Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua, Chính phủ cũng như các Bộ ngành liên tục có những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Một trong những vấn đề lớn đã được Thủ tướng chỉ ra và nhiều lần có ý kiến chỉ đạo các cơ quan chức năng, doanh nghiệp bất động sản xem xét là việc cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm

Tuy nhiên, đến nay, thị trường vẫn chưa cho thấy sự chuyển biển đáng kể, nhất là về giá nhà ở. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đối với các dự án nhà ở trung và cao cấp, một số chủ đầu tư đã giảm giá bán thông qua chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng nhưng không đáng kể.

Nguyên nhân giá nhà tăng, ngoài các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều tăng, còn có thêm những khoản không tên để dự phòng.

"Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư. Nhưng, các khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí gắn mác là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

5 năm trở lại đây, ở TP.HCM, tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc nghiêm trọng ở TP.HCM ngày càng rõ nét. Kể từ năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm hơn 70%, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất 3 năm gần đây.

"Giá nhà tăng liên tục nhiều năm qua, trên dưới 10% mỗi năm, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội", ông Châu cho hay.

Vị Chủ tịch HoREA cho rằng, để giảm giá nhà, thị trường cần bổ sung nguồn cung nhà vừa túi tiền để tăng tính cạnh tranh cho thị trường nhà ở. Trong đó, các cơ quan quản lý cần tháo gỡ nút thắt lớn nhất là pháp lý để bổ sung nguồn cung. Bởi, vướng mắc pháp lý là nguyên nhân chính khiến giá nhà trên địa bàn TP.HCM leo thang.

Lập kế hoạch tích lũy dài hạn

Trong một báo cáo của Savills Việt Nam đã chỉ ra, giá căn hộ ở TP.HCM hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân TP.HCM. Với mức thu nhập trung bình của 1 hộ gia đình ở TP.HCM khoảng 15 triệu đồng/tháng, nếu tiết kiệm 40-50%/tháng, không vay ngân hàng và không có sự trợ giúp của người thân, người dân phải mất vài chục năm mới có thể mua được nhà ở.

Phân tích về vấn đề nhà ở cho người mua nhà lần đầu, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, một phương án khả thi là khi mới lập gia đình và chưa đối mặt với áp lực lớn về nhà ở, họ có thể tìm kiếm giải pháp bất động sản có tính linh hoạt.

"Trong khoảng 3-5 năm sau khi kết hôn và trước khi có con, họ có thể không cần phải sở hữu ngôi nhà ngay lập tức. Thay vào đó, họ có thể đầu tư vào 1 căn hộ hoặc nhà phố với tỷ lệ thanh toán ban đầu là 30-50%, phần còn lại vay mượn từ ngân hàng", ông Khương nói.

Đối với những người có nhu cầu cần sở hữu ngay lập tức, vị chuyên gia cho rằng có thể chọn mua 1 căn hộ hoặc nhà phố, nhưng đòi hỏi phải thanh toán toàn bộ giá trị 100%. Họ có thể sử dụng một phần tiền mặt và vay mượn phần còn lại từ ngân hàng, sau đó dùng thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi, nhằm sở hữu ngôi nhà của mình.

Còn đối với những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, việc mua nhà theo tiến độ có thể là một lựa chọn tích cực cho các cặp vợ chồng trẻ. Thay vì gửi tiết kiệm vào ngân hàng với lãi suất thấp, họ có thể đầu tư vào căn hộ mà sẽ được hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, khi thực hiện phương án này, cần lưu ý một số vấn đề. Thứ nhất, cần xác định nhu cầu nhà ở có thực sự cần hay không. Thứ hai, cần đánh giá mức tiền tích lũy hiện có. Cuối cùng là phải xem xét khả năng vay mượn và mức thu nhập hàng tháng có đủ để thanh toán cả gốc và lãi hay không.

"Đối với những người thuê nhà, khao khát sở hữu nhà thường là rất lớn, song, cần phải tiếp cận vấn đề này một cách cẩn trọng và thận trọng, đồng thời nâng cao khả năng chịu đựng tài chính", vì chuyên gia này nhận định.

Ở bức tranh rộng hơn, trong ngắn hạn, thị trường nhà ở sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong năm tới do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng. Các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường có thể vẫn sẽ tiếp diễn. Tuy nhiên, thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung dự kiến phục hồi dần từ năm sau cũng được kỳ vọng là động lực lớn cho thị trường trong các năm tiếp theo. Một số dự án tại TP.HCM hiện nay cũng cung cấp gói thanh toán kéo dài 24 tháng với chỉ 20% giá trị hợp đồng mua bán ban đầu. Năm 2024, nguồn cung tương lai tại TP.HCM sẽ có hơn 16.000 căn hộ và hơn 2.000 căn biệt thự/nhà phố. Các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai với quỹ đất lớn sẽ có hơn 6.000 căn biệt thự/nhà phố và hơn 9.000 căn hộ.

Bài liên quan

Giá nhà trung bình ở TP.HCM vượt ngưỡng 7 tỷ đồng

Giá nhà ngày càng bỏ xa thu nhập người dân TP.HCM

Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho những dự án bất động sản chỉn chu

Đà phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận