Kiểm soát tín dụng bất động sản: Dòng vốn mở ra cho tiêu dùng và hạ tầng

Theo kết quả của cuộc điều tra xu hướng tín dụng toàn hệ thống của Vụ Dự báo, Thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước), các tổ chức tín dụng đánh giá mặt bằng rủi ro tín dụng đã tăng nhẹ trong 6 tháng cuối năm 2025. Tuy nhiên, mức tăng này thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2023 - 2024.

Đáng chú ý, rủi ro tín dụng cao nhất tiếp tục tập trung vào các khoản vay đầu tư kinh doanh bất động sản.

Xu hướng tăng nhẹ rủi ro tín dụng được dự báo có thể tiếp tục trong năm 2026, trong đó lĩnh vực được đánh giá tiềm ẩn rủi ro cao nhất vẫn là đầu tư kinh doanh bất động sản, sau đó đến chứng khoán và xuất nhập khẩu.

Dự kiến trong 6 tháng đầu năm và cả năm 2026, nhu cầu tín dụng của khách hàng doanh nghiệp được kỳ vọng tăng cao hơn so với khách hàng cá nhân; các khoản vay ngắn hạn được dự báo tăng mạnh hơn so với các khoản vay trung và dài hạn; nhu cầu vay vốn bằng Việt Nam đồng tiếp tục được dự báo tăng cao hơn so với vay vốn bằng ngoại tệ.

Để khuyến khích doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế, trong 6 tháng cuối năm 2025, phần lớn các tổ chức tín dụng có xu hướng “không thay đổi” hoặc “nới lỏng” nhẹ tiêu chuẩn tín dụng. Trong đó, xu hướng “nới lỏng” nhẹ chủ yếu áp dụng cho nhóm khách hàng doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp nhỏ và vừa. Còn đối với nhóm khách hàng cá nhân, phần lớn các tổ chức tín dụng giữ nguyên tiêu chuẩn tín dụng.

Xu hướng “nới lỏng” nhẹ tiêu chuẩn tín dụng được các tổ chức tín dụng dự kiến áp dụng cho nhóm khách hàng doanh nghiệp và hầu hết các lĩnh vực, ngành nghề ưu tiên; bao gồm: “tín dụng xanh”, “cho vay đầu tư ứng dụng công nghệ cao”, “đầu tư công nghiệp hỗ trợ”, “phát triển nông, lâm, thủy sản”, “kinh doanh xuất nhập khẩu”, và các lĩnh vực như: “vay qua thẻ tín dụng”, “công nghiệp chế biến, chế tạo”, “mua nhà ở, thuê, thuê mua nhà ở”, “đầu tư ngành vận tải, kho bãi (bao gồm dịch vụ logistics)”.

Trong năm 2025, tín dụng bất động sản được hưởng lợi khi chi phí vốn tạo đáy. Chỉ trong 8 tháng năm 2025, cho vay bất động sản đã tăng trưởng 19%, bằng với cả năm 2024.

Tính đến 31/8/2025, cho vay bất động sản đã đạt quy mô hơn 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó cho vay tiêu dùng chiếm 55% và cho vay kinh doanh chiếm 45%. Tăng mạnh ở cho vay bất động sản kinh doanh (25%) thường hàm ý dòng vốn cho chủ đầu tư/nhà thầu/chuỗi cung ứng dự án, hoặc tái tài trợ – cơ cấu lại khoản vay để triển khai/hoàn thiện dự án, theo số liệu của SHS.

Trong khi đó, bất động sản tiêu dùng dù vẫn tăng cao (15%) song tốc độ thấp hơn kinh doanh cho thấy nhịp phục hồi 2025 nghiêng nhiều về phía “nguồn cung/triển khai dự án”.

Các chuyên gia phân tích của CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) dự báo, tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 sẽ duy trì ở mức 15 - 16%, tương đương với mục tiêu ban đầu năm 2025.

Cụ thể, trong năm 2025, tăng trưởng tín dụng được mở rộng trên toàn hệ thống nhằm mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Chính phủ quyết tâm thực hiện mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025 và tối thiểu 10% trong giai đoạn 2026-2030, tạo tiền đề để Việt Nam trở thành Quốc gia có thu nhập cao vào năm 2050.

Tăng trưởng tín dụng năm 2025 ước đạt 19%, tương đương 2,96 triệu tỷ đồng được cung ứng ra nền kinh tế, bằng 71,5% tổng mức đầu tư toàn xã hội thực hiện trong năm.

Còn trong năm 2026, NHNN đưa ra quan điểm chính sách tiền tệ mở rộng hợp lý, cân đối với chính sách tài khóa, chuyển trọng tâm sang ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát tỷ giá và lạm phát.

Theo đó, nhu cầu đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm là động lực tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống. Kéo theo đó, các ngân hàng quốc doanh được dự đoán sẽ có tăng trưởng tín dụng khởi sắc hơn trong năm 2026.

Ngược lại, các chuyên gia SHS cho rằng, NHNN phát tín hiệu kiểm soát tín dụng bất động sản trong năm 2026, duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 24 - 25%/ tổng dư nợ. Bên cạnh đó, sự “giảm tốc” của tín dụng vào bất động sản còn chịu tác động từ việc lãi suất đầu vào đã tạo đáy và bắt đầu tăng trở lại vào cuối năm 2025.

“Tăng trưởng tín dụng được định hướng dịch chuyển từ đầu tư tài sản sang sản xuất kinh doanh, xây dựng hạ tầng, theo tiêu chí tăng trưởng bền vững. Sau hơn 2 năm hệ thống ngân hàng đẩy mạnh tài trợ tín dụng kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, chúng tôi kỳ vọng tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng trưởng tốt hơn trong năm 2026”, các chuyên gia SHS nhận định.

Ở góc nhìn của mình, chuyên gia Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng Chính sách tín dụng năm 2026, với trọng tâm là Công văn 11686, không phải là sự điều chỉnh thu hẹp cho thị trường bất động sản như những lo ngại ban đầu. Việc giảm hệ số nhân từ 3,5% xuống 2,6% và áp trần tốc độ tăng trưởng bất động sản là những bước đi kỹ thuật cần thiết để đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng sau một năm 2025 bùng nổ.

Yuanta Việt Nam ước tính dòng vốn vào bất động sản năm 2026 vẫn duy trì mức cao, ước tính 749 nghìn tỷ đồng, đảm bảo đủ thanh khoản cho các hoạt động cơ bản.

“Nhà đầu tư cần chuyển sự chú ý từ "Room tín dụng" sang "Lãi suất". Mức lãi suất vay mua nhà 8,0- 9,5% sẽ làm chậm tốc độ giao dịch và thanh lọc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Nhưng điều này không đảo ngược chu kỳ hồi phục của thị trường BĐS”, Yuanta Việt Nam cho biết.

Trong bối cảnh “cửa vào” bất động sản bị hẹp lại, Yuanta Việt Nam cho rằng các ngân hàng như VPB, TCB, VIB sẽ buộc phải đẩy mạnh cho vay tiêu dùng sử dụng hết hạn mức 14-19% của mình. Dòng vốn tín dụng tiêu dùng dồi dào sẽ kích cầu mua sắm, trực tiếp thúc đẩy doanh thu cho các nhà bán lẻ này.

 Với các ngân hàng quốc doanh nắm giữ lượng room tín dụng lớn nhất (tổng cộng hàng trăm nghìn tỷ đồng tăng thêm), dòng vốn sẽ chảy mạnh vào các dự án hạ tầng trọng điểm (Sân bay Long Thành, Cao tốc Bắc - Nam).

Theo các chuyên gia Vietcap, chính sách thắt chặt chủ yếu nhắm đến các khoản vay dành cho chủ đầu tư (khác với vay mua nhà). Qua đó định hướng tín dụng vào các dự án có pháp lý rõ ràng, có nhu cầu thực và chủ đầu tư uy tín.

Dù vậy, Vietcap vẫn giữ cái nhìn tích cực, với kỳ vọng số lượng giao dịch sơ cấp sẽ tăng 25-30% trong năm 2026. Ngay cả trong kịch bản thận trọng, mức tăng trưởng cũng được dự báo đạt 20-25%.