Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để 'thoát hiểm'?

Báo cáo của VnDirect cho biết, từ đầu năm 2023, nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Đơn vị này ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306,4% so với cùng kỳ) trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn trong quý II và 65.905 tỷ đồng (tăng 13,3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối năm 2023.

Giữa tháng 2, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (khoảng 90% đến từ doanh nghiệp BĐS). Ngoài ra, tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013. Điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011. Thanh khoản của các doanh nghiệp BĐS còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng, giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.

Về rủi ro doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh toán, thanh khoản như giai đoạn 2011-2013, ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding nhìn nhận, giai đoạn hiện nay khác hoàn toàn so với giai đoạn trước bởi lực cầu vẫn rất lớn, nhất là phân khúc BĐS vừa túi tiền. Nhưng, ông Hậu cũng đồng tình với nhận định về việc hiện đang có nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn về thanh khoản cũng như đối diện với áp lực trái phiếu đến hạn thanh toán.

"Về việc mất thanh khoản, thanh toán có đến khoảng 90-95% doanh nghiệp BĐS đều đang gặp khó, chỉ một số ít doanh nghiệp vẫn có giao dịch", ông Hậu nói.

Tuy nhiên, thị trường đang có tín hiệu tốt dần lên bởi các yếu tố vĩ mô. Ví dụ như các ngân hàng bắt đầu giải ngân cho các doanh nghiệp chứ không siết chặt như đợt cuối năm 2022. Thời điểm đó, các doanh nghiệp hầu như không có dòng tiền. Nhưng kể từ đầu năm nay, Nhà nước, Chính phủ đã vào cuộc hỗ trợ, khách hàng đã có thể vay ngân hàng, khơi thông một phần cho thị trường.

Bên cạnh đó, để có thanh khoản trong giai đoạn chờ thêm các yếu tố vĩ mô thay đổi thì các doanh nghiệp BĐS cần đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, bán hàng phù hợp. Đơn cử như, kéo dài việc thanh toán cho khách hàng, thay vì thanh toán trong 1-2 năm thì các chủ đầu tư có thể giãn thanh toán cho khách hàng lên 4-5 năm. Điều này vừa kích cầu được khách hàng, vừa tạo thanh khoản cho doanh nghiệp.

Theo ông Hậu, hiện nay, khách hàng đang đứng ngoài "cuộc chơi", chủ yếu là nghe ngóng thông tin thị trường. Do đó, để tạo dòng tiền, các doanh nghiệp BĐS cũng nên cơ cấu phân khúc cho phù hợp, giải bài toán tồn kho các sản phẩm cũ bằng các chính sách ưu đãi.

Khi Nhadautu.vn đề cập với ông Hậu về câu chuyện để tạo thanh khoản, các chủ đầu tư, doanh nghiệp nên chăng hạ giá bán để thu hút khách hàng. Nhưng, vị CEO Asian Holding cho rằng, rất khó để các doanh nghiệp hạ giá bán vì mỗi dự án đều tốn nhiều chi phí, chưa kể những khoản chi khó kể tên.

Trong khi đó, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhận định, hiện nay, nếu cơ quan quản lý không có những chính sách gỡ khó thì nhiều doanh nghiệp đang vướng mắc nợ nần sẽ gặp nhiều rủi ro, bế tắc. Song song, các doanh nghiệp cũng phải tự tìm cách cứu mình.

"Như vấn đề trái phiếu đã được đề cập nhiều lần, các doanh nghiệp đến hạn trả nợ mà không có tiền thì đúng là rủi ro vỡ thanh khoản. Nhưng, chúng ta cũng phải nhìn vào từng doanh nghiệp xem chiến lược xử lý tài chính ra sao hay việc Ngân hàng Nhà nước có động thái gỡ khó cho thị trường thế nào", ông Hoàng nói và cho rằng, muốn biết rủi ro mất thanh khoản, thanh toán có như giai đoạn 2011-2013 hay không còn phụ thuộc vào từng doanh nghiệp. Dẫu vậy, giai đoạn hiện nay các doanh nghiệp BĐS cũng đã khác giai đoạn trước rất nhiều.

Tung nhiều chính sách ưu đãi

Ngoài câu chuyện tháo gỡ khó khăn về thanh khoản, có một vấn đề cấp thiết để giúp thị trường BĐS đảo chiều chính là khôi phục niềm tin của người mua nhà. Tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng. Đồng thời, thời gian gần đây, thị trường cũng chứng kiến nhiều doanh nghiệp đang đưa ra nhiều chính sách ưu đãi.

Đơn cử như Phú Đông Group đưa ra chính sách thanh toán 0,5%/tháng với dự án Phú Đông SkyOne (TP. Dĩ An, Bình Dương), cam kết thuê lại cố định 12 triệu/tháng. Cùng với đó là chính hỗ trợ với lãi suất 0% đi kèm ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.

Keppel Land và Phú Long lại đưa ra chính sách giãn tiến độ thanh toán lên đến 7 năm cho dự án Celesta Height (huyện Nhà Bè, TP.HCM), thanh toán 30% trong 3 năm đến lúc nhận nhà và ngân hàng hỗ trợ vay vốn 70% giá trị sản phẩm.

Trong khi đó, An Gia lại đưa ra chính sách mua nhà "3 không" (không vay vốn ngân hàng, không áp lực thanh toán, không chờ đợi nhận nhà" cho dự án Westgate (huyện Bình Chánh). Khách hàng chỉ cần thanh toán tối đa 30% là có thể sở hữu ngay căn hộ đã hoàn thiện.

Tương tự là Hưng Thịnh với dự án 9X An Sương (huyện Hóc Môn). Với dự án này, sau khi đặt cọc giữ chỗ, khách hàng thanh toán mức 8-12% giá trị sản phẩm và hàng tháng trả góp cho chủ đầu tư từ 7-8 triệu đồng (0,5% giá trị sản phẩm/tháng). Đến khi đủ 30%, khách hàng ký hợp đồng mua bán và tiếp tục tự trả cho chủ đầu tư mỗi tháng khoảng 3% giá trị sản phẩm mà không cần vay ngân hàng với lãi suất cao. Còn dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) cũng được doanh nghiệp này chiết khấu nếu thanh toán nhanh 98% trong 5 ngày sẽ được giảm 42%.

Nam Long cũng duy trì chính sách ưu đãi lãi suất vay với dự án Akari City (quận Bình Tân). Khách hàng được lựa chọn 2 hình thức thanh toán linh hoạt gồm, áp dụng lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 18 tháng hoặc áp dụng mức lãi suất ổn định 6% và ân hạn nợ gốc kéo dài trong 2 năm. Đồng thời, doanh nghiệp này còn cam kết miễn phí quản lý trong 2 năm đầu từ khi khách nhận bàn giao nhà.

Hay như Capitaland đang đưa ra chương trình thanh toán nhanh trong năm 2023 sẽ giảm 10% cho sản phẩm tại dự án De La Sol (quận 4). Khách hàng thanh toán 30% cho đến quý II/2024 nhận nhà. Nhận nhà thanh toán 65% và được ngân hàng hỗ trợ ân hạn gốc và lãi suất 2 năm cho đến năm 2026...

Dẫu vậy, những chính sách ưu đãi này chỉ thực sự hữu ích đối với những người có nhu cầu thật hoặc có nguồn tiền sẵn, ổn định.

Bài liên quan

Tồn kho bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao

TP.HCM còn bao nhiêu sàn giao dịch bất động sản hoạt động?

Kỳ 'ngủ đông' kéo dài của bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản 'ấm dần' từ quý III