Doanh nghiệp bất động sản từng bước mua lại trái phiếu

Một số doanh nghiệp sạch nợ trái phiếu

Ngày 22/10/2024, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (MRVC) công bố đã mua lại trước hạn lô trái phiếu MRVCB2328001 với giá trị 2.300 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu được Công ty phát hành ngày 10/3/2023, kỳ hạn 5 năm, nhưng được Công ty tất toán sớm, hiện không còn dư nợ trái phiếu.

Trước đó, tính tới ngày 30/6/2024, MRVC có vốn chủ sở hữu 1.080,3 tỷ đồng, nợ phải trả hơn 8.210 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 7,6 lần.

Từ năm 2022 đến hết tháng 6/2024, MRVC liên tục kinh doanh thua lỗ: năm 2022 lỗ sau thuế 9,5 tỷ đồng, năm 2023 lỗ 280,9 tỷ đồng và nửa đầu năm 2024 lỗ 185,3 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản khác sạch nợ trái phiếu là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (Đô thị Hưng Yên). Trong 6 tháng đầu năm 2024, Công ty đã tất toán toàn bộ 7.200 tỷ đồng tiền gốc và gần 4 tỷ đồng tiền lãi của 2 lô trái phiếu HIDCB2324001 và HIDCB2324002 có kỳ hạn 1 năm. Thời điểm phát hành 2 lô trái phiếu đó, ngày 10/3/2023, Đô thị Hưng Yên được thành lập chưa đến 1 năm.

Tính đến cuối tháng 6/2024, Đô thị Hưng Yên có vốn chủ sở hữu 1.012,2 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 8,2 lần, tương ứng nợ phải trả hơn 8.300 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2023 là 33.105,6 tỷ đồng). Trong nửa đầu năm 2024, Công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế 8,6 tỷ đồng, còn cùng kỳ năm trước là 5,9 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Long Thành Riverside không ghi nhận nợ trái phiếu vào cuối tháng 6/2024. Trước đó, doanh nghiệp huy động 495 tỷ đồng từ 4 đợt phát hành trong năm 2021, nhưng sau đó mua lại trước hạn 3 lô trái phiếu, đến cuối năm 2023 chỉ còn dư nợ 1 lô trái phiếu trị giá 290 tỷ đồng và tiếp tục mua lại trước hạn lô trái phiếu này, chia làm 4 lần trong nửa đầu năm 2024.

Tính đến ngày 30/6/2024, Long Thành Riverside có vốn chủ sở hữu hơn 470 tỷ đồng, nợ phải trả gấp gần 4 lần chủ sở hữu là 1.800 tỷ đồng.

Long Thành Riverside được thành lập tháng 12/2011 tại Đồng Nai, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản. Công ty hiện có vốn điều lệ 420 tỷ đồng và là chủ đầu tư dự án Khu đô thị ID Junction (diện tích 40,8 ha) tại huyện Long Thành.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác sạch nợ trái phiếu bao gồm Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Bất động sản An Gia, mã AGG), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC…

Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu và mức độ phân hoá về khả năng trả nợ ngày càng nới rộng.

Trong đó, Bất động sản An Gia đã thanh toán toàn bộ nghĩa vụ liên quan đến lô trái phiếu AGG12202 trị giá 300 tỷ đồng trong tháng 5/2024.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 tổ chức ngày 14/5/2024, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Bất động sản An Gia cho biết, Công ty bắt đầu huy động vốn trái phiếu từ năm 2020, có tài sản bảo đảm và mục đích đầu tư dự án, mở rộng quỹ đất. Trong giai đoạn 2020 - 2023, doanh nghiệp đã mua lại trước hạn hoặc thanh toán đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC trong 3 năm qua chỉ phát hành 1 lô trái phiếu LCLCH2124001 ngày 21/9/2021, trị giá 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 21/9/2024. Trong 2 năm 2022 - 2023, Công ty lỗ sau thuế lần lượt 145,6 tỷ đồng và 225,2 tỷ đồng, nợ phải trả cuối năm 2023 ở mức 6.889,2 tỷ đồng.

Từng bước mua lại trái phiếu

Ngày 29/10/2024, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX) công bố đã mua lại trước hạn một phần lô trái phiếu HPXH2123008 với giá trị mua lại 53,8 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu trị giá 250 tỷ đồng phát hành ngày 28/20/2021, khối lượng còn lại đang lưu hành là 100 tỷ đồng, sẽ đáo hạn ngày 28/20/2024.

Tính chung từ đầu năm 2024 tới nay, Đầu tư Hải Phát có 8 đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị 696,3 tỷ đồng, hiện còn 4 lô trái phiếu đang lưu hành (toàn bộ hoặc lưu hành một phần). Trong đó, lô trái phiếu HPXH2124009 có tổng giá trị phát hành 250 tỷ đồng đã được mua lại trước hạn 67,5 tỷ đồng, còn lại 182,5 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào 25/11/2024; lô trái phiếu HPXH2124001 có giá trị 650 tỷ đồng được mua lại trước hạn 585 tỷ đồng, còn lại 65 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào 5/11/2024.

Ngày 21/10/2024, Công ty cổ phần Tandoland công bố mua lại trước hạn đối với 3 lô trái phiếu TDLCH2126002, TDLCH2226001 và TDLCH2126001, tổng giá trị mua lại 27,75 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành của 3 lô trái phiếu này là 185 tỷ đồng, tổng giá trị trái phiếu còn lại sau các đợt mua lại là 148 tỷ đồng, đều sẽ đáo hạn vào 15/10/2026.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác như Công ty TNHH KN Cam Ranh, Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes, Công ty cổ phần Đầu tư Du lịch Vạn Hương… cũng đang từng bước mua lại trái phiếu trước hạn.

Áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn lớn

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những dấu hiệu tích cực, với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra sôi động, song Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ tăng mạnh trong quý IV/2024.

VNDIRECT ước tính, trong quý IV/2024 sẽ có hơn 76.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn, tăng gần gấp đôi so với quý III/2024. Bất động sản là nhóm có tỷ trọng lớn nhất, chiếm 35,8% tổng giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong quý IV/2024, đứng thứ hai là nhóm sản xuất chiếm, tỷ trọng 34,2%.

Đáng lưu ý, số liệu của VIS Rating trong báo cáo trái phiếu tháng 10/2024 cho biết, 47% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong 12 tháng tới đến từ các công ty trong nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Cụ thể, trong 12 tháng tới, có khoảng 45% trong số 245.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở. Ước tính, 42.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có nguy cơ chậm trả nợ gốc phát sinh mới. Trong số này, 47% lượng trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Theo báo cáo của Đoàn giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, các doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành lớn trên thị trường trái phiếu (chỉ sau ngân hàng thương mại) với lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư.

Báo cáo số 494/BC-CP ngày 20/9/2024 của Chính phủ cho hay, trong giai đoạn 2015 - 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước với tổng giá trị 726.335,5 tỷ đồng, kỳ hạn bình quân 3,69 năm, lãi suất bình quân 10,15%/năm.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, VIS Rating đánh giá, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu và mức độ phân hoá về khả năng trả nợ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, hoạt động bán hàng diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Theo đó, các doanh nghiệp này có nguồn lực tốt hơn và khả năng trả nợ ở mức cao hơn. Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao, năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, nên khả năng trả nợ ở mức thấp.

(Theo Đầu tư Chứng khoán)