M&A dẫn dắt thị trường khách sạn nghỉ dưỡng Việt Nam năm 2026

Thị trường du lịch, nghỉ dưỡng bùng nổ ngay đầu năm

Số liệu mới nhất của Cục Thống kê cho thấy, trong tháng 1/2026, ngành du lịch Việt Nam ghi nhận tín hiệu tăng trưởng mạnh mẽ khi lượng khách quốc tế đạt gần 2,5 triệu lượt, tăng 21% so với tháng trước và là mức cao nhất từ trước đến nay theo thống kê theo tháng.

Về cơ cấu thị trường, Hàn Quốc vượt Trung Quốc để trở thành nguồn khách lớn nhất với gần 490.000 lượt. Các điểm đến biển đảo có khí hậu ấm áp như Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục là lựa chọn phổ biến của du khách từ quốc gia này. Trung Quốc xếp thứ hai với gần 460.000 lượt khách, trong khi Campuchia bất ngờ vươn lên vị trí thứ ba - thay đổi đáng chú ý so với trước đây khi thị trường này thường chỉ nằm trong nhóm 6 - 10.

Theo đánh giá của cơ quan thống kê, mức tăng trưởng kỷ lục được hỗ trợ bởi các chính sách thị thực cởi mở hơn, hoạt động quảng bá, xúc tiến được đổi mới, cùng việc đa dạng hóa sản phẩm và nâng cao chất lượng dịch vụ. Những yếu tố này góp phần gia tăng sức hút của Việt Nam trên thị trường quốc tế.

Kết quả trên cho thấy sự phục hồi rõ nét của thị trường khách inbound và triển vọng tích cực trong thời gian tới. Thực tế, lựa chọn điểm đến của du khách quốc tế ngày càng phong phú, trong đó nhiều cơ sở lưu trú tại Phú Quốc, đặc biệt ở phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp ghi nhận tình trạng kín phòng.

Kỷ lục về lượng khách quốc tế ngay trong tháng đầu năm được xem là tín hiệu thuận lợi để ngành du lịch hướng tới mục tiêu đón khoảng 25 triệu lượt khách trong năm 2026. Tuy vậy, để duy trì đà tăng trưởng, giới chuyên gia cho rằng ngành cần tiếp tục cải thiện chất lượng dịch vụ, quản lý điểm đến và năng lực hạ tầng nhằm đảm bảo khả năng đáp ứng trước nhu cầu gia tăng nhanh chóng.

Nhận định về thị trường du lịch, khách sạn nghỉ dưỡng Việt Nam, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, việc mở rộng đường bay quốc tế, chính sách thị thực thuận lợi, cùng sự cạnh tranh từ các điểm đến trong khu vực, là động lực để doanh nghiệp khách sạn Việt Nam đổi mới sản phẩm, hoàn thiện dịch vụ và tăng sức hút với khách du lịch toàn cầu. Triển vọng ngành khách sạn – du lịch tới đây sẽ tiếp tục tập trung vào nâng cấp chất lượng vận hành, mở rộng thị phần các sản phẩm cao cấp và dịch vụ đa dạng, tạo nền tảng để Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn tại châu Á.

Tăng trưởng trong tương lai được kỳ vọng tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, thay vì mở rộng nhanh ở phân khúc đại trà. Du khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng chú trọng chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và giá trị cảm xúc, thúc đẩy các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm có thiết kế, thương hiệu và câu chuyện rõ nét.

Vì vậy, khách sạn và khu nghỉ dưỡng đang dịch chuyển từ mô hình lưu trú thuần túy sang cung cấp trải nghiệm toàn diện, tích hợp ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, văn hóa bản địa và hoạt động giải trí.

Các khu nghỉ dưỡng gắn với wellness, retreat, detox và du lịch chậm (slow travel) được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các điểm đến biển và sinh thái.

"Bên cạnh khách sạn truyền thống, các mô hình lai như branded residence, resort villa, condotel thế hệ mới và serviced residence gắn với nghỉ dưỡng đang dần quay trở lại, nhưng với cách tiếp cận thận trọng hơn, tập trung vào khả năng vận hành và dòng tiền thực tế thay vì bán hàng ngắn hạn", ông David Jackson nhận định.

M&A sôi động ngầm, dẫn dắt thị trường

Dữ liệu của JLL Việt Nam chỉ ra, kết thúc năm 2025, thị trường khách sạn – du lịch Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với hơn 21,2 triệu lượt khách quốc tế, và tốc độ tăng trưởng kép hằng năm giai đoạn 2011–2026 đạt 10,1%.

Dự báo đến năm 2030, lượng khách quốc tế sẽ đạt 35 triệu lượt, kéo theo nhu cầu lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng tăng mạnh tại các thành phố lớn và các điểm đến ven biển.

Vào quý IV/2025, công suất phòng tại TP.HCM đạt 83%, giá phòng bình quân ADR lên tới 3,6 triệu đồng/đêm, doanh thu trên phòng (RevPAR) hồi phục và thậm chí cao hơn cả trước mức đại dịch. Khách sạn ở hai thành phố lớn nhất cả nước thể hiện tiềm năng tăng trưởng tốt nhất nhờ nhu cầu hồi phục trong khi nguồn cung trên tổng số lượt khách đến còn ở mức thấp so với các thành phố du lịch ven biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Thị trường tiếp tục ghi nhận làn sóng đầu tư nước ngoài (FDI) và các thương vụ mua bán & sát nhập (M&A) lớn giúp mở rộng quy mô, nâng cao tiêu chuẩn vận hành. Nhiều khách sạn chuyển đổi sang mô hình quản lý quốc tế, chú trọng đa dạng hóa loại hình và trải nghiệm, từ khách sạn truyền thống, căn hộ dịch vụ đến khách sạn phục vụ MICE, lưu trú dài hạn. Sự tăng trưởng của du lịch đặt ra yêu cầu phát triển nguồn cung bền vững, tích hợp yếu tố ESG, chuyển đổi số và dịch vụ cá nhân hóa nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam dẫn chứng bằng một trong những thương vụ M&A kín tiếng và bất ngờ nhất trong năm 2025, khi khách sạn Park Royal Sài Gòn được đổi tên thành Garden Plaza. Thương vụ M&A này diễn ra vào quý III/2025 với mức giá không được tiết lộ.

"Chủ sở hữu mới của khách sạn này là tập đoàn Kido. Điều này cho thấy, các tập đoàn đa ngành trong nước bắt đầu để ý đến lĩnh vực này, họ đã nhìn thấy tiềm năng của dòng tiền từ khách sạn, đặc biệt là những khách sạn ở vị trí đắc địa như là ở ngay cửa ngõ sân bay", bà Phan Thị Ánh Đào nhấn mạnh.

Vị chuyên gia của JLL Việt Nam nhận định, thị trường M&A khách sạn đã sôi động ngầm suốt thời gian qua.

"Yên ắng là bề nổi khi hầu hết các thương vụ không được công khai. Song, đằng sau đó, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nội địa vẫn đang săn lùng tài sản "distressed assets" (tài sản bị áp lực tài chính - PV) hoặc những tài sản mà chủ sở hữu muốn thoái vốn để tái cấu trúc lại cái danh mục đầu tư", bà Phạm Ánh Đào phân tích.

Một yếu tố cần chú ý là "yield", lợi suất đầu tư. Hiện nay, khi mua khách sạn tại các thị trường như Nhật Bản, Úc... mức lợi suất rất thấp, khoảng 3%- 4%. Lãi suất ngân hàng ở các quốc gia này thấp, và thị trường ổn định, an toàn.

Trong khi đó, hiện nay các nhà đầu tư FDI, đặc biệt là các quỹ đầu tư tư nhân khi vào Việt Nam, luôn đòi hỏi mức lợi suất từ 7% - 9%. Một con số rất thách thức.

"Tại sao họ đòi cao như vậy? Thứ nhất, rủi ro về mặt thị trường. Thứ hai, chi phí vốn, lãi suất vay của chúng ta vẫn đang ở mức cao so với khu vực. Thêm nữa là tính minh bạch, cũng như thủ tục pháp lý còn phức tạp. Điều này khiến nhà đầu tư FDI phải yêu cầu cả phần "risk premium" (phần bù rủi ro - PV) vào trong kỳ vọng lợi nhuận của họ", đại diện của JLL Việt Nam cho biết.

Điều này tạo nên sự chênh lệch về kỳ vọng giá, làm thị trường bị "đóng băng" ở một số phân khúc. Người mua và người bán không có tiếng nói chung.

Tuy nhiên, theo bà Đào, năm 2026 này, với sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, đặc biệt là khách Trung Quốc và khách Ấn Độ quay trở lại, dòng tiền vào khách sạn nghỉ dưỡng sẽ tốt lên, lợi suất đầu tư tăng lên.

Vì vậy, JLL Việt Nam dự báo, năm 2026 sẽ là một năm bùng nổ về các thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn, đặc biệt là ở phân khúc 4 sao và 5 sao tại Hà Nội và TP.HCM.