủ tịch HĐQT SGR ông Phạm Thu cũng tích cực giao dịch cổ phiếu. Vào tháng 5/2025, ông là nhà đầu tư duy nhất tham gia đợt chào bán 20 triệu cổ phiếu riêng lẻ của SGR, giá chào bán 40.000 đồng/CP. Tuy nhiên, ông chỉ mua vào 9,87 triệu cổ phiếu (trong tổng số 20 triệu cổ phiếu đăng ký). Lý do đưa ra là thị trường chứng khoán chưa ổn định.

Đầu tháng 6, ông Thu đã đăng ký bán 9,8 triệu cổ phiếu SGR (gần bằng số cổ phiếu riêng lẻ đã mua), song từ ngày 9/6 – 7/7 chỉ bán thành công 7 triệu cổ phiếu SGR. Sau giao dịch, ông sở hữu 20,8 triệu cổ phiếu SGR, chiếm tỷ lệ 29,82% vốn công ty.

Đáng chú ý, trong số 394,8 tỷ đồng SGR thu về từ đợt chào bán riêng lẻ, công ty đã chi gần 125 tỷ đồng thanh toán các khoản nợ vay với Chủ tịch HĐQT Phạm Thu (thanh toán 60,6 tỷ đồng) và 2 người con trai của ông Thu là ông Phạm Đình Thành (36,4 tỷ đồng), ông Phạm Tuấn (27,9 tỷ đồng).

Ngoài ra, công ty dùng 200 tỷ đồng đầu tư, tài trợ dự án Khu đô thị Sinh Thái Việt Xanh (dự án được thực hiện bởi công ty con Công ty TNHH Địa ốc Sài Gòn Hòa Bình), thanh toán nợ cho một số cá nhân và tổ chức khác.

Trước đó theo kế hoạch ban đầu, nếu chào bán hết 20 triệu cổ phiếu riêng lẻ và thu về 800 tỷ đồng, SGR sẽ dùng 515 tỷ đồng để đầu tư, tài trợ dự án Khu đô thị Sinh Thái Việt Xanh.

Bên cạnh trả nợ Chủ tịch HĐQT cùng người nhà, SGR dự kiến thanh toán các khoản vay với Agribank chi nhánh Đông Sài Gòn (30 tỷ đồng), BIDV chi nhánh Trường Sơn (57 tỷ đồng), CTCP Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Việt Nam (50 tỷ đồng)…

Hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản, SGR và các công ty thành viên đã và đang quản lý, triển khai 13 dự án nằm ở TP.HCM, Đồng Nai, Thái Nguyên… song nguồn vốn lại là bài toán nan giải với công ty.

Chia sẻ với cổ đông từ AGM năm 2024, Chủ tịch HĐQT SGR nhấn mạnh để thực hiện các dự án đang đầu tư, chuẩn bị đầu tư thì nguồn vốn chủ sở hữu công ty phải có từ 1.400 tỷ đồng đến 1.500 tỷ đồng. Tại AGM năm 2021, SGR đã có chủ trương phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Tuy nhiên, do đại dịch COVID-19 cũng như khó khăn sau đại dịch nên việc phát hành chưa thực hiện được.

Ông Thu cho biết công ty sẽ phát hành 20 triệu cổ phiếu với giá từ 30.000 – 35.000 đồng/CP để bổ sung nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Như đã đề cập, phương án huy động vốn này đã được thực hiện vào tháng 5/2025, song Chủ tịch HĐQT chỉ mua được gần 1/2 tổng số lượng cổ phiếu riêng lẻ.

Tính tại thời điểm cuối năm 2025, vốn điều lệ của SGR là 698,7 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 1.435 tỷ đồng và tổng nợ vay giảm còn 1.157 tỷ đồng. Các con số này đều thua xa so với những doanh nghiệp cùng ngành.

Việc chậm giải ngân khiến các dự án của công ty có dấu hiệu đội vốn theo thời gian. Tính từ năm 2020 đến 2024, dự án Khu đô thị sinh thái Việt Xanh đã tăng vốn đầu tư từ 400 tỷ đồng lên 1.100 tỷ đồng; dự án Khu phức hợp Saigonres Nhơn Trạch tăng vốn từ 850 tỷ đồng lên 2.560 tỷ đồng…

Chia sẻ với cổ đông tại AGM năm 2025, ông Đặng Phúc – Thành viên HĐQT SGR cho biết tiến độ thực hiện các dự án còn chậm do các lý do khách quan về chính sách, chủ trương sáp nhập, thay đổi nhân sự…

Khó khăn này phần nào được thể hiện tại BCTC bán niên năm 2025 khi mảng bất động sản chỉ đem về hơn 50 tỷ đồng doanh thu, chiếm 1/3 cơ cấu doanh thu SGR.

Nhờ doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2024 đạt gần 110 tỷ đồng, SGR đạt 162 tỷ đồng doanh thu, tăng gấp 2,7 lần; lợi nhuận sau thuế đạt 68 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ lỗ hơn 23 tỷ đồng.

Năm 2025, SGR đặt mục tiêu tổng doanh thu 1.025 tỷ đồng và lãi sau thuế 320 tỷ đồng; lần lượt gấp 4 lần và 5,3 lần kết quả thực hiện năm 2024. Như vậy sau 6 tháng, công ty mới thực hiện 21% kế hoạch lợi nhuận cả năm.