Sáng 31/10, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi). Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án về nguyên tắc kinh doanh trong dự thảo luật. Trong đó, phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS.

Cho ý kiến về vấn đề này, đại biểu Trần Hồng Nguyên, đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận đồng tình với phương án 1. Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp do đây là bên yếu thế trong giao dịch BĐS.

Phân tích thêm, đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

"Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, dự thảo luật cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra", đại biểu nói.

Đồng quan điểm, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung, Đoàn ĐBQH tỉnh Long An bày tỏ, phương án 1 nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó quy định như vậy có thể kiểm soát được hành hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai, cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để đưa dự án đó vào kinh doanh một cách phù hợp...

Còn liên quan đến thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhiều ĐBQH cũng đồng tình với phương án: Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua, bên thuê mua. Phương án này là phù hợp, nhằm tăng cường trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua.

Việc nhận đặt cọc giúp chủ đầu tư thăm dò thị trường

Trong khi đó, tham gia phát biểu tranh luận, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương nghiêng về phương án 2. Bởi, việc quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn. Việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư, góp phần gia tăng cơ hội, thu hút các khách hàng tiềm năng.

Theo đại biểu, phương án 2 có thể đem đến nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, nhưng sẽ được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước. Đặc biệt, ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, để đảm bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư.

"Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án BĐS thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ bó hẹp các cơ hội của doanh nghiệp, đi ngược lại việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển", đại biểu đánh giá.

Tương tự, đại biểu Nguyễn Thị Lệ, đoàn ĐBQH TP.HCM đề nghị số tiền đặt cọc không vượt quá 5%, đây là mức hợp lý theo thông lệ xã hội, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

"Quy định này cũng giúp bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án có thể thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng, để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án. Bởi lẽ, số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% thì quá thấp, không đảm bảo được yêu cầu đặt ra", đại biểu cho hay.

Bài liên quan

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội: Chung cư mini là một 'lỗ hổng' của luật pháp

Đại biểu Quốc hội: Người thu nhập thấp đều cần được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội góp ý về dự thảo Luật Căn cước

Bí thư Hà Nội: Dự án bất động sản nằm chết, hỏi lên, hỏi xuống vẫn nói làm đúng quy định