Đằng sau mức định giá tỷ đô của Sacombank tại một dự án nghỉ dưỡng

Với tổng mức đầu tư hơn 2.579 tỷ đồng, quy mô 190ha, dự án nghỉ dưỡng tại xã Công Hải, huyện Thuận Bắc được kỳ vọng sẽ trở thành siêu dự án và là mũi nhọn trọng điểm của tỉnh Ninh Thuận nhằm thúc đẩy du lịch và phát triển kinh tế địa phương.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ được chủ đầu tư triển khai ở hai giai đoạn. Giai đoạn 1: từ quý IV/2009 đến tháng 12/2011, với tổng nguồn vốn là 2.150,696 tỷ đồng; giai đoạn 2: từ năm 2012 đến tháng 12/2014, với tổng nguồn vốn: 428,390 tỷ đồng. Thời gian hoạt động 50 năm.

Dù vậy, do tiến độ thực hiện dự án còn quá chậm so với cam kết nên Văn phòng UBND tỉnh Ninh Thuận vào ngày 4/5/2012, đã ra thông báo truyền đạt ý kiến của lãnh đạo UBND tỉnh về việc chấp thuận đề nghị của Bình Tiên về việc giãn tiến độ dự án, hoàn thành giai đoạn I của dự án vào đầu năm 2014.

Trong khoảng một năm trở lại đây, dự án đã có những chuyển động đáng chú ý. Theo đó, chủ đầu tư vào ngày 3/8 vừa qua đã tổ chức lễ ra mắt và ký kết hợp tác chiến lược dự án. Điểm nhấn tại buổi Lễ là sự xuất hiện của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) tham gia ký kết đồng hành phát triển, cung cấp hỗ trợ tài chính và các dịch vụ ngân hàng cần thiết để đảm bảo dự án triển khai hiệu quả, đạt mục tiêu đề ra.

Ít ai biết, trước đó vào tháng 3/2024, chủ đầu tư đã thế chấp tại Sacombank Chi nhánh Trung tâm các quyền tài sản phát sinh hợp đồng thuê đất, các căn cứ pháp lý là hồ sơ dự án, và toàn bộ hoa lợi, lợi tức thu được từ việc đầu tư, kinh doanh, khai thác liên quan đến dự án. Giá trị tài sản đảm bảo được xác định là hơn 23.346 tỷ đồng.

1 tháng sau, doanh nghiệp này tiếp tục thế chấp bổ sung tại Sacombank Trung tâm lợi ích phát sinh tại lô đất dự án quy mô hơn 1,88 triệu m2. Tổng giá trị tài sản là 565,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, hồ sơ thế chấp thể hiện toàn bộ diện tích đất trên là đất trả tiền thuê hàng năm.

Tổng 2 lần định giá tài sản đảm bảo liên quan tới dự án này của Sacombank lên tới hơn 23.900 tỷ đồng, tương đương gần 1 tỷ USD. Đây là diễn biến khá bất ngờ đặt trong bối cảnh Sacombank từ nhiều năm nay, dưới thời Tổng giám đốc Nguyễn Đức Thạch Diễm có tiếng là nhà băng duy trì tiêu chuẩn tín dụng khá khắt khe và không quá "mặn mà" với lĩnh vực bất động sản.

Số dư cho vay kinh doanh bất động sản của Sacombank tới cuối năm 2023 chỉ là 6.300 tỷ đồng, tương đương vỏn vẹn 1,3% tổng dư nợ. Lưu ý là, trong nửa đầu năm 2024, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này tăng đột biến gấp 2,3 lần lên hơn 14.300 tỷ đồng.

Điều ít biết của chủ đầu tư dự án

Chủ đầu tư dự án (thành lập từ năm 2005) có cơ cấu cổ đông sáng lập gồm: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (Habubank) góp 60 tỷ đồng, sở hữu 10% VĐL; CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghệ Mefrimex góp 120 tỷ đồng, sở hữu 20% VĐL; ông Dương Văn Nguyên góp 258 tỷ đồng, sở hữu 43% VĐL và ông Nguyễn Nam Linh góp 162 tỷ đồng, sở hữu 27% VĐL. Trong đó, ông Dương Văn Nguyên (SN 1947) đảm nhiệm cương vị Tổng Giám đốc kiêm người đại diện cho Bình Tiên.

Đáng chú ý, Mefrimex được biết đến thuộc sở hữu của gia đình doanh nhân Dương Văn Nguyên (SN 1947) – cổ đông sở hữu 43% vốn Bình Tiên. Theo tìm hiểu, ông là người có liên quan tới ông Nguyễn Văn Bảng (SN 1950), cựu Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội (sáp nhập SHB vào năm 2012).

Dấu hiệu đổi chủ của của doanh nghiệp dự án thể hiện rõ nét vào tháng 4/2019, khi ông Dương Văn Nguyên nhường lại vị trí CEO Bình Tiên cho ông Vũ Đức Toàn (SN 1982). Đây là cá nhân nổi bật đã được Nhadautu.vn đề cập trong nhiều bài viết. Ông Toàn từng nhiều năm là cấp dưới của doanh nhân Lê Quang Thanh, cựu Giám đốc Ngân hàng BIDV Quang Trung - một trong những chi nhánh lớn nhất trong hệ thống BIDV.

Sau đó, dự án về tay một tập đoàn tư nhân lớn.

Trước khi bén duyên với MBBank và giờ đây là Sacombank, BIDV thời cựu Chủ tịch Trần Bắc Hà chính là nhà tài trợ vốn chính yếu cho tập đoàn tư nhân này.