Đằng sau mức định giá tỷ đô của Sacombank tại một dự án nghỉ dưỡng

Với tổng mức đầu tư hơn 2.579 tỷ đồng, quy mô 190ha, Khu Du lịch Bình Tiên (hay còn gọi là Anara Bình Tiên) tại xã Công Hải, huyện Thuận Bắc được kỳ vọng sẽ trở thành siêu dự án và là mũi nhọn trọng điểm của tỉnh Ninh Thuận nhằm thúc đẩy du lịch và phát triển kinh tế địa phương.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ được CTCP Đầu tư và Du lịch Bình Tiên (chủ đầu tư) triển khai ở hai giai đoạn. Giai đoạn 1: từ quý IV/2009 đến tháng 12/2011, với tổng nguồn vốn là 2.150,696 tỷ đồng; giai đoạn 2: từ năm 2012 đến tháng 12/2014, với tổng nguồn vốn: 428,390 tỷ đồng. Thời gian hoạt động 50 năm.

Dù vậy, do tiến độ thực hiện dự án còn quá chậm so với cam kết nên Văn phòng UBND tỉnh Ninh Thuận vào ngày 4/5/2012, đã ra thông báo truyền đạt ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh về việc chấp thuận đề nghị của Bình Tiên về việc giãn tiến độ dự án, hoàn thành giai đoạn I của dự án vào đầu năm 2014. Chỉ tính trong giai đoạn I, trước khi chủ đầu tư xin gia hạn thêm thời gian, dự án này đã chậm tới 55 tháng.

Tính đến thời điểm hiện tại, tức sau gần 15 năm, dự án mới chỉ có một số hạng mục hoàn thành và đi vào hoạt động.

Trong khoảng một năm trở lại đây, dự án Anara Bình Tiên đã có những chuyển động đáng chú ý. Theo đó, chủ đầu tư Bình Tiên vào ngày 3/8 vừa qua đã tổ chức lễ ra mắt và ký kết hợp tác chiến lược dự án Anara Bình Tiên. Điểm nhấn tại buổi Lễ là sự xuất hiện của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) tham gia ký kết đồng hành phát triển, cung cấp hỗ trợ tài chính và các dịch vụ ngân hàng cần thiết để đảm bảo dự án triển khai hiệu quả, đạt mục tiêu đề ra.

Ít ai biết, trước đó vào tháng 3/2024, Bình Tiên đã thế chấp tại Sacombank Chi nhánh Trung tâm các quyền tài sản phát sinh hợp đồng thuê đất, các căn cứ pháp lý là hồ sơ dự án, và toàn bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc đầu tư, kinh doanh, khai thác liên quan đến dự án Anara Bình Tiên. Giá trị tài sản đảm bảo được xác định là hơn 23.346 tỷ đồng.

1 tháng sau, Bình Tiên tiếp tục thế chấp bổ sung tại Sacombank Trung tâm lợi ích phát sinh tại lô đất dự án quy mô hơn 1,88 triệu m2 tại xã Công Hải, Huyện Thuận Bắc, Tỉnh Ninh Thuận. Tổng giá trị tài sản là 565,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, hồ sơ thế chấp thể hiện toàn bộ diện tích đất trên là đất trả tiền thuê hàng năm.

Tổng 2 lần định giá tài sản đảm bảo liên quan tới dự án Anara Bình Tiên của Sacombank lên tới hơn 23.900 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD. Đây là diễn biến khá bất ngờ đặt trong bối cảnh Sacombank từ nhiều năm nay, dưới thời Tổng giám đốc Nguyễn Đức Thạch Diễm có tiếng là nhà băng duy trì tiêu chuẩn tín dụng khá khắt khe và không quá "mặn mà" với lĩnh vực bất động sản.

Số dư cho vay kinh doanh bất động sản của Sacombank tới cuối năm 2023 chỉ là 6.300 tỷ đồng, tương đương vỏn vẹn 1,3% tổng dư nợ. Lưu ý là, trong nửa đầu năm 2024, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này tăng đột biến gấp 2,3 lần lên hơn 14.300 tỷ đồng.

Điều ít biết của chủ dự án Anara Bình Tiên

Công ty Bình Tiên (thành lập từ năm 2005) có cơ cấu cổ đông sáng lập gồm: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (Habubank) góp 60 tỷ đồng, sở hữu 10% VĐL; CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghệ Mefrimex góp 120 tỷ đồng, sở hữu 20% VĐL; ông Dương Văn Nguyên góp 258 tỷ đồng, sở hữu 43% VĐL và ông Nguyễn Nam Linh góp 162 tỷ đồng, sở hữu 27% VĐL. Trong đó, ông Dương Văn Nguyên (SN 1947) đảm nhiệm cương vị Tổng Giám đốc kiêm người đại diện cho Bình Tiên.

Đáng chú ý, Mefrimex được biết đến thuộc sở hữu của gia đình doanh nhân Dương Văn Nguyên (SN 1947) – cổ đông sở hữu 43% vốn Bình Tiên. Theo tìm hiểu, ông là người có liên quan tới ông Nguyễn Văn Bảng (SN 1950), cựu Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (sáp nhập SHB vào năm 2012).

Dấu hiệu đổi chủ của Bình Tiên thể hiện rõ nét vào tháng 4/2019, khi ông Dương Văn Nguyên nhường lại vị trí CEO Bình Tiên cho ông Vũ Đức Toàn (SN 1982). Đây là cá nhân nổi bật đã được Nhadautu.vn đề cập trong nhiều bài viết. Ông Toàn từng nhiều năm là cấp dưới của doanh nhân Lê Quang Thanh, cựu Giám đốc Ngân hàng BIDV Quang Trung - một trong những chi nhánh lớn nhất trong hệ thống BIDV.

Đến tháng 6/2019, ông Trần Đức Xuyên (SN 1969) – nhân sự chủ chốt trong lĩnh vực năng lượng tái tạo của Trungnam Group, nắm các vai trò Giám đốc/Người đại diện theo pháp luật. Chỉ 4 tháng sau, ông Nguyễn Tâm Thịnh – Chủ tịch HĐQT Trungnam Group, trở thành Chủ tịch HĐQT Bình Tiên.

Hiện tại, các vị trí Giám đốc/Người đại diện theo pháp luật Bình Tiên là ông Hồ Văn Tha (SN 1976) – một mắt xích quan trọng thuộc nhóm Trungnam Group.

Trước khi bén duyên với MBBank và giờ đây là Sacombank, BIDV thời cựu Chủ tịch Trần Bắc Hà chính là nhà tài trợ vốn chính yếu cho nhóm Trungnam Group. BIDV cũng là đơn vị lên ý tưởng và tài trợ vốn cho "siêu dự án" chống ngập 10.000 tỷ đồng tại TP.HCM mà Trungnam Group đã được chỉ định làm nhà đầu tư theo hình thức BT.

Hai bên vào năm 2007 từng góp vốn thành lập chung CTCP Kinh doanh địa ốc Đà Lạt - Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV – Dalat Land), nay đổi tên thành CTCP Địa ốc Trung Nam Đà Lạt, đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Trở lại với dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng, tháng 5/2024, BIDV có văn bản gửi UBND TP.HCM về việc bố trí vốn thanh toán dự án ngăn triều 10.000 tỷ đồng. Đồng thời yêu cầu nhà đầu tư trả nợ và tái triển khai dự án này. Theo BIDV, khoản vay này được tài trợ khoảng 7.095 tỷ đồng, nhưng khoản vay đã quá hạn trả nợ gốc là 6.008 tỷ đồng, tương đương 84,6% tổng dư nợ cho vay.

Được biết, dự án này khởi công từ giữa năm 2016, mặc dù đã hoàn thành 93% khối lượng công việc, công trình này liên tục bị trì hoãn do khó khăn trong thủ tục thanh toán, dẫn đến chậm tiến độ hơn 6 năm so với kế hoạch. Vừa qua, Trungnam Group kiến nghị UBND TP.HCM điều chỉnh tổng mức đầu tư cho dự án từ gần 10.000 tỷ đồng lên 14.398 tỷ đồng nhằm phù hợp với tiến độ mới, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2025.